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Scopri le differenze tra leggere una perizia per comprare all’asta o per fare uno stralcio.
O pensi si faccia nello stesso modo?

 

La cosa più difficile quando devo insegnare ad una persona nuova come partire, è fargli capire come si legge una perizia.

Ma non a livello tecnico, che oltretutto ho già spiegato più volte qui e qui.

La difficoltà è proprio nel far capire che l’ottica con cui la si deve guardare è totalmente diversa a seconda di che cosa vuoi fare.
Asta o stralcio?
Compri o cerchi un terzo acquirente?

Tutti arrivano belli belli dopo aver fatto un corso, aver letto un libro o un manuale, e recitano come dei mantra quanto imparato:

  • se ci sono donazioni… passa oltre
  • fondo patrimoniale… evita
  • inquilino… un casino
  • zone liquide, mi raccomando
  • massimo 3 creditori

Ma siamo proprio sicuri che le regole siano così restrittive?
E che riguardino tutte le tipologie di investimento?

E’ come chiedere: “è giusta la strada che sto facendo?
Se non so dove vuoi andare, come faccio a risponderti?

Ovviamente bisogna saper guardare e capire una perizia, quindi sapere cosa leggere, e che significato ha. Ma penso e spero che tu lo sappia già fare, almeno in linea di massima.

Se no inizia a leggerne un po’ e approfondisci su Google e Wikipedia i termini che non conosci.

Ma come valutare la bontà e la fattibilità di quanto leggo?

Come ho detto prima, ogni cosa la devi valutare in modo diverso a seconda di che investimento vuoi fare.

Guarda la foto in alto.
Quando arrivi ad un bivio, devi scegliere per che strada andare.
Se sei indeciso… CRASH! Contro l’albero.

Lo stesso capita sulle perizie.
Se le leggi con l’idea di fare uno stralcio, devi fare alcune valutazioni.
Se vuoi partecipare all’asta, devi farne altre.
Se non ne hai idea, rischi di sbagliare tutto e farti molto male.

Facciamo qualche esempio.

 

Leggo in perizia che l’immobile è vuoto.
Buono o no?
Ottimo se devo comprare all’asta, perché mi evito le problematiche e le lungaggini della liberazione.

Ma se voglio fare uno stralcio?
Considera che puoi farlo solo con un accordo con l’esecutato, che prima deva darti una delega e poi deve firmarti le carte e la vendita.

Facile trovarlo se abita l’immobile pignorato.

Ma se è andato via, dove lo trovi?
Capita spesso che sono stranieri che sono tornati al loro paese.
A volte si sono trasferiti, o sono tornati dai genitori.

In alcuni Tribunali capita anche che il Tribunale li sfratti prima ancora dell’aggiudicazione, per rendere più appetibile l’immobile.

Certo, ci sono dei modi per trovarli. Ma non sempre portano risultati.
E richiedono tempo e qualche soldo.

Quando trovi una pratica sulla carta ottima (debito 20.000 su 100.000 di valore magari) e non riesci a trovare l’esecutato per mettere in piedi la pratica, ti mangi le mani

Quindi immobile libero, buono o no?

Dipende. 🙂

 

E se c’è un inquilino con titolo valido e opponibile?
Per l’asta è un problema.
Il contratto è valido, non puoi liberare l’immobile e, a meno che non vuoi mettere a reddito, diventa una pratica non consigliabile.

E per uno stralcio?
E’ sicuramente una problematica in più.
Primo, devi comunque trovare l’esecutato che non abita lì.
Secondo dovrai trovare un accordo anche con l’inquilino per la liberazione. Lo puoi considerare come un “creditore” aggiuntivo.
Ma non è un problema che deve farti scartare a priori una pratica.
Semplicemente provi comunque la trattativa, e se non va a buon fine non la porti a termine.
Senza aver investito soldi.

Ricorda la regola: non si tirano fuori soldi, neanche un centesimo, se non si hanno le carte firmate e l’immobile libero!

Diverso è dover fare una trattativa dopo aver comprato all’asta e pagato tutto.
Se, anche dopo aver preso degli accordi verbali, cambia idea e non se ne vuole andare? 😯

 

Nella perizia vedo che ci sono 12 creditori, ipoteche volontarie, legali, giudiziali e chi più ne ha più ne metta.
Cha faccio?

Se la mia idea è comprare all’asta… che me frega?
In linea di massima compri libero da tutto.
Anche se saprai sicuramente che non tutto si cancella e dei rischi si corrono comunque, se non sai cosa guardare.
Il detto “all’asta compri lavato e stirato dal Tribunale” è una favoletta di chi vende l’idea che puoi fare investimenti immobiliari da lunedì dopo il corso.
Abbiamo visto più volte gente comprare all’asta e poi scoprire cose non segnate in perizia, o di cui non si erano comprese le implicazioni.

Invece per uno stralcio è un problema.
Più creditori ho, oltre ad avere un debito probabilmente troppo grande, più sarà difficile mettere d’accordo tutti.
Quindi qual’è il limite di creditori per prendere in considerazione una pratica?
Indovina?

Dipende! 😀

Non sono qui a venderti la formula magica per fare Stralci Immobiliari.
Voglio farti passare il concetto che serve esperienza, competenza, capacità di problem solving e di analisi.

Soprattutto all’inizio, fare da soli significa:

  • rischiare di perdere soldi
  • ridurre il guadagno per inesperienza
  • tralasciare pratiche ritenute difficili (e di solito più lucrose)
  • iniziare pratiche che non portano da nessuna parte e perdere tanto tempo

Ok, ok, lo so che ti ripeto sempre le stesse cose, ma mi sento la responsabilità di evitarti gli errori che tutti, anche noi, abbiamo fatto all’inizio.

 

Quindi? Quanti creditori?

Seriamente, se sono più di 3 o 4 diventa difficile.

Ma ci si può riuscire, soprattutto se sono crediti chirografari di importo non troppo elevato.

Mentre a volte ne bastano 2 per far saltare tutto.
Basta pensare ad un intervento di Equitalia di importo pari al valore dell’immobile, dopo l’ipoteca volontaria.
O un fornitore che per puntiglio non ti mette la firma se non gli dai fino all’ultimo centesimo.

Importante: non ti basare solo su quello che vedi in perizia.
Quasi sempre scopri andando a vedere il fascicolo che ci sono intervenuti.

In via preliminare puoi comunque fare delle previsioni, ma spiegherò come in un post apposito.

 

Vediamo un altro punto della perizia: la regolarità urbanistica.

Ci sono tre tipi di problematiche.
– difformità catastali
– opere abusive che rispettano comunque la normativa
– opere abusive che non rispettano la normativa

Anche qui bisogna distinguere.
Le prime sono sanabili con semplici pratiche.
Costano, bisogna tenerne conto, ma non danno problemi.

Le seconde normalmente richiedono un condono edilizio per poter essere regolarizzate.
Ma, in caso di aggiudicazione all’asta, si hanno per legge 120 giorni di tempo per metterle a posto.
Incentivo dato proprio per agevolare la partecipazione.

Ma, attenzione, se faccio uno stralcio, non compro all’asta!
E’ una libera compravendita tra privati, almeno ufficialmente.
Ovvio, con procedura parecchio più complessa, ma l’atto è quello.
Quindi non posso regolarizzare queste cose.
E nella perizia di solito non è specificato bene, visto che, ovviamente, è fatta per il futuro aggiudicatario.

Le ultime, infine, non possono essere regolarizzate in nessun caso, perché non rispettano i paramentri di legge.
Quindi bisogna riportare i luoghi come da concessioni del tempo.
Al di là dei costi, non è neanche sempre possibile.

Un tempo bastava dichiarare che le planimetrie rispettavano lo stato di fatto, senza problemi.

Ora i periti della Banche fanno le pulci anche su queste cose.
Se ci sono difformità, non ti fanno passare il mutuo.
E se i mutui non passano, tu non rivendi.
O ci metti una vita.

E non è questo l’obbiettivo di un investimento immobiliare.

 

Spero di aver passato il concetto.
Le perizie si leggono in modo molto diverso a seconda di quello che vuoi fare.

Ovviamente i punti non si esauriscono qui.
Potremmo parlare di quando è pignorata solo una quota.
O di quando c’è una donazione o un usufrutto.
Se c’è assegnazione della casa coniugale, o un fondo patrimoniale, o un sequestro conservativo.
O come mai si può operare in zone meno liquide, tagliando quindi la concorrenza che segue le regolette.

Anche queste cose, a seconda di quello che vuoi fare, e come, possono essere ostacoli od opportunità.
Ma il post diventerebbe troppo lungo.

Se manifestate interesse, anche facendo domande nei commenti, magari li spiego meglio in un prossimo articolo.

S1 “the boss”

1 Commento. Nuovo commento

  • Ciao Carlo, guarda mi trovi pienamente d’accordo su tutto. Tra l’altro mi rendo sempre più conto che con le perizie dei CTU ti devi fare il segno della croce. In merito alla tua affermazione “………..Anche se saprai sicuramente che non tutto si cancella e dei rischi si corrono comunque, se non sai cosa guardare…………” .Stamattina chiamo un avvocato delegato alla vendita perché vi era un stranezza abbastanza evidente, e mi risponde (cito testualmente) : ” Guardi lei ha ragione, ma quasi nessun perito sa queste cose” …… Io nella mia testa “Come non le sanno, eppure uno in teoria dovrebbe stare tranquillo, andiamo bene “…..eppure il mio vicino di casa mi ha detto ” Vabbòòò (proprio con tre “ò”) ci sta o Tribunale e miezz stai a pensiero tranquillo, sei tutelato in tutte cose” …….forse non sa che Tranquillo è passato a miglior vita tanti anni fa

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