Il punto è questo: mai come in quest’epoca siamo abituati a ricevere tutto in fretta, e forse è proprio per questo che qualcuno ti ha fatto una promessa azzardata: che saresti diventato un dio degli immobili senza fare la giusta gavetta.

Qualcuno da un palco, da un blog, da un webinar… poco importa.

Non sono un prete e nemmeno un giudice. Non sta a me giudicare chi ha creato un assembramento di migliaia di persone in stanze fisiche (o, dato il periodo, anche virtuali), per poi intontirle con una parlantina e somministrare il virus.

Quale virus?

Il virus del tutto subito, facile e veloce (e magari con comodi pagamenti rateali)

Ti faccio un esempio.

Mettiamo caso ci fosse un corso di Medicina della durata di due soli giorni.

Ti chiedo questo:

• Un cardiologo professionista ci andrà?

• Un neurologo professionista ci andrà?

• Un ortopedico professionista ci andrà?

No, ovviamente. Queste sono figure specialistiche. Hanno studiato per decenni e sanno perfettamente che un una due giorni generalista è assolutamente inutile.

Mettiamo che Pippo decida di iscriversi a questo corso, allettato anche dal fatto che il guru formatore che lo vende gli ha promesso che dal lunedì successivo sarebbe stato capace di fare anche un’operazione a cuore aperto.

Arriva il fatidico weekend. Pippo si alza presto, prende l’auto, si fa la trasferta, segue le lezioni e non si domanda come mai capisce tutto.

Al corso sente parlare di cuore, polmoni sangue, muscoli e tendini. Niente vocaboli strani.

Continuiamo a ragionare per assurdo e, mentre Ippocrate si sta rigirando nella tomba, proviamo a immaginare che questo corso abbia anche funzione abilitante.

Ci vuole un po’ di immaginazione lo so, ma cerca di seguirmi.

Wow fantastico! Meglio di così!

Pippo è gasatissimo e buttandola sul paradossale, magari barando al test di ammissione, riesce a farsi assumere in un ospedale privato (segretamente è deciso ad iniziare la sua scalata nel campo della Sanità, con l’intento di trasferirsi ai Caraibi entro qualche mese).

Andrà tutto davvero così liscio?

In realtà ci sono due tipi di problemi.

Problema #1: Vivere nell’illusione di sapere tutto

Manco il tempo di essere arruolato che a Pippo capita subito una situazione “tosta” da gestire. Tempo 10 giorni ed entrerà in sala operatoria per affrontare la sua prima operazione. Quando gli comunicano che deve svolgere un’operazione a cuore aperto, per poco l’infarto non viene a lui.

Infatti anche se il corso di investimenti immobiliari è finito da appena una manciata di ore, nella sua testa i concetti di cardiologia sono ricordi rari e nebulosi, perché in fin dei conti li ha sentiti una sola volta.

Pippo va in panico, è la sua prima operazione immobiliare e ci tiene a non fare brutta figura.

Gli viene un’idea: recuperare la cartella clinica di questo suo paziente e analizzarla. Pensa che leggendola si rinfrescherà la memoria e troverà una soluzione.

10 giorni non sono tantissimi, ma sono comunque abbastanza per capire quale manovra “tecnica” deve fare, e prepararsi minuziosamente su quella.

Ci sono diverse opzioni:

• Potrà pagare una consulenza con un altro chirurgo, magari uno di quelli con più esperienza. Gli dirà cosa fare e lui si limiterà a svolgere la manovra secondo le istruzioni fornite ma senza sapere realmente che cosa sta facendo.

• Potrà studiare libri ed enciclopedie, che gli consentiranno di padroneggiare questa situazione specifica.

• Perfino quella di cercare dei tutorial su YouTube gli sembra un’idea valida.

Poi, Pippo pensa: “caso dopo caso, diventerò sempre più bravo e l’esperienza verrà da sé”.

In realtà sta assolutamente sottovalutando la situazione.

Infatti una volta recuperata la cartella clinica di questo paziente, si accorge che è piena di termini incomprensibili. 

Il punto è che il referto è stato compilato da un suo “collega”. Un medico vero però: uno di quelli che ha studiato cardiologia per 15 anni, e per quanto si sa che i medici hanno tutti una grafia incomprensibile, non è vero che i termini nella cartella clinica sono illeggibili, è che vanno fuori dal perimetro di quello che gli è stato insegnato al corso. 

Infatti qui c’è un livello di difficoltà ulteriore in quanto non si sta parlando di non sapere cosa fare in caso di una malattia sconosciuta ma comunque definita.

Qui si sta parlando non sapere qual è la patologia da curare, perché non si ha un background solido sull’argomento.

Portiamo avanti il discorso (ricordandoci sempre che si tratta di un parallelismo strambo)

• Come fai a chiedere una consulenza a chi l’ha già fatto?
• Quali testi universitari vai a reperire?
• Cosa cerchi su YouTube?

Attenzione: non sto dicendo che sapendo qual è il bandolo della matassa il problema sarebbe risolvibile con un videotutorial.

Comunque ci siamo capiti.

Ok Carlo, ma perché questa metafora con la medicina? Non stavamo parlando di investimenti immobiliari?

Credi che un’analogia tra le cartelle cliniche e le perizie sia poi così azzardata? Spesso ti ritrovi in perizia termini abominevoli, che fai fatica anche a pronunciare.

Comunque ti ho fatto questo esempio soltanto per esprimere un concetto.

• L’investitore navigato “sa di non sapere”. È consapevole che c’è sempre un cavillo, una variante, un imprevisto che genera problemi.

• Il corsista non ha questa consapevolezza. Il corsista “non sa di non sapere“. Questo lo porta a credere di sapere tutto perché i perimetri della materia che sta studiando sono ancora ristretti. 

(Link esterno wikipedia: effetto Dunning-Krueger).

Molti corsisti tornano a casa entusiasti per aver acquisito, esempio, informazioni pari a livello 5. È chiaro che passare da 0 a 5 ti porta a sentirti esperto, ma non sai che la scala non è da 1 a 5, bensì da 1 a 100. Per cui sei a 5/100: ti manca 95!

In pratica il problema di frequentare qualche lezione è che credi di aver fatto un passo avanti e di aver imparato tutto.

In realtà il passo lo hai fatto indietro, perché sei passato da so di non sapere a credo di sapere!

Infatti con sole due giornate, l’unica cosa che si è pronti a fare è proprio creare un danno ad altri (nel caso del corso di Medicina) e a far del male a te e alla tua famiglia (nel corso di Investimenti Immobiliari).

E ovviamente se i giorni sono 3 non cambia nulla.

Ma no, Carlo, il corso è avanzato e mi darà tutte le informazioni che servono per compiere le mie operazioni.

No, il corso deve essere per forza di cose basic, per due motivi:

• Essendo pochissime le ore a disposizione, quello che viene trattato è soltanto l’ABC. Gli argomenti ostici – che aprirebbero voragini di dubbi – non vengono nemmeno menzionati. Quindi al corsista sembra tutto facile.

• Essendoci centinaia, o addirittura migliaia di partecipanti, il livello non è omogeneo e per evitare scontentezze il formatore si sofferma solo sull’ABC.

Qual è il problema di tutto ciò?

Che “completo” e “veloce” sono concetti che stanno bene insieme come i cavoli a merenda.

Ma aspetta: la presunzione di padroneggiare la materia da “pericolosa” diventa addirittura letale se mixata al secondo effetto che ti provocherà la partecipazione al corso.

Problema #2: Sentirsi Warren Buffett a causa del clima di euforia generale.

Appunto perché l’imbuto è largo e l’affluenza è di massa, il formatore punta tutto sull’”effetto stadio”.

Cosa succede allo stadio?

Le persone sono in preda a un’euforia collettiva e fanno cose che di norma da soli, o in un gruppo ristretto di persone, non farebbero.

Cantano, urlano, spintonano.

Compreso l’avvocato che da lunedì a venerdì è l’eleganza nei modi e la pacatezza fatta persona.

Ma la domenica lo trovi a sbraitare e fare la “ola” solo perché ci sono migliaia di persone che fanno la stessa cosa.

Dimmi tu se questa trasformazione è razionale o se somiglia più a una forma di ipnosi di massa.

Ecco, al corso di immobiliare è la stessa cosa.

Durante quei due giorni prenderai un coraggio che non hai, conoscerai altre persone che ti tranquillizzeranno dicendo che andrà tutto bene.

Ma un momento…

Questi altri sono medici che parlano con cognizione di causa, o sono altri come te che si condizionano a vicenda?

Quell’aula in cui ti sei ficcato per poche centinaia di euro, convinto di fare un affarone, te lo dico io cosa è: una boiler room.

Se non sai cosa è una boiler room, vatti a fare un giro qui.

Ora ricapitoliamo.

Le terribili conseguenze del Cocktail Letale (Errore #1 + Errore #2)

Cosa succede dopo 2 giorni di formazione sugli Investimenti Immobiliari?

1. credi di sapere, ignorando la reale complessità della materia
2. sei drogato di euforia, e hai voglia di fare.

Te lo dico io cosa significa tutto questo, visto che ci sono passato.

Il lunedì dopo il corso ti alzi la mattina che ti senti Warren Buffett. Sfoderi il tuo miglior completo e metti in campo quell’energia ancora attiva che ti hanno siringato durante il weekend.

Ora, possono succedere due cose.

1. La prima, quella più probabile, è che non verrai preso seriamente. Minimamente.

Le agenzie immobiliari ti rideranno in faccia, perché purtroppo dopo i corsi c’è una vera e propria folla di uomini che battono l’uscio e, con il completo e la valigetta tirata a lucido, fingono autorità. Ma l’autorità non te la fai in 48 ore.

E dopo che ti avranno congedato con un “le faremo sapere”, si raduneranno attorno alla macchinetta del caffè e sghignazzando di te dicendo cose tipo: “ecco un altro fenomeno”.

Ma c’è anche una seconda possibilità, e qui non si tratta dello smacco morale.

No, qui è ben più pericolosa la faccenda.

2. Cioè potrebbe succedere che trovi effettivamente un’operazione da fare.

E questa che pensi sia l’opportunità della tua vita, la tua occasione di transitare dal tuo vecchio lavoro e passare a fare l’investitore, sarà invece la mossa che:

• Bene che vada ti metterà di fronte alla realtà: dovrai scontrarti con professionisti che ne sanno 20 volte più di te. Verrai messo all’angolo e bullizzato da professionisti veri.
• Male che vada brucerai alcune migliaia, o alcune decine di migliaia di euro: dipende da quando avrai l’accortezza di fermarti.

Infatti presto o tardi capirai qual è la verità: al corso non ti hanno detto tutto!

Ti hanno spiegato come funziona un investimento immobiliare “sulla carta”.

Ma nella vita, che puoi mettere sulla carta, non c’è niente.

Hai investito dei soldi quando pensavi di dover misurare una febbre. In realtà la tua compravendita immobiliare si è rivelata l’equivalente di un’operazione a cuore aperto.

E, con il dovuto scarto, è più o meno sempre così.

Infatti in ogni caso (anche quando si tratta di immobili “semplici”, che non riportano in perizia trascrizioni strane del terzo tipo) la teoria e la pratica sono due film completamente diversi.

Vuoi qualche esempio?

Ecco qua.

7 casi esemplari in cui la teoria e la pratica non vanno proprio a braccetto

1. Hai convinto l’esecutato a cederti l’immobile… ottimo! Il punto è che il suo avvocato vuole continuare a spremerlo con le sue consulenze inutili. Oppure non vuole “esporsi” nell’indicare lo stralcio come soluzione. Questo succede di frequente, perché qualcosa andasse male non vuole ritrovarsi il dito dell’esecutato addosso e le maledizioni dell’esecutato.

Nella teoria l’esecutato dovrebbe decidere di andare per via stragiudiziale a occhi chiusi. Nella pratica, l’avvocato lo tiene in scacco e tu sei quello tagliato fuori.

2. E cosa fai se rischi di perdere l’affare quando un avvocato non ti risponde al telefono? Certo, è facile dire che tu chiami e lui risponde.

Questa è la teoria venduta facile da un palco. Ma in pratica, come ti comporti se di fatto chiami e non ti risponde? O se ti risponde e ti tratta come l’ultimo dei principianti?

3. Cosa fare quando ci sono molti creditori che si sfregano le mani dietro un immobile?

La teoria dice di cestinare l’operazione, mentre nella pratica a volte è persino un vantaggio e ti ritrovi zero concorrenza.

4. In una perizia trovi un appartamento con un contratto di locazione a lungo termine. Come ti comporti?

in teoria dovresti lasciar perdere e scartare la pratica. Nella pratica un contratto d’affitto può essere smontato in 5 minuti… se sai come fare.

5. In teoria basta controllare scrupolosamente la perizia per avere l’elenco completo dei creditori…

…Nella pratica devi fare altri tipi di analisi e ricerche, altrimenti rischi di ritrovarti più debiti da chiudere rispetto a quelli che avevi previsto.

6. In teoria all’asta compri “lavato e stirato dal tribunale”,

In pratica c’è il rischio di non poter prendere possesso dell’immobile. Devi risolvere ogni problema in via pregiudiziale con l’esecutato.

7. Se non sai che, a volte, le informazioni importanti sono nascoste anche in altri documenti o che il CTU non ha messo in perizia alcune informazioni fondamentali, è la fine.

La teoria ti dice che si deve leggere la perizia per essere sicuri… ma nella pratica con la perizia puoi fare il fondo della lettiera del gatto perché è un documento INUTILE ai fini dell’operazione. Ti da solo una minima infarinatura di quello che è lo stato attuale dell’immobile, ma nulla di più. 

Il danno creato dai corsi è incalcolabile. Si va da persone a cui è stata venduta un’illusione di cambiare vita, magari lasciando un lavoro “sicuro” per iniziare a occuparsi di immobili, fino a famiglie letteralmente rovinate, perché mandate ad esplorare i fondali oscuri di questo oceano senza attrezzature di sicurezza.

Quello che da anni ci impegnano a fare è diffondere un’idea più veritiera della pericolosità del settore immobiliare. Il libro che consigliamo di leggere in questi casi è Il saldo a stralcio è per pochi. Ti basteranno poche pagine per capire che ti è stato venduto un mondo irreale e fiabesco. Deciderai poi se entrarci o meno, ma con una consapevolezza diversa.