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Rischio asta

Vediamo in dettaglio come evitare i rischi di comprare una casa all’asta valutando bene nelle informazioni, disponibili e non, ed evitare danni enormi, quasi apocalittici.

Dici che sono troppo catastrofico?
Leggi fino alla fine e poi mi dai un giudizio personale.

Quando si parla di acquistare casa all’asta, ci sono tre correnti di pensiero principali:

  • comprare all’asta è inavvicinabile… c’è la mafia
  • in Italia è pericoloso perché impossibile liberare gli immobili da chi ci abita
  • comprare all’asta è sicuro, senza rischi perché compri lavato e stirato dal Tribunale, quindi non hai sorprese.

Come sempre la verità sta nel mezzo.

Analizziamo tutto:

  • Alle aste partecipano investitori e gente comune che vuole fare un affare a comprare la casa dei propri sogni all’asta. (Ma non facciamolo sapere troppo in giro perché poi lo fanno tutti 😛 )
  • Con le dovute modalità, che bisogna comunque conoscere, si possono liberare in fretta gli immobili, anche se ci sono minori o invalidi dentro.
  • Il fatto di comprare da un Tribunale sicuramente fa in modo da tutelarci da molte problematiche ma ci possono essere delle cose che, essendo fatte prima del pignoramento, possono creare grossi, grossissimi problemi. Certo, devono essere riportate in perizia, e quindi le veniamo a sapere subito… o no?

Sei sicuro che sia sempre così?

Guardiamo una pratica che un collaboratore mi ha inviato ieri mattina da controllare per vedere se c’era la possibilità di fare uno stralcio.

Questa la schermata principale dell’asta: (clicca sull’immagine per ingrandirla)

Scheda

Come vedi non c’è nulla di strano.

Lo da come occupato, ma so che molte volte si intende che ci abita dentro l’esecutato.
Quindi è occupato ma liberabile.

Mi appunto comunque mentalmente che devo verificare bene chi ci abita.

Ma altre cose che mi possono mettere in allarme non ci sono.

Passo quindi alla perizia.
Leggo tutto quanto finché arrivo alle trascrizioni.
E trovo, tra pignoramento e ipoteca, questa nota qui:

perizia-1

Inserita tra le varie iscrizioni, senza che sia spiegato in nessun modo cosa vuole dire.
Tant’é che il mio collaboratore, che comunque non è uno stupido, me l’ha segnalata solo come un probabile creditore aggiuntivo da considerare

Figurati chi vuole comprare all’asta per viverci, e risparmiare qualcosa, quanto ci da peso.
C’è una perizia, il Tribunale la vende, cosa sarà mai? Io mi fido del Tribunale!

Quindi leggo tutta la perizia, arrivo alla stima.
Quando ci sono problemi (locazione opponibile, abusi edilizi, problematiche varie) i periti ne tengono conto nella valutazione.

In questo caso trovo questo:

perizia-1

Quindi: “stimate in blocco, libere, nello stato di fatto in cui si trovano”

E le valuta al prezzo di mercato. Anzi, come sempre un po’ di più.

A rigor di logica, quello che pensa una persona intelligente leggendo questa perizia, vuol dire che non ci sono problemi. Se no, come sempre accade, ci sarebbero le detrazioni sulla valutazione.

Quindi?
Andiamo a comprarla appena scende un po’ il prezzo?
E’ un immobile liquido, in una bella zona…

Continua a leggere, che ora viene il bello…

Oltre a perizia, foto e planimetrie, ci sono altri allegati che normalmente vengono tranquillamente ignorati:

  • avviso di vendita
  • ordinanza di vendita

L’avviso di vendita è fondamentalmente la pubblicità che fanno dell’asta, con un riepilogo dei dati principali della perizia e le modalità di partecipazione (modulo, assegni, date ecc…)

L’ordinanza di vendita, invece, è l’incarico che il giudice dà al delegato e al custode per come fare l’asta. Diciamo che tendenzialmente è una cosa interna alla procedura.

Andiamo quindi a vedere cosa ci dice l’avviso di vendita. Visto che è un riepilogo dei punti importanti:

AVVISO DI VENDITA FIRMATO-1

Ho la conferma che è occupato dall’esecutato e non da altri con titolo opponibile.
Ottimo.

Non parla assolutamente di problematiche varie.

Ma dice una cosa importante: “Posto in vendita nello stato di fatto e di diritto in cui si trova”.
Significa che te lo prendi così com’è senza poter in alcun modo contestare niente dopo.
Il classico “Visto e Piaciuto

Quindi ricapitoliamo:

  1. scheda dell’asta: nessun problema
  2. perizia: c’è una trascrizione che sembra non abbia alcuna conseguenza, visto che non ne tengono conto
  3. avviso d’asta: tutto ok

Casa, ripeto, interessante.
Potremmo pensare di partecipare appena scende un po’ il prezzo.

Fantastico l’operazione da sogno che aspettavo dopo il corso.

Aspetta, non è finita, c’è un ma…
Nell’ordinanza di vendita si legge questo:

ordinanza di delega

Cerchiamo di capire cosa succede:
Il precedente proprietario ha venduto la casa all’attuale esecutata, che se l’è fatta poi pignorare.

Ma un creditore di questo precedente proprietario ha fatto causa, chiedendo la revoca della compravendita.

check-yellow Se la sentenza sarà favorevole, la casa tornerà a disposizione del vecchio titolare, e potrà essere attaccata e pignorata da questo creditore.

HAI IDEA DI COSA SIGNIFICA?

Se nel frattempo tu l’hai comprata all’asta, cosa succederebbe?

Che ti viene portata via dopo che hai pagato tutto e tutti.
Visto che questa causa è precedente al pignoramento, e tutto quello che succede dopo non è valido.
Nè il pignoramento, nè tutto quello che ne consegue, compresa la vendita a te!

Hai capito?
Tu magari sei contento perché l’hai pagata solo 230.000, su 340.000 di valore.
E la perdi da un giorno all’altro.
E i tuoi soldi?
Persi!

Puoi contestare qualcosa al Tribunale?

No, l’hai comprata nello stato di fatto è di diritto in cui si trova.
E in perizia è segnato che c’è questa causa.

Ma possibile che un Tribunale metta all’asta una cosa così pericolosa?

L’ordinanza dice:
… pur se idonea a pregiudicare i diritti di chi si renda acquirente del bene … non preclude la continuazione del processo esecutivo

Lo puoi tradurre tranquillamente in questo modo:
…anche se chi la compra può perdere la casa e i soldi che ha speso … noi andiamo avanti lo stesso, sono tutti cazzi tuoi!

Vedi come il Tribunale lava e stira il tuo immobile? 🙂

Per questo raccomando sempre di chiedere consiglio a chi ha più esperienza.

Capisco che fare le cose da solo fa figo perché puoi dire “ho fatto tutto io”.

Ma il rischio che corri a partecipare alle aste senza sapere con la massima precisione cosa devi controllare, in perizia ma anche autonomamente, è veramente elevato.

“Scordati il comprare all’asta sicuro”. Quelle sono cose che ti dicono ai corsi per farti partecipare.

Hai in mente King Kong?
In confronto è un minuscolo e innocuo scimmiotto che saltella e sbatte dei tamburelli.

E’ molto più intelligente e sicuro appoggiarsi a chi queste cose le fa da anni e ha l’occhio clinico per individuare questi rischi nascosti!

Può avere un costo?
Devo dividere gli utili?

Certo. Nessuno lavora per la gloria.

Ma, già normalmente, il costo maggiore è il mancato guadagno per un’operazione che si sarebbe potuta fare meglio.
In questo caso poi, considera quanto avresti perso in un’operazione come questa.

Non è molto meglio imparare sfruttando gli errori commessi da altri che hanno già corso rischi acquistando immobili all’asta, evitando totalmente cavolate del genere che ti fanno passare per un idiota nei confronti dei tuoi amici e, ancora peggio, di eventuali investitori?

Il rischio più grande è sempre nelle cose nascoste.
E in quelle più rare.

Ok, capitano solo una volta ogni tanto.
Puoi fare tante operazioni senza mai trovare cose così gravi.

Ma, se avessi fatto questa operazione, il guadagno di quante operazioni e di quanti anni di lavoro ti saresti mangiato?

  • Pensaci bene prima di buttarti a capofitto attraverso quali rischi si corrono a comprare casa all’asta con l’incoscienza di chi inizia.

E lo so bene. Perché anch’io all’inizio ho voluto, per risparmiare, fare tutto da solo.
Con risultati che, se sei un lettore del nostro blog, hai sicuramente letto.

Se ti serve una mano a valutare con occhio chirurgico le operazioni ed evitare i rischi per chi acquista immobili all’asta, puoi contattarmi a info@stralciando.com oppure dare una lettura a questa pagina.

S1 “the boss”

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