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Prima o seconda casa? Un po’ di chiarezza!

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21 Commenti. Nuovo commento

  • Alessandro_66
    15/03/2012 12:03

    Si oggi davvero come si fa ad avere le “idee chiare”? Bisogna provarli gli appartamenti per essere certo che sia quello giusto!

  • cristian80
    16/03/2012 10:43

    Ciao Carlo,
    bel post, una soluzione da investitori in merito all’imposta di registro potrebbe essere quella di avere una società di Trading immobiliare che ti permette di pagare l’imposta di registro all’1% e comunque sei tenuto a rivendere l’immobile entro 3 anni (pena il pagamento dell’imposta omessa), almeno non hai bisogno di attivare contatori ecc… Correggimi se sbaglio.

    • L imposta. Di registro all 1% ,anche se hai una soc di trading immobiliare in pratica non la sfrutti mai….la puoi usare SOLO se chi vende e’ una società e SOLO se sono beni immobili strumentali ( sono esclusi gli immobili delle imprese edili. destinati alla vendita per esempio. ) inoltre se operi come società non solo paghi SEMPRE il 10% sull intero valore e non sulla rendita ma molto probabilmente ti faranno un accertamento se compri a poco. E tutto questo senza contare il carico fiscale assurdo a cui sei soggetto. Conclusione…..a meno che non si faccia un notevole numero di acquisti/vendite e’ da evitate assolutamente. Io a fine anno chiuderò la mia……Ah…ciliegina….anche se operi come ditta ma l immobile che hai acquistato e’ stato a tassa di registro tutta k iva delle fatture legate a quel bene e,’ INDETRAIBILE!!!!!

      • S1 The Boss
        12/06/2014 17:33

        Grazie Dario, concordo su tutto.
        Anche se ci sono modi per pagare pochissimo.
        Anche a imposta fissa.
        Ma richiede una struttura impensabile per poche operazioni.

  • S1 The Boss
    16/03/2012 13:59

    Come società di trading immobiliare, sì.
    Ma ovviamente esula dal discorso agevolazioni prima o seconda casa.

    Il discorso “contatori”, invece, era riferito alla tassa sulla plusvalenza.
    Non paghi se hai adibito l’immobile ad abitazione principale. Il che è ovviamente riferito alla persona fisica.
    Le società pagano sempre.

  • Il discorso che hai fatto è assolutamente corretto salvo alcuni particolari da sottolineare molto bene a mio avviso. Acquistare e rivendere immobili come soggetto privato è molto conveniente perchè si paga solo il 20% sulla plusvalenza ( ricavo -spese-costo immobile). Tuttavia se le operazioni cominciano ad essere continue e frequenti L’Agenzia delle Entrate prima o poi farà una verifica e noterà che non si tratta di acquisti e rivendite a fini personali ma che si tratta di operazioni fatte nell’ambito dell’esercizio di una impresa a tutti gli effetti. A quel punto vi tutte le operazioni che avete fatto vi saranno calcolate con tassazione differente e vi saranno richiesti i relativi conguagli piu’ le more. Se volete quindi fare questa attività è necessario aprire una ditta ( anche individuale ) ad hoc. Quanto al famoso discorso dell’ 1% delle soc di trading purtroppo i casi in cui si puo’ utilizzare questa aliquota sono pochissimi. La si puo’ usare solo quando il cedente è a sua volta una società che aliena un bene non in regime IVA ma con tassa si registro. ES. una srl che vende un suo magazzino o capannone. Quando il cedente è un soggetto privato e si acquista come ditta purtroppo è sempre il 10% e non sul catastale ma sull’intero valore!!!! bella mazzata eh???

  • Salve a tutti, argomento interessante. Ho un quesito da porre. Premetto che ho già un’abitazione dove “dimoro” con la mia famiglia, intestata a mia moglie.

    Ho comprato una casa all’asta con le agevolazioni prima casa, ho preso la residenza per oltre il 50% del tempo di possesso (pur avendo la dimora in altra casa) e sto rivendendo prima dei cinque anni. Quindi non pagherò plusvalenze.
    Devo però ricomprare come prima casa entro 12 mesi.

    Come faccio ad uscire da questa girandola?

    • S1 The Boss
      20/04/2012 20:16

      Girandola….
      è il motivo per cui a me l’agevolazione prima casa non piace.
      Prima o poi ti devi fermare e pagare le imposte non versate sull’ultimo acquisto, con maggiorazione del 30%.
      Se l’operazione che hai fatto è buona, e l’imposta non proibitiva, fallo subito, se no compra la prossima una con rendita catastale bassissima, in modo da uscirne con poco.
      Altre scappatoie non ci sono.
      Ricordo che è un’agevolazione per favorire gli “sposini”, non gli speculatori.
      Complimenti comunque per l’operazione fatta!!

  • Grazie per la risposta The Boss,
    possibile che non c’è altro modo per ottimizzare la tassazione?

    In pratica se voglio investire, facendo trading immobiliare di case acquisite alle aste, devo prenderle almeno al 50% di in meno, altrimenti non conviene.

    Faccio un esempio, immobile valore di mercato 250K euro, se lo prendo a 200K euro, devo pagare 20K ( tassa di registro seconda casa sul prezzo di aggiudicazione).
    10K (tasse del 20% di plusvalenza, 50k x 20%)
    5K (agenzia)
    In tutto già 35k se va tutto bene. Tutto sto rischio per qualche miglioro di euro di guadagno?

    Quindi per fare un affare devo comprare la solita casa non a 200K ma a 150K e avrò:
    15 tassa registro
    20 plusvalenza (250-150= 100 x 20%)
    5 agenzie
    Totale 40K, eventuale guadagno 100-40 = 60K

    • S1 The Boss
      22/04/2012 22:34

      Esatto. Con i tuoi conti e’ al 40% in meno, non al 50. Spesso basta questo.
      Per uscire dalla girandola prima casa ho scoperto un modo. Molto avanzato pero’.
      Ma perche’ fare prima casa? Per 10.000 di differenza? Non sono quelli che ti spostano l’operazione…

  • …hai scoperto un modo? Molto avanzato?
    sono curioso puoi indicarmelo?

    • S1 The Boss
      03/05/2012 22:44

      Scusa Mosef, ma il tuo commento è rimasto in approvazione per giorni, nessuno lo ha notato….
      Puoi comprare un grosso appartamento (o casa) frazionarlo diciamo in 3 unità, rivendi le prime due, coprendoti tutte le spese, e il terzo, che ti esce gratis, lo affitti per 5 anni prima di rivenderlo.
      Ma non è un’operazione che consiglio se non hai parecchia esperienza nel settore, sia di compravendita, sia di ristrutturazioni importanti.

  • Grazie the Boss, l’idea è interessante.

  • Mi ricollego a quanto detto da Dario e faccio una domanda:
    se uno acquista un appartamento all’anno e lo rivende l’anno dopo, e così ogni anno, viene qualificata come attività d’impresa?

  • Una domanda,
    una persona che acquista come prima casa è obbligato a portarci la residenza.
    Fatto questo, considerando che rivenderà dopo i 5 anni, per quanto tempo è obbligato a mantenere la residenza per non ritrovarsi a pagare la plusvalenza?
    Può starci solo pochi mesi?
    Grazie

  • Ok,

    però intendevo dire (mi sono espresso male!),
    che per avere le agevolazioni della prima casa è necessario prendere la residenza nell’immobile o nello stesso comune entro 18 mesi. Se non trasferisce entro 18 mesi la residenza nel Comune in cui è situato l’immobile oggetto dell’acquisto si decade dalle suddette agevolazioni.

    Ebbene, per quanto devo mantenere questa residenza?

    • S1 The Boss
      19/05/2012 19:39

      Non è previsto nessun minimo, da quel che ne so. Ovvio che conviene tenerla per un po’.
      Se la togli dopo una settimana, è un po’ sospetto…

  • Grazie The Boss

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