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Rischi per chi Acquista Immobili all’Asta

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Scopri se l’acquisto di un immobile pignorato all’asta è rischioso anche per gli investitori professionisti. Come fare e perché non devi mai fidarti della perizia.

 

Il problema di chi si avvicina al mondo degli investimenti immobiliari, e di chi vuole comprare una casa all’asta per andarci a vivere, è quello di poter dormire sereno e non avere problemi successivi all’acquisto dopo aver tirato fuori dalle tasche fior di quattrini.

Sembrerà banale ma è un attimo inciampare sull’errore e farsi male sul serio.

Il primo, e più evidente, è quello di entrare in possesso dell’immobile, per andarci a vivere o per poterlo rivendere.

Ti allego lo screenshot di una conversazione, portata avanti nei mesi, con una persona che si è avventurata in questa insidiosa procedura.

Se non hai voglia di leggere tutto, dopo l’immagine ti sintetizzo i punti salienti:

Ricapitoliamo:

  • Casa aggiudicata all’asta a fine aprile 2011.
  • A giugno viene emesso il Decreto di Trasferimento, che viene però consegnato solo a settembre.
  • Sempre a settembre viene fatto il primo accesso in cui si trova la moglie dell’esecutato incinta, e viene rinviato il tutto a gennaio.
  • A gennaio viene fatto un accesso, senza esito, e viene fissato il successivo a marzo, dopo altri 2 mesi.
  • A marzo, poco prima dell’accesso, viene concessa una proroga fino al 30 aprile.
  • A giugno, dopo oltre un anno, altro accesso.
  • Casa liberata a fine luglio. Del 2012.

Ti rendi conto?
Da aprile 2011 a luglio 2012. Ben 15 mesi!
Ed è ancora da rivendere… con i prezzi diminuiti in questo tempo.

Capirai bene il danno enorme subito.
Anche fosse stata comprata per andarci a vivere, cosa sarebbe successo?
15 mesi in cui continui a pagare l’affitto nella casa vecchia, e magari il mutuo per questa nuova.

Ma non è l’unico caso.
Ti riporto altre testimonianze.

E il fatto di avere tempi biblici per entrare in possesso del tuo immobile (tuo a tutti gli effetti, lo hai pagato!), non è neanche la cosa peggiore che ti può capitare.

Prova a pensare se, nonostante la tua attenzione nel leggere le eventuali problematiche nella perizia, ti trovi, dopo l’acquisto, a scoprire che ci sono abusi NON sanabili, di cui non c’era traccia nella perizia.

Cosa fai?
Alcune cose ti possono anche bloccare un eventuale rivendita.

Ti rendi conto?
Compri dal Tribunale, tranquillo che, proprio per questo, sia tutto a posto, e tu non puoi rivendere perché ci sono problemi.

Ma i tuoi soldi erano buoni, no?

Certo, tutte cose che possono capitare ad uno sprovveduto che si avvicina senza conoscere le regole del gioco.

Ma leggi cosa raccontano degli investitori immobiliari in un gruppo privato.
Gente che ha speso bei soldi per imparare e che magari ha già fatto qualche operazione andata abbastanza bene.

Come vedi capita, per incompetenza, superficialità o per semplice errore umano, che nella perizia non risultino delle cose molto importanti.
Come dice la persona in questione, se lo avessi saputo, non l’avrei comprata!

Quindi?
Meglio evitare le aste come la peste?
Dovrei risponderti di sì, così abbasserei la concorrenza e farei affari immobiliari ancora migliori! 🙂

Ma, per essere onesto, ci sono dei sistemi per ridurre od eliminare questi inconvenienti.

In questo vecchio articolo, ti spiegavo già anni fa che conviene sempre prendere contatto con gli esecutati, per capire che tipo di persone sono e per trovare un accordo PRIMA di partecipare all’asta.
Accordo ovviamente scritto!

E per essere tranquilli di non trovare sorprese dopo l’acquisto?

Ma tu davvero vuoi mettere dei soldi, anche tanti, in un’operazione fidandoti di un professionista che non conosci e che non ha il minimo interesse nella tua operazione?

Sia che compri come investimento, sia che compri per andarci a vivere, devi avere dei professionisti che sappiano farti tutti i controlli del caso e non facciano correre rischi per chi acquista immobili all’asta.

Rifacendo praticamente una perizia da capo.

In modo che tu sappia esattamente che cosa dovrai affrontare dopo l’aggiudicazione, come risolverlo e, soprattutto, quanto ti costerà.

Così puoi farti bene i conti e decidere se ti conviene realmente partecipare o meno.

S1 “the boss”

2 Commenti. Nuovo commento

  • Ciao Carlo, ciao a tutto il team. Seguo il vs. blog da qualche mese, a breve vi manderò in pvt una mail con indicato chi sono in modo che possiate valutare la possibilità di ampliare il vs. “pacchetto” di segnalatori/collaboratori. E’ il secondo commento che scrivo, dopo aver letto tutti gli articoli del blog (mi ci è voluto un po’ 🙂 ) e ne approfitto visto che questo mi sembra proprio il post adatto. In tantissime perizie, noto che vengono indicati nei costi che restano a carico dell’acquirente le spese condominiali arretrate. Attenzione non quelle dell’anno in corso e dell’anno precedente, ma il totale dell’insoluto accumulato negli anni dall’esecutato. Esempio: spese ordinarie annue 1200 € , dovrei pagare quindi 1200€ (anno prima) + 1200€ (anno in corso) per un totale di 2400€ e non l’accumulo di 26.000€ come nell’ultima perizia che ho in mano. Il condominio becca dalla procedura, se avanzano soldini, che io ricordi !!! Siccome sto togliendo della ruggine dalla mia testa (nella mail che vi manderò di presentazione capirete), vi sarei grato se mi rispondeste. A presto ! Matteo

    • S1 The Boss
      20/01/2015 10:15

      Ciao Matteo.
      Penso tu sia una delle poche persone che, prima ancora di contattarci leggono tutti gli articoli.
      Il che aiuta, quando bisogna partire, ad avere quel minimo di basi e parlare la stessa lingua.
      Il che depone molto a tuo favore!

      Per rispondere alla tua domanda:
      quello che dici è corretto, nel tuo esempio dovresti pagare 2.400 euro.
      Ma, visto che è un articolo sui rischi, vediamo che problemi possono comunque insorgere:
      – l’amministratore se ne frega e fa comunque un decreto ingiuntivo. Certo, farai opposizione, ma sono spese e rotture che puoi aspettarti;
      – l’amministratore porta nel bilancio degli anni che ti spettano rimanenze degli anni prima;
      – il debito che passa a perdita qualcuno dovrà pagarlo, no? Sono bollette e spese sostenute dal condominio. Quindi facilmente verrà ripartito sui condomini. Quindi anche su di te. E se il debito è grande e se sono pochi condomini, può influire sulla tua operazione;
      – nei due anni che consideri, possono essere state deliberate delle spese importanti, di cui rispondi anche tu come nuovo acquirente.

      Aspetto una tua mail allora, per vedere la tua storia.

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