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Ricomincio da capo! La gavetta degli Investimenti Immobiliari.

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Come scritto nell’ultimo post, siamo ripartiti con gli investimenti immobiliari puri.
Non che abbandoniamo stralci e consulenze, tutt’altro, tant’è che giusto oggi ne abbiamo aperto un altro a Reggio Calabria.
Ormai facciamo queste operazioni più al Sud che qui…
Ma questa la racconterò un’altra volta.

Vogliamo fare solo più cose con un rapporto tempo investito / rendimento altissimo.
E il modo migliore per farlo è formare e mandare sul campo dei collaboratori.
Ma se, in realtà, sul campo vero e proprio non andiamo da un paio d’anni, avendo ormai altri canali, come possiamo insegnare a qualcuno?
Quindi abbiamo deciso di rimetterci per strada, in modo da poter passare informazioni testate ed adattate al momento attuale, e non al passato.

Ecco quindi un resoconto delle ultime settimane passate a rifare la gavetta.

Prima cosa, come detto innumerevoli volte, se volete fare un investimento immobiliare profittevole, dovete essere sicuri del prezzo di rivendita, quindi dovete fare un’ottima valutazione.

Come si fa?
Innanzi tutto scelgo le zone in cui operare.
Devono esser liquide, cioè ci deve essere richiesta.
E deve avere prezzi abbastanza alti da garantire il tuo utile, anche con eventuali spese di ristrutturazione.
Ovvio che se un immobile rimesso a posto lo posso vendere a 700/800 euro al mq, come a Biella (capoluogo con prezzi più bassi d’Italia) o in molti paesini, se conto un prezzo di ristrutturazione di 300 euro/mq, 300 euro/mq di utile (che già è poco), dovrei trovare chi le case me le regala!

Quindi abbiamo cercato un posto che abbia prezzi almeno di 1800/2000 euro/mq, in modo da essere sicuri di rivendere almeno a 1500/1600 in tempi rapidi.
E per fare questo ci siamo dovuti spostare di 70 Km. Quindi in alcune zone di Torino. Le poche in cui questi valori sono ancora realizzabili.

Ci siamo quindi messi a cercare sui siti di vendita immobili (immobiliare.it, casa.it, subito.it per citare i più utilizzati) bilocali e trilocali (taglio più liquido) che fossero già dalle foto in condizioni disastrate. E possibilmente liberi, visto che la nostra intenzione era fare cessioni di compromesso, per cui ci serve l’immobile vuoto per poterlo ristrutturare.

E che fosse in vendita ad un prezzo non troppo alto.
Già è difficile farsi accettare dal proprietario proposte tanto al ribasso, se già parte fuori mercato, probabilmente non ha così fretta di vendere.

Fissati un po’ di appuntamenti abbiamo passato due intere giornate a visionare immobili, paragonando i tagli, prendendo misure, chiacchierando con gli agenti immobiliari per “estorcere” informazioni che potessero essere utili in fase di trattativa.
Con alcuni “professionisti” abbiamo avuto subito problemi.

Dare le chiavi prima del rogito??? Non si fa, non è possibile.”

Inutile spiegare che lo abbiamo già fatto altre volte. Non sarà prassi, ma si può fare, e alcuni venditori lo accettano.
Ovvio che se chi dovrebbe aiutarti diventa un ostacolo, sarà ancora più difficile ottenere quello che vogliamo.
Ma, in un caso, l’immobile e la zona sono talmente interessanti che teniamo buona la possibilità.

Un altro agente, per fortuna (e stranamente di un famoso franchising, in cui di solito sono abbastanza rigidi), apprezza molto la nostra idea, e, coinvolgendo un collega, ci porta a vedere ben quattro possibilità, al posto di una per cui avevamo preso appuntamento.

Un paio le scartiamo per una serie di problematiche che, al momento, non vogliamo affrontare.

Una, invece, ha tutte le caratteristiche che cerchiamo.
– E’ in uno stato pietoso. E’ l’unica con un inquilino, che comunque andrà via a breve. Puzza in una maniera impossibile, visto che un cagnone con problemi di salute ha pisciato ovunque, tanto che camminando si attaccano le suole al pavimento. Sfido a trovare una persona che cerca casa per andarci a vivere che non scappi a gambe levate!
– è nella zona residenziale migliore di Torino
– ha un buon taglio, migliorabile con pochissimi lavori
– ci sono problematiche che bisogna risolvere assolutamente, con un costo importante che devono sostenere i proprietari. Peccato che noi sappiamo come fare a pagare meno della metà di quanto calcolano loro.

Ma il prezzo è parecchio alto rispetto a quello che pensiamo noi.

Tornati a casa, ci mettiamo, calcolatrice alla mano a calcolare tutte le spese da sostenere:
agenzia, sia in acquisto sia in rivendita
– lavori di ristrutturazione, calcolati lavoro per lavoro
– costi di procedura (preliminari e/o compravendite)
Certificazioni energetiche, visto che sostituiremo i serramenti
– una quota di imprevisti, che non mancano mai
– la cosa più importante di tutte, l’utile che vogliamo ottenere (e dividere con i nostri investitori)

A questo punto diventa semplice:
Prezzo previsto prudenziale di rivendita – spese da sostenere = offerta massima che andremo a fare.

Ok, non proprio semplice, siamo mediamente al 30% in meno di quanto chiesto dal proprietario, anche se già abbiamo scelto quelli un po’ più convenienti.

Alcune case, quindi, le scartiamo perché preferiamo aspettare eventuali ribassi.
Sarebbero troppo scandalose le offerte fatte in questo momento.
E fidati che non abbiamo troppe remore…

Sulle altre prepariamo le proposte da fare nei prossimi giorni.

E, giusto oggi, ci chiama un’agenzia, quella dell’immobile interessante, dicendoci che, per vari motivi, i proprietari hanno realmente fretta di vendere, e che quindi valutano anche offerte al ribasso, e di parecchio!
Non ce lo facciamo ripetere due volte, domattina siamo lì.

Spero che questi post riescano a farti capire che fare investimenti immobiliari è un lavoro che chiede tempo, competenze, rifiuti.
E, nella nostra esperienza, ben pochi sono stati disposti a percorrere questa strada fino in fondo.
Non sanno quello che si sono persi!

S1 “the boss”

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