Ti piacerebbe conoscere un rischio di cui raramente si parla che può farti perdere tutti i soldi investiti?

Chissà, magari anche come evitarlo.
E come risolverlo.
Leggi questo articolo con attenzione, allora.

Ieri mi chiama un collaboratore che fa investimenti immobiliari da alcuni anni.
E mi racconta di aver trovato una pratica particolare.

E’ una bella operazione di stralcio, ha la delega, i debiti sono gestibili, l’esecutato è d’accordo su tutto.
Operazione ideale quindi.

Ma… c’è sempre un ma (se no non avrei motivo di scrivere un articolo 🙂 )

Sai ormai bene cosa guardare in perizia.
Grande attenzione sui debiti, sulle iscrizioni e trascrizioni, per decidere se può essere una pratica su cui vale la pena lavorare.

Un’occhiata veloce alle provenienze per verificare che non ci siano donazioni.
compravendita…
successione…
compravendita…
compravendita…

Tutto ok.

Sembra.

In 18 pagine fitte fitte di perizia, di cui 5 sono riservate alle provenienze, salta fuori, guardando proprio attentamente, questo pezzetto

Sai cosa significa?
Sai quali sono le possibili conseguenze?

Se non lo sai hai un grossissimo problema, se vuoi fare questo lavoro in maniera profittevole.

• Significa che non c’è continuità nelle trascrizioni.

Cioè?

Che tra un passaggio e l’altro di proprietà ci sono dei buchi.

Esempio:

• Nel 1996 A vende a B
• Nel 2001 B vende a C
• Nel 2006 D vende a E
• Nel 2009 E vende a F
• Nel 2011 F viene pignorato e l’immobile è all’asta

Tutto lineare?
Rileggi bene se non hai notato niente di strano.
Nel 2001 B vende a C
Nel 2006 D vende a E

Ma coma ha fatto D a vendere se non c’è un titolo per cui è suo?
Quando l’ha comprato?
C che fine ha fatto?

Se non si sa, è un problema.

Come sempre ci si affida al Codice Civile.

Leggi il primo comma dell’art 2650 del Codice Civile

“Se non è stato trascritto un atto, tutte le trascrizioni successive non hanno effetto”

Quindi cosa succede?
Se compro all’asta… rischio
Se compro a stralcio, rischio ancora di più.

Cosa rischio?

Che per istanza di qualcuno vengano annullati tutti gli atti e l’immobile torni di proprietà dell’ultimo “legittimo”.

E i soldi che ho pagato?

Valli a recuperare…

Probabile che succeda?
No.
Ma possibile.

• Te la senti di correre il rischio?

Altro problema.
Troverai mai un notaio che ti permetta di vendere quest’immobile ad un terzo acquirente?
O una Banca che conceda un mutuo?
O te lo terrai sulle croste per sempre?

Anche qui… te la senti di correre il rischio?

Ci sono soluzioni?

Certo.
Incaricare un Notaio di verificare cosa è successo e vedere se è possibile mettere a posto tutto.
Costo 1.800 euro.

“Va beh, Carlo. In un’operazione immobiliare 1.800 euro non sballano tutto. Lo metto nel conteggio dei costi del BP e via…”

Leggi bene… “per vedere se è possibile mettere a posto tutto”
Cosa succede se è possibile?
Devi rimettere tutto in regola.
Altri 5.000 probabilmente. Forse di più.

Cosa succede se non è possibile?
Salta l’operazione e hai buttato 1.800 euro.
Ok buttato non è la parola giusta.
Il fare l’operazione ti sarebbe costato molto di più.
Quindi è un investimento necessario.
Possibile però che sia a fondo perduto.

Cosa succede se te ne accorgi una volta fatta l’operazione?
Se hai comprato a stralcio… ti attacchi.
Se hai comprato all’asta…
già, che succede?

Ai corsi ti dicono che compri lavato e stirato dal Tribunale.
Ma ogni tanto lo leggete anche l’avviso di vendita, o sempre e solo la perizia?
Già in questo articolo avevo messo in guardia dai pericoli nascosti.

Leggi qua

Quindi, se hai comprato all’asta.. ti attacchi pure!

Ci sono altre soluzioni?

Certo, venire in consulenza da me! 🙂

A parte gli scherzi…
Se mi leggi da un po’ sai che non mi tengo mai le informazioni.
Il blog è zeppo di perle di altissimo valore regalate.
Questa cosa non cambia.

Il valore di una consulenza è proprio quella dell’analisi della situazione particolare.

• Aiutarti ad accorgetene, che c’era il problema.
• Aiutarti a capire i rischi, per valutare se vale la pena proseguire.
• Decidere cosa fare in quel caso specifico.

I consigli del blog, o dei corsi, o dei video, che tanti fanno, sono necessariamente generici.

• Ogni operazione è a se stante e va analizzata sotto tutti i punti di vista.
  Con la sensibilità che solo chi ha anni di esperienza riesce ad avere.

Ok, ok, dopo questa “promozione” vuoi sapere cosa si deve fare in questo caso.

In realtà la soluzione è abbastanza palese se hai l’abitudine di ragionare su quello che leggi.

Ho pubblicato prima l’articolo del codice civile:
“Se non è stato trascritto un atto, tutte le trascrizioni successive non hanno effetto”

Quindi?
Non ha effetto neanche il pignoramento.

Non è valido quindi?

Non è così semplice.
Basta effettuare le trascrizioni mancanti e va tutto a posto.
Anche il pignoramento.

Ma il creditore procedente ha l’obbligo, anche dopo aver pignorato, di mettere a posto tutto per rendere valida la procedura esecutiva.

L’ha fatto?
Non lo so, è tuo diritto chiedere a chi di dovere.
Soprattutto se vuoi comprare all’asta.

E per lo stralcio?
Puoi far fare dall’esecutato (una volta presa delega e accordi) un’istanza al giudice per mettere a posto tutto, o per far annullare tutto.

O puoi usare questa cosa come leva nella trattativa.
“Cara Banca, sai che il pignoramento è nullo?
E sai che anche la tua bella ipoteca è nulla?
Sai che posso farti rimanere con un pugno di mosche in mano?

Che dici… le vuoi queste briciole per chiudere tutto?”

Non ci sono limiti alla fantasia.
Ma tutto va studiato sul caso specifico.

Cosa faremo qui?

Non lo so ancora.
Per ora è importante essercene accorti e aver valutato un po’ di opzioni.
Approfondendo le cose, decideremo.

Se ritieni che possa esserti d’aiuto avere un appoggio che ti permetta di fare questo, evitando i rischi e trovando soluzioni che ti permettono di chiudere belle operazioni senza sbagliare…

Vai qui.

 

S1 “the boss”