[protected]Ultimamente ho visto un po’ di discussioni sulle agevolazioni prima casa e sulla plusvalenza nelle compravendite.
E ho capito che moltissimi, anche addetti ai lavori, hanno le idee un po’ confuse.
Vediamo di fare chiarezza.
Innanzi tutto quello che molti non sanno è che sono due cose separate.
Sono convinti che se hai comprato con agevolazione prima casa, in caso di rivendita non paghi niente, e se invece non hai usato agevolazioni, paghi sempre.
Non è così!
L’agevolazione per la prima casa (legge 22 aprile 1982, n. 168) permette di pagare in maniera ridotta l’imposta di registro (e ipotecaria e catastale).
Ha alcune limitazioni:
– immobile non di lusso
– Immobile ubicato nel territorio del comune in cui l’acquirente ha o stabilisca entro 18 mesi dall’acquisto la propria residenza
– non essere proprietario di altro immobile nello stesso comune
– non essere proprietario di altro immobile acquistato con la stessa agevolazione in tutta Italia
Inoltre non può vendere l’immobile nei successivi 5 anni, pena il pagamento dell’imposta non pagata con maggiorazione, salvo nel caso ricompri un altro immobile con agevolazione prima casa entro 12 mesi dalla rivendita.
L’art. 67 del T.U.I.R., invece, disciplina il discorso della plusvalenza.
Dice che, in caso di vendita di immobile acquistato da meno di 5 anni bisogna pagare le tasse sulla differenza tra prezzo d’acquisto e quello di rivendita.
Di solito quest’imposta viene pagata direttamente al notaio, con un’aliquota fissa agevolata del 20%.
Ma non si paga in caso la casa venduta sia stata destinata ad abitazione principale per almeno metà del tempo + 1 giorno.
L’art. 81 del DPR 1986/917 sulle imposte sui redditi dispone che non sono tassate le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso delle unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente.
Le due cose sono indipendenti una dall’altra.
Può essere che uno abbia comprato con agevolazione prima casa, ma poi, per vari motivi, non ci sia mai andato a vivere.
In questo caso paga comunque l’imposta sulla plusvalenza.
Oppure, al contrario, ha comprato senza agevolazioni, ma ci ha vissuto tutto il tempo.
In questo caso, anche se non è prima casa, non paga plusvalenza.
Quindi cosa bisogna fare come investitori?
Personalmente l’agevolazione prima casa non la uso mai.
Ti inserisce in un loop di acquisto/rivendita, implica casini con la residenza, controlli ecc. per comunque una cifra abbastanza piccola, rispetto all’investimento.
Semplicemente faccio operazioni che siano abbastanza redditizie anche pagando l’imposta completa.
E per la plusvalenza?
Ricordo che queste esenzioni/agevolazioni sono fatte semplicemente per aiutare chi compra casa per andarci a vivere.
NON a fini speculativi.
Ma nulla vieta che tra l’acquisto e la rivendita tu ci prenda la residenza, attivi i contatori, e ci vada a vivere temporaneamente. Per almeno metà del tempo.
Ovviamente è sospetto se rivendi dopo 2 mesi.
E se lo fai troppe volte.
Si chiama “abuso di diritto” perché viene usato un diritto per uno scopo diverso da quello per cui è stato fatto.
Ma una persona ha il diritto di cambiare idea dopo poco tempo, anche se ha acquistato per viverci definitivamente, no?
S1 “the boss”[/protected]
21 Commenti. Nuovo commento
Si oggi davvero come si fa ad avere le “idee chiare”? Bisogna provarli gli appartamenti per essere certo che sia quello giusto!
Ahahaha!!
Verissimo!
Ciao Carlo,
bel post, una soluzione da investitori in merito all’imposta di registro potrebbe essere quella di avere una società di Trading immobiliare che ti permette di pagare l’imposta di registro all’1% e comunque sei tenuto a rivendere l’immobile entro 3 anni (pena il pagamento dell’imposta omessa), almeno non hai bisogno di attivare contatori ecc… Correggimi se sbaglio.
L imposta. Di registro all 1% ,anche se hai una soc di trading immobiliare in pratica non la sfrutti mai….la puoi usare SOLO se chi vende e’ una società e SOLO se sono beni immobili strumentali ( sono esclusi gli immobili delle imprese edili. destinati alla vendita per esempio. ) inoltre se operi come società non solo paghi SEMPRE il 10% sull intero valore e non sulla rendita ma molto probabilmente ti faranno un accertamento se compri a poco. E tutto questo senza contare il carico fiscale assurdo a cui sei soggetto. Conclusione…..a meno che non si faccia un notevole numero di acquisti/vendite e’ da evitate assolutamente. Io a fine anno chiuderò la mia……Ah…ciliegina….anche se operi come ditta ma l immobile che hai acquistato e’ stato a tassa di registro tutta k iva delle fatture legate a quel bene e,’ INDETRAIBILE!!!!!
Grazie Dario, concordo su tutto.
Anche se ci sono modi per pagare pochissimo.
Anche a imposta fissa.
Ma richiede una struttura impensabile per poche operazioni.
Come società di trading immobiliare, sì.
Ma ovviamente esula dal discorso agevolazioni prima o seconda casa.
Il discorso “contatori”, invece, era riferito alla tassa sulla plusvalenza.
Non paghi se hai adibito l’immobile ad abitazione principale. Il che è ovviamente riferito alla persona fisica.
Le società pagano sempre.
Il discorso che hai fatto è assolutamente corretto salvo alcuni particolari da sottolineare molto bene a mio avviso. Acquistare e rivendere immobili come soggetto privato è molto conveniente perchè si paga solo il 20% sulla plusvalenza ( ricavo -spese-costo immobile). Tuttavia se le operazioni cominciano ad essere continue e frequenti L’Agenzia delle Entrate prima o poi farà una verifica e noterà che non si tratta di acquisti e rivendite a fini personali ma che si tratta di operazioni fatte nell’ambito dell’esercizio di una impresa a tutti gli effetti. A quel punto vi tutte le operazioni che avete fatto vi saranno calcolate con tassazione differente e vi saranno richiesti i relativi conguagli piu’ le more. Se volete quindi fare questa attività è necessario aprire una ditta ( anche individuale ) ad hoc. Quanto al famoso discorso dell’ 1% delle soc di trading purtroppo i casi in cui si puo’ utilizzare questa aliquota sono pochissimi. La si puo’ usare solo quando il cedente è a sua volta una società che aliena un bene non in regime IVA ma con tassa si registro. ES. una srl che vende un suo magazzino o capannone. Quando il cedente è un soggetto privato e si acquista come ditta purtroppo è sempre il 10% e non sul catastale ma sull’intero valore!!!! bella mazzata eh???
Salve a tutti, argomento interessante. Ho un quesito da porre. Premetto che ho già un’abitazione dove “dimoro” con la mia famiglia, intestata a mia moglie.
Ho comprato una casa all’asta con le agevolazioni prima casa, ho preso la residenza per oltre il 50% del tempo di possesso (pur avendo la dimora in altra casa) e sto rivendendo prima dei cinque anni. Quindi non pagherò plusvalenze.
Devo però ricomprare come prima casa entro 12 mesi.
Come faccio ad uscire da questa girandola?
Girandola….
è il motivo per cui a me l’agevolazione prima casa non piace.
Prima o poi ti devi fermare e pagare le imposte non versate sull’ultimo acquisto, con maggiorazione del 30%.
Se l’operazione che hai fatto è buona, e l’imposta non proibitiva, fallo subito, se no compra la prossima una con rendita catastale bassissima, in modo da uscirne con poco.
Altre scappatoie non ci sono.
Ricordo che è un’agevolazione per favorire gli “sposini”, non gli speculatori.
Complimenti comunque per l’operazione fatta!!
Grazie per la risposta The Boss,
possibile che non c’è altro modo per ottimizzare la tassazione?
In pratica se voglio investire, facendo trading immobiliare di case acquisite alle aste, devo prenderle almeno al 50% di in meno, altrimenti non conviene.
Faccio un esempio, immobile valore di mercato 250K euro, se lo prendo a 200K euro, devo pagare 20K ( tassa di registro seconda casa sul prezzo di aggiudicazione).
10K (tasse del 20% di plusvalenza, 50k x 20%)
5K (agenzia)
In tutto già 35k se va tutto bene. Tutto sto rischio per qualche miglioro di euro di guadagno?
Quindi per fare un affare devo comprare la solita casa non a 200K ma a 150K e avrò:
15 tassa registro
20 plusvalenza (250-150= 100 x 20%)
5 agenzie
Totale 40K, eventuale guadagno 100-40 = 60K
Esatto. Con i tuoi conti e’ al 40% in meno, non al 50. Spesso basta questo.
Per uscire dalla girandola prima casa ho scoperto un modo. Molto avanzato pero’.
Ma perche’ fare prima casa? Per 10.000 di differenza? Non sono quelli che ti spostano l’operazione…
…hai scoperto un modo? Molto avanzato?
sono curioso puoi indicarmelo?
Scusa Mosef, ma il tuo commento è rimasto in approvazione per giorni, nessuno lo ha notato….
Puoi comprare un grosso appartamento (o casa) frazionarlo diciamo in 3 unità, rivendi le prime due, coprendoti tutte le spese, e il terzo, che ti esce gratis, lo affitti per 5 anni prima di rivenderlo.
Ma non è un’operazione che consiglio se non hai parecchia esperienza nel settore, sia di compravendita, sia di ristrutturazioni importanti.
Grazie the Boss, l’idea è interessante.
Mi ricollego a quanto detto da Dario e faccio una domanda:
se uno acquista un appartamento all’anno e lo rivende l’anno dopo, e così ogni anno, viene qualificata come attività d’impresa?
Il rischio c’è.
Ma uno all’anno di solito non viene considerato.
Una domanda,
una persona che acquista come prima casa è obbligato a portarci la residenza.
Fatto questo, considerando che rivenderà dopo i 5 anni, per quanto tempo è obbligato a mantenere la residenza per non ritrovarsi a pagare la plusvalenza?
Può starci solo pochi mesi?
Grazie
Se vendi dopo i 5 anni, non paghi plusvalenza.
Se vendi prima, devi averci abitato per metà del tempo più un giorno.
Ok,
però intendevo dire (mi sono espresso male!),
che per avere le agevolazioni della prima casa è necessario prendere la residenza nell’immobile o nello stesso comune entro 18 mesi. Se non trasferisce entro 18 mesi la residenza nel Comune in cui è situato l’immobile oggetto dell’acquisto si decade dalle suddette agevolazioni.
Ebbene, per quanto devo mantenere questa residenza?
Non è previsto nessun minimo, da quel che ne so. Ovvio che conviene tenerla per un po’.
Se la togli dopo una settimana, è un po’ sospetto…
Grazie The Boss