Scrivo questo post, in più parti perché molto lungo, senza sapere ancora come andrà a finire.
Per farvi capire come una pratica è un continuo incontro di ostacoli, spesso inattesi, che bisogna superare. Il tutto in una corsa contro il tempo.

A volte qualcuno ci dice che si vuole mettere a fare stralci e investimenti immobiliari subito dopo aver fatto un corso.

Ottima cosa, anche noi abbiamo iniziato così.

Però bisogna tenere conto che in un corso di due giorni spiegano, a persone completamente a digiuno di qualsiasi nozione tecnica, sei o sette modi di investire in immobili.

Secondo voi possono spiegarvi e farvi capire e ricordare tutte le variabili e le problematiche di un’operazione?
Assolutamente no.

Tant’è che chi parte di solito segue tre strade:
– si fa male, sbagliando qualcosa, e perdendo soldi;
– paga centinaia di euro in coaching;
– riesce a trovare qualche persona competente con esperienza che lo segue.

Altri modi non ci sono.

Per farvi capire la complessità di un’operazione media, vi racconterò passo a passo quella che stiamo chiudendo in questi giorni.

Ai primi di dicembre veniamo in contatto con un esecutato con la casa all’asta. Casetta indipendente in un paesino tranquillo.
Valore di perizia 143.100, ora alla terza asta a 89.250 euro.

Purtroppo ci sono pochi giorni prima dell’asta, e dobbiamo aspettare di vederne l’esito, prima di incominciare a lavorarci.

L’asta va deserta, quindi ci facciamo fare una delega e partiamo.

Prima cosa, leggiamo la perizia e facciamo le seguenti valutazioni:
– la procedura è del 2010, e anche la perizia. Sono cambiati i valori in questi anni? Bisogna tenerlo in considerazione. Diciamo che, al momento potrebbe valere 120.000;
– in due pagine di descrizione noiosissima, senza metterlo in evidenza, si legge: “il manto di copertura è costruito in lastre di fibrocemento con amianto di tipo alla romana.”
Eternit, in parole povere, che è obbligatorio far smaltire con costi notevoli;
– è presente nel cortile un deposito non soggetto a pignoramento, la cui presenza, in una casa indipendente, crea un diritto di passaggio che deprezza l’immobile. Questo sulla perizia, ma sull’avviso di vendita, risulta pignorato successivamente, e in vendita, ma solo per il 50%;
– l’immobile viene dato per libero (anche dalle foto è vuoto), ma in realtà ci sono tornati a vivere i proprietari. Sulla scheda dell’asta viene correttamente indicato “occupato dagli esecutati”. Ma se uno legge solo la perizia…

Già leggendo queste cose, si capisce perché è rimasto invenduto.
Parlando poi con gli esecutati, saltano fuori altre questioni:
– è stata tolta la caldaia, e, come riscaldamento, è stato installato un termocamino a legna. Che si porterà via quando verrà sfrattato, lasciando l’immobile privo di riscaldamento;
– per vendere quel 50% del magazzino e il camino, vorrà in seguito i soldi che gli serviranno per estinguere la procedura. Peccato che il debito sia di 192.000 euro, con la prossima asta a 65.000. E se la banca ne vorrà 40 o 50.000? Viene a costare un po’ troppo….

Questa è l’analisi che facciamo su ogni pratica che valutiamo.
Parlando con l’esecutato, ci dice che il suo interesse è di chiudere il debito, per ricominciare tranquillo, quindi, se riusciamo a stralciare il tutto, se ne va senza problemi.

L’immobile è interessante, decidiamo quindi di provarci, anche se il debito è molto alto, e la Banca è quella che, tempo fa, ci ha rifiutato una proposta di 90.000 su un immobile in edilizia convenzionata a prezzo imposto di 78.000 e base d’asta a 48.000, perché la proposta non rispettava i loro canoni.
Per intenderci, ha rifiutato il doppio di quello che avrebbe preso dall’asta!!

Ma, come detto ultimamente, i tempi sono cambiati. Chissà se verrà a più miti consigli?

Di solito preferisco fare io le trattative, mi ci diverto un sacco.
Ma, visto che stavamo iniziando la collaborazione con un nuovo legale, decidiamo di farla fare a lui, anche per testarlo.
Gli mando la proposta che avevo già preparato, come spunto per fare la sua.
Debito 192.000, base d’asta prossima 65.000, offriamo 55.000.
Dopo una settimana ci chiama e ci chiede: “Ma cos’è che volete fare? Una proposta a stralcio o acquistare il credito?”
“Una proposta”

Passano le settimane, sollecitiamo più volte, ma ci risponde che non vuole disturbare la collega, poiché gli accordi erano che ci avrebbe avvisato lei quando la Banca avesse risposto.
Dopo un mese e mezzo, si decide a telefonare. Parte un sollecito, ma ancora nessuna risposta.
L’11 marzo, dopo più di due mesi, dopo un messaggio minatorio, ci risponde con un sms così: “La banca non ha accettato. Tratta cessioni di crediti solo con soggetti autorizzati BankItalia, non con privati”

Ma va???
Secondo te perché ti abbiamo detto di fare una proposta a stralcio???
A parole sei l’uomo più esperto del mondo, e non sapevi questo?

Così abbiamo perso più di due mesi, solo per esserci affidati ad un professionista incompetente.

Nel frattempo viene fissata l’asta successiva per il 6 giugno, quindi ci rimangono meno di tre mesi per concludere.

Nelle prossime puntate leggerete il seguito di questa avventura. In cui succederà di tutto.

S1 “the boss”