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Investire in Immobili: l’importante è saper perdere!

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Titolo provocatorio per un concetto importantissimo.

Vediamo in concreto come ci si comporta quando le cose non vanno come vorremmo.

 

E’ facile fare investimenti immobiliari.

Trovi su un sito internet una casa in una zona molto liquida. Totalmente da ristrutturare, proprio come la cerchi, con un bel taglio, ad un prezzo interessante.

La vai a vedere, prendi le misure, a casa calcoli le spese di ristrutturazione, agenzia, spese varie, tasse, ed arrivi a calcolare il prezzo a cui devi comprarla.
Viene un bel 30% meno del prezzo richiesto, già più basso della media.
E non devi fare una semplice proposta d’acquisto, ma devi proporre di fare un preliminare, con caparra irrisoria, rogito a 10-12 mesi, chiavi subito con possibilità di fare i lavori nel frattempo.

Vai dall’agente immobiliare, che è entusiasta della tua idea, pensa che risolva tanti problemi, e soprattutto gli fa guadagnare la provvigione due volte.
E’ bravissimo a presentare la tua proposta al proprietario, che, senza indugio, accetta.

Fai il preliminare, l’impresa fa tutti i lavori velocemente e bene, rispettando il preventivo, anzi, facendoti risparmiare qualcosa.

Rimetti in vendita e in pochi giorni hai la prima proposta, a prezzo pieno. Quindi più del previsto, visto che ti aspettavi dei ribassi.

Gli acquirenti devono fare il mutuo, che viene deliberato in fretta.

Vai a rogito e chiudi l’operazione.
In tutto in tre mesi dalla partenza.

Gli investitori, che hanno preso più del previsto, ti stressano per poter reinvestire in fretta con te.

Quindi vai a partecipare ad un’asta immobiliare, che segui da un po’ di tempo, che è arrivata a prezzi ridicoli.
Ma, si sa, il mercato è fermo, e le aste sono le prime a risentirne.

Ti presenti e, come quasi sempre, sei l’unico partecipante.
Quindi te l’aggiudichi al 30% del valore dell’immobile.

Anche qui fai i lavori, e rivendi in tempo record.

E’ tutto così facile che mi chiedo spesso come mai non siano tutti ricchi sfondati quelli che frequentano i vari corsi sugli investimenti immobiliari.

 

Sarebbe bello, vero?
Purtroppo la realtà non è così.

 

Ieri siamo andati a Torino a fare una proposta che, sulla carta, era abbastanza concepibile. Il proprietario ha una fretta folle. Il 21, quindi tra meno di due settimane, deve acquistare un nuovo immobile, con l’agevolazione prima casa. Ma, per farlo, deve aver venduto questa. Inoltre non è una persona che ha bisogno di soldi. Ne ha più che mai.

E la nostra proposta, anche se al ribasso, non è troppo distante da quello che sappiamo lui intende realizzare (che è ovviamente più basso di quanto chiede).

Eravamo quindi molto positivi.
Prepariamo un Business Plan per far capire all’agenzia il perché della nostra proposta.

Ma l’agente non è molto collaborativo.
Arriva a dirci che, anche se è vero che avevamo molte spese, tra cui le tasse, che dovevamo coprire per poter rivendere in maniera profittevole, non ritiene che siano problemi del proprietario, non deve mica pagarci lui le imposte.

Invece il fatto che lui voglia fare un atto di rettifica di una vecchia donazione, invece di una risoluzione, che ci farebbe risparmiare 3.500 euro, solo perché non vuole disturbare il fratello, è normale.

Alla fine, sentendo anche il proprietario al telefono, siamo distanti di solo 3.000 euro, tra il suo minimo e il nostro massimo.

Vale la pena perdere un affare per solo 3.000 euro?

Assolutamente sì.
Siamo già saliti di 5.000 dalla nostra prima offerta, e quello era in nostro budget massimo.
Se vuoi essere un professionista, non devi farti prendere dalla smania di fare.
Devi rispettare i numeri.

Punto.

E stamattina?
Andiamo a partecipare ad un asta, che, in effetti, era ad un ottimo prezzo.
Pensiamo di essere da soli, visto che, tramite canali alternativi, abbiamo saputo che fino a due giorni fa non c’erano offerte.
E l’unica persona che sapevamo interessata, è stata convinta a desistere.
Tranquilli, senza minacce. Solo avvisandolo di alcune problematiche onerose che erano state riscontrate in un sopralluogo.

Arriviamo un quarto d’ora prima.
Non c’è nessuno.

Arriva anche l’avvocato del creditore. (tra parentesi, lo stesso con cui abbiamo chiuso un bello stralcio).

Arriva il delegato alla vendita e…

Toc toc.

Un altro offerente.
Ma porc…

Si aprono le buste.
Stessa offerta.

Bisogna fare l’incanto.
Parto con il prima rilancio seguendo quanto imposto come minimo dalla procedura (abbastanza alto per il valore d’asta).

Ci sono due minuti per eventuali rilanci.

La coppia avversaria si guarda terrorizzata. Non sanno cosa fare, probabilmente hanno i soldi contati.
Mentre confabulano, il tempo passa.
1 minuto… 1 e mezzo… 1 minuto e 50…

Rilanciano anche loro.

Noi di Stralciando ci consultiamo.
Fare un’altra offerta ci porterebbe a 2.500 euro sopra il budget fissato.
Anche se l’operazione sarebbe comunque profittevole.
E abbiamo capito che l’altra coppia non potrebbe rilanciare. Hanno lo sguardo perso e terrorizzato di chi sa di non avere altre possibilità.

Che facciamo?

Ci fermiamo.
Salutiamo e ce ne andiamo, lasciando gli avversari increduli e felici.
Hanno comprato una casa, per andarci a vivere, a circa il 40% del suo valore reale.

E noi?
Sicuramente non ci ha fatto piacere perdere due operazioni che eravamo abbastanza convinti di portare a casa.
WoW soprattutto scalpita.
Essendo arrivato più tardi nel gruppo di Stralciando, non ha mai fatto ristrutturazioni.
E non vede l’ora di partire in una nuova avventura.
Anche io ed S2 siamo comunque impazienti.
Quando parti con un progetto nuovo, non vedi l’ora di mettere in piedi delle operazioni.

Ma i numeri sono numeri, e vanno rispettati.
Certo, un minimo di flessibilità ci vuole.
C’è l’operazione da manuale, che prevede un utile preciso e stabilito.
Ma è veramente rara.
E sarebbe da stupidi buttare un’operazione solo perché si sposta di qualche migliaio di euro da quello che vogliamo.

Ma questo spostamento deve essere deciso a priori.
Possiamo arrivare fino a lì, anche se sarebbe di meglio di no.
E se in fase di trattativa, o di rilancio, dobbiamo superare questo punto, l’operazione non si fa.
Neanche fossero solo 1.000 euro.
Neanche fosse solo 1.

Questo è quello che distingue i professionisti da chi si improvvisa.

Ricordiamoci che dobbiamo anche garantire una certa tranquillità ed un certo risultato ai nostri investitori.

E per fare questo, bisogna anche saper perdere (un’opportunità) senza troppi rimpianti.

S1 “the boss”

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