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Fare o non fare? L’importante è non sbagliare!

DubbioAnche oggi vediamo uno degli innumerevoli rischi che si corrono a fare investimenti immobiliari.
Ci sono veramente infiniti modi per farsi male in questo mondo.
E praticamente tutti derivano dal fare le cose con poca esperienza.

Certo, da qualche parte bisogna partire, e io sono l’ultima persona al mondo che vuole dirvi che questa professione “non s’ha da fare”.

Ma appunto… è una professione, non un gioco.
Se la prendi come un gioco, corri il rischio di schiantarti a 300 km/h contro un palo.

Quindi che atteggiamento devi avere?

Prova a pensare ad una qualsiasi professione.

  • Avvocato
  • Medico
  • Idraulico
  • Agente immobiliare
  • Cuoco

Cos’hanno in comune?

Te lo dico io: un read more »

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Comprare Casa all’asta. Ci sono rischi?

Rischio asta

Vediamo in dettaglio come evitare i rischi di comprare una casa all’asta valutando bene nelle informazioni, disponibili e non, ed evitare danni enormi, quasi apocalittici.

Dici che sono troppo catastrofico?
Leggi fino alla fine e poi mi dai un giudizio personale.

Quando si parla di acquistare casa all’asta, ci sono tre correnti di pensiero principali:

  • comprare all’asta è inavvicinabile… c’è la mafia
  • in Italia è pericoloso perché impossibile liberare gli immobili da chi ci abita
  • comprare all’asta è sicuro, senza rischi perché compri lavato e stirato dal Tribunale, quindi non hai sorprese.

Come sempre la verità sta nel mezzo.

Analizziamo tutto:

  • Alle aste partecipano investitori e gente comune che vuole fare un affare a comprare la casa dei propri sogni all’asta. (Ma non facciamolo sapere troppo in giro perché poi lo fanno tutti 😛 )
  • Con le dovute modalità, che bisogna comunque conoscere, si possono liberare in fretta gli immobili, anche se ci sono minori o invalidi dentro.
  • Il fatto di comprare da un Tribunale sicuramente fa in modo da tutelarci da molte problematiche ma ci possono essere delle cose che, essendo fatte prima del pignoramento, possono creare grossi, grossissimi problemi. Certo, devono essere riportate in perizia, e quindi le veniamo a sapere subito… o no?

Sei sicuro che sia sempre così?

Guardiamo una pratica che read more »

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Come valutare se una Perizia è buona? Non lo so!

Scopri le differenze tra leggere una perizia per comprare all’asta o per fare uno stralcio.
O pensi si faccia nello stesso modo?

 

La cosa più difficile quando devo insegnare ad una persona nuova come partire, è fargli capire come si legge una perizia.

Ma non a livello tecnico, che oltretutto ho già spiegato più volte qui e qui.

La difficoltà è proprio nel far capire che l’ottica con cui la si deve guardare è totalmente diversa a seconda di che cosa vuoi fare.
Asta o stralcio?
Compri o cerchi un terzo acquirente?

Tutti arrivano belli belli dopo aver fatto un corso, aver letto un libro o un manuale, e recitano come dei mantra quanto imparato:

  • se ci sono donazioni… passa oltre
  • fondo patrimoniale… evita
  • inquilino… un casino
  • zone liquide, mi raccomando
  • massimo 3 creditori

Ma siamo proprio sicuri che le regole siano così restrittive?
E che riguardino tutte le tipologie di investimento? read more »

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Rischi per chi Acquista Immobili all’Asta

Scopri se l’acquisto di un immobile pignorato all’asta è rischioso anche per gli investitori professionisti. Come fare e perché non devi mai fidarti della perizia.

 

Il problema di chi si avvicina al mondo degli investimenti immobiliari, e di chi vuole comprare una casa all’asta per andarci a vivere, è quello di poter dormire sereno e non avere problemi successivi all’acquisto dopo aver tirato fuori dalle tasche fior di quattrini.

Sembrerà banale ma è un attimo inciampare sull’errore e farsi male sul serio.

Il primo, e più evidente, è quello di entrare in possesso dell’immobile, per andarci a vivere o per poterlo rivendere.

Ti allego lo screenshot di una conversazione, portata avanti nei mesi, con una persona che si è avventurata in questa insidiosa procedura.

Se non hai voglia di leggere tutto, dopo l’immagine ti sintetizzo i punti salienti:

Ricapitoliamo:

  • Casa aggiudicata all’asta a fine aprile 2011.
  • A giugno viene read more »
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Investire in Immobili: l’importante è saper perdere!

Titolo provocatorio per un concetto importantissimo.

Vediamo in concreto come ci si comporta quando le cose non vanno come vorremmo.

 

E’ facile fare investimenti immobiliari.

Trovi su un sito internet una casa in una zona molto liquida. Totalmente da ristrutturare, proprio come la cerchi, con un bel taglio, ad un prezzo interessante.

La vai a vedere, prendi le misure, a casa calcoli le spese di ristrutturazione, agenzia, spese varie, tasse, ed arrivi a calcolare il prezzo a cui devi comprarla.
Viene un bel 30% meno del prezzo richiesto, già più basso della media.
E non devi fare una semplice proposta d’acquisto, ma devi proporre di fare un preliminare, con caparra irrisoria, rogito a 10-12 mesi, chiavi subito con possibilità di fare i lavori nel frattempo.

Vai dall’agente immobiliare, che è entusiasta della tua idea, pensa che risolva tanti problemi, e soprattutto gli fa guadagnare la provvigione due volte.
E’ bravissimo a presentare la tua proposta al proprietario, che, senza indugio, accetta.

Fai il preliminare, l’impresa fa tutti i lavori velocemente e bene, rispettando il preventivo, anzi, facendoti risparmiare qualcosa.

Rimetti in vendita e in pochi giorni hai la prima proposta, a prezzo pieno. Quindi più del previsto, visto che ti aspettavi dei ribassi.

Gli acquirenti devono fare il mutuo, che viene deliberato in fretta.

Vai a rogito e chiudi l’operazione.
In tutto in tre mesi dalla partenza.

Gli investitori, che hanno preso più del previsto, ti stressano per poter reinvestire in fretta con te.

Quindi vai a partecipare ad un’asta immobiliare, che segui da un po’ di tempo, che è arrivata a prezzi ridicoli.
Ma, si sa, il mercato è fermo, e le aste sono le prime a risentirne.

Ti presenti e, come quasi sempre, sei l’unico partecipante.
Quindi te l’aggiudichi al 30% del valore dell’immobile.

Anche qui fai i lavori, e rivendi in tempo record.

E’ tutto così facile che mi chiedo spesso come mai non siano tutti ricchi sfondati quelli che frequentano i vari corsi sugli investimenti immobiliari.

 

Sarebbe bello, vero?
Purtroppo la realtà non è così.

 

Ieri siamo andati read more »

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L’importanza del focus negli Investimenti immobiliari

Come fare ad ottenere risultati migliori, lavorando di meno.

 

Lo scorso weekend sono stato invitato a partecipare nuovamente al corso che, ormai 5 anni fa, mi ha fatto incominciare questo percorso.

Sono andato con un po’ di supponenza, ritenendo di sapere ormai tutto, data l’esperienza fatta in questi anni.
Ma con l’obbiettivo di conoscere e confrontarmi con gente nuova e interessata al settore.
Infatti, nei pochissimi ritagli di tempo, ho parlato con un bel po’ di persone. Sia “novellini” con tanta voglia di imparare, sia con persone che operano da diverso tempo e con cui può nascere un confronto interessante.
E, perchè no, collaborazioni.

Ricordo che Stralciando è disponibile a collaborare con persone in tutta Italia.
– seguendo operazioni di chi già fa questo lavoro, ma in zone scomode per loro,
– affiancando persone che trovano operazioni ma non sanno come gestirle.
– facendo investire persone che hanno soldi, ma non hanno tempo o voglia di fare operazioni loro.

 

Ma questo post lo sto scrivendo per un altro motivo.

Raccontavo del corso e del fatto che, in effetti, informazioni nuove non ne ho avute, dato che in questi anni ho comunque studiato ed approfondito quanto viene insegnato lì, anche se serve sempre ricontrollare quanto si pensa di sapere.

Ma una cosa mi è invece servita moltissimo, per cui sono veramente contento di esserci andato.

Ripassare (perchè in effetti lo sapevo, ma era finito nel dimenticatoio con tutte le cose che si hanno sempre da fare) l’importanza read more »

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Saldo & Stralcio: Slalom tra mille Insidie. La conclusione.

Quando ho iniziato a scrivere questo lungo articolo, non sapevo ancora come sarebbe andata a finire.
Ma, come puoi leggere nelle prime parti, sono successe veramente mille cose.
E quindi sino alla fine abbiamo avuto molti dubbi anche noi.

Se ti sei perso l’inizio della storia, puoi leggerlo qui (Parte 1, Parte 2 e Parte 3)

 

 

Abbiamo passato un week-end pieno di dubbi:
– la Banca accetterà gli assegni?
– verranno (puntuali) gli esecutati?
– il Giudice creerà altri problemi?

Finalmente arriva martedì.

Chiamo subito il gestore della Banca, per chiedere se gli assegni vanno bene.
La sua risposta: ”E che ne so io? Non sono mai stato allo sportello, sempre negli uffici. Se sono circolari con l’intestazione corretta, non ci sono problemi
Siamo a posto, proprio in buone mani!

Chiamo l’avvocato, per confermare.
Tra poco devo andare in Tribunale, chiedo al Giudice se si ricorda dell’appuntamento
Come, se si ricorda???
L’ansia sale sempre più…

Con il custode read more »

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Saldo & Stralcio: Come fare una trattativa.

L’unico scopo dell’investitore immobiliare è di pagare il meno possibile un immobile per poterlo poi rivendere a prezzo più alto, creando un ottimo guadagno.

Sembra abbastanza scontato ma sapresti metterlo in pratica oggi stesso?

A volte la semplicità con la quale viene venduto questo lavoro è disarmante. Compri a 2 e vendi a 4… tutto li.

Certo.
Sali su un aereo, siediti in cabina di pilotaggio, decidi dove vuoi andare e vai. Ma che vuol dire.

Solo perché un concetto sia semplice e banalmente chiaro NON significa che sia facile da applicare, soprattutto se sei nuovo del quartiere.

Facciamo un po’ di chiarezza…

Per fare ottimi affari immobiliari hai diverse opzioni:

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  • Puoi trovare qualcuno che ha urgenza di vendere e proporgli un prezzo vantaggioso che, dato il mercato di oggi, potrebbe accettare per non dover aspettare chissà quanto per vendere.
  • Puoi comprare immobili all’asta. Oggi si fanno affari migliori di qualche anno fa. C’è poca liquidità, i mutui non li danno, quindi è facile che le aste vadano deserte più volte, rendendo i prezzi vantaggiosi.
  • Puoi attuare il Saldo a Stralcio e trattare con i creditori per ridurre il debito al minimo, evitando che l’esecutato rimanga con debiti residui e comprando ad un buon prezzo.

Come già detto altre volte, ci sono vari tipi di creditori:
Equitalia: che non tratta, quindi fate molta attenzione a questo debito e non credete a ciò che vi viene detto. Fate le vostre analisi nei posti giusti.

Condominio: tratta poco, ma è facile fare leva sul fatto che, la maggior parte delle volte non prende niente dalla procedura e si può attaccare solo agli ultimi 2 anni (compreso l’anno in corso).

Finanziarie: è facile spuntare un buon accordo visto che difficilmente rimane qualcosa da spartire con loro una volta pagati i creditori privilegiati.

Fornitori, aziende e privati: qui varia molto. Decide una persona, che spesso non ragiona in maniera “matematica” ma per principio. Dipende molto anche dalla disponibilità dell’avvocato che li segue.
Se punta alla sua parcella, diventa un ostacolo. Se spiega al suo cliente che l’offerta è più conveniente delle alternative, può diventare un ottimo alleato.

Banche: di solito sono quelle che hanno l’ipoteca di primo grado. Sono quindi quelle che passano davanti a tutti nella divisione del ricavato della vendita. E quelle che vantano il credito più grande.

Quindi l’obbiettivo è di convincerle ad accettare il meno possibile, in modo da lasciare a noi un margine maggiore.

Ma perché la Banca dovrebbe accettare una cifra nettamente inferiore al suo credito?
Se fai una proposta a stralcio tanto al ribasso, senza dare delle motivazioni, sicuramente verrà rigettata.
Se invece riesci a far loro capire perché sia conveniente, anche per loro, accettare, le probabilità girano in vostro favore.

Ricorda, hai persone che ti ascoltano con interessi diretti, non cose.

  • Devi lavorare al meglio e far entrare nella testolina di chi prende una decisione che sei la loro ultima speranza per raccimolare qualcosa prima che il loro credito venga frantumato dai ribassi.

Una trattativa è come una partita a Braccio di Ferro: se sei vecchio come me, ti ricorderai sicuramente il film Over the Top, in cui un piccoletto deve affrontare uno grosso due volte lui. Esattamente come te contro la Banca, forte del suo credito, di un nugolo di avvocati stipendiati, che abbassano le loro spese legali e di miliardi di euro che fanno apparire le vostre richieste come una goccia nell’oceano.
Ma, proprio come Stallone, possiamo girarci il cappellino e cambiare la presa per poter avere la forza di sconfiggere il gigante.

Vediamo assieme un po’ di modi per convincerli. read more »

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Saldo & Stralcio: come si sta evolvendo l’operatività

Ciao a tutti.

Ormai sono circa 5 anni che ci occupiamo di investimenti immobiliari, di saldo e stralcio, di aste, di consulenze debito…

Come è cambiato il modo di lavorare in questi anni?
Ovunque si sente che il mercato è fermo, che i prezzi sono crollati.
Si può ancora guadagnare facendo questo tipo di lavoro, o si rischia di prendere cantonate spaventose?

E’ una domanda complessa.

Non è più possibile fare come si è sempre fatto.
Comprare all’asta al 25/30% di sconto, fare qualche abbellimento e rivendere.
Oppure cercare di contattare gli esecutati per proporre uno stralcio che riduca il debito giusto sotto il valore di mercato.
Ormai, la maggior parte delle volte, il debito residuo del mutuo è il 30/40% più alto del valore di mercato. In più si aggiungono finanziarie, condominio, Equitalia, rendendo veramente difficile fare una trattativa interessante.

Anche se le Banche, rispetto a tempo fa sono più disposte a trattare.
Sanno che sperare di prendere soldi con un’esecuzione immobiliare è diventata un’utopia.

Giusto ieri read more »

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Prima o seconda casa? Un po’ di chiarezza!


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Ultimamente ho visto un po’ di discussioni sulle agevolazioni prima casa e sulla plusvalenza nelle compravendite.
E ho capito che moltissimi, anche addetti ai lavori, hanno le idee un po’ confuse.

Vediamo di fare chiarezza.

Innanzi tutto quello che molti non sanno è che sono read more »