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Ciao a tutti.

Ormai sono circa 5 anni che ci occupiamo di investimenti immobiliari, di saldo e stralcio, di aste, di consulenze debito…

Come è cambiato il modo di lavorare in questi anni?
Ovunque si sente che il mercato è fermo, che i prezzi sono crollati.
Si può ancora guadagnare facendo questo tipo di lavoro, o si rischia di prendere cantonate spaventose?

E’ una domanda complessa.

Non è più possibile fare come si è sempre fatto.
Comprare all’asta al 25/30% di sconto, fare qualche abbellimento e rivendere.
Oppure cercare di contattare gli esecutati per proporre uno stralcio che riduca il debito giusto sotto il valore di mercato.
Ormai, la maggior parte delle volte, il debito residuo del mutuo è il 30/40% più alto del valore di mercato. In più si aggiungono finanziarie, condominio, Equitalia, rendendo veramente difficile fare una trattativa interessante.

Anche se le Banche, rispetto a tempo fa sono più disposte a trattare.
Sanno che sperare di prendere soldi con un’esecuzione immobiliare è diventata un’utopia.

Giusto ieri ci hanno rifiutato una proposta di 55.000 euro su un debito residuo di circa 190.000.

Ma come, penserete, ti rifiutano una proposta, e per te è una cosa positiva?

Certo. Vi spiego:
Fino a poco tempo fa, solo fare una proposta del genere, con un immobile valutato più di 140.000 euro, era il modo migliore per farsi sbattere immediatamente la porta in faccia. E farsi il nome di ciaparat, come diciamo in Piemonte.

Ora invece, non solo hanno preso in carico la proposta, ma questa ha passato il “filtro” dell’avvocato, quello del gestore della pratica, ed è approdata in consiglio decisionale.

Ok, l’hanno rifiutata, ma l’hanno valutata attentamente, perché hanno capito che non era campata in aria, ma che, anche per loro, poteva essere vantaggiosa, anche con un ribasso del genere.

E spero, e credo, che accetteranno una un po’ più alta, ma sempre vantaggiosa e impensabile in altri tempi.

Quindi? Come si lavora oggi?
Cambiano i tempi e devono cambiare le metodologie.
Anche per avere margini di manovra maggiori, dato un mercato difficile da valutare.

Qualche esempio:
L’ultimo investimento che abbiamo proposto ai nostri investitori, giusto tre giorni fa (mi spiace, sono già andate esaurite tutte le quote) ha due possibili sbocchi: una resa del 40% sul capitale investito, senza variabili, in un tempo che va dai 2 ai 6 mesi, oppure un profitto del 150/200% in un anno e mezzo.

Un altro sta rendendo, come da Business Plan iniziale, circa il 400% sull’investimento fatto, in poco più di un anno.

Ovvio che con queste percentuali, si può affrontare con la massima tranquillità anche un mercato stagnante. Qualunque ribasso necessario, imprevisto, o allungamento dei tempi, non sposta di molto la bontà dell’operazione.

Una pratica chiusa pochissimo tempo fa, prevedeva, con un esborso di soli 20.000 euro anticipati, un utile in pochi mesi di circa 50/60.000 euro. Riuscita a calcolare ROI e ROE?
Ma sono successi un sacco di imprevisti:
– la cliente si è messa di traverso, a causa di una persona che non ha rispettato gli accordi presi
– il mercato e sceso ulteriormente
– sono saltati fuori problemi catastali e di autorizzazioni molto complessi
Il risultato?
L’utile è di circa 20.000, ma siamo riusciti a ridurre l’anticipo a soli 10.000 euro, mantenendo simile il ROE. Ma ci abbiamo messo un anno, perdendoci nel ROE su base annua.
Che è rimasto comunque del 200%, direi interessante!
Immaginate però cosa sarebbe successo con la classica operatività in cui il ROE previsto era del 25/30%. Non avremmo avuto possibilità di compensare gli imprevisti.

E come facciamo a fare questi numeri?
Studiando, inventando strategie, parlando con professionisti qualificati, confrontando metodologie con “colleghi” che operano con successo, diventando bravi negoziatori, cercando mercati diversi.

Continuate a seguirci e, piano piano, vedremo come imparare a fare questo tipo di investimenti immobiliari.
In cui gli stralci hanno una parte ancora importante, ma inseriti in strategie più complesse.

S1 “the boss”

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