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Riceviamo un altro articolo da Matteo.
Ormai scrive più lui di noi… 🙂
Anche se noi non siamo fermi, ma operativi con il sito Debiti Zero.

Lo pubblichiamo volentieri perchè spiega, con la sua esperienza cosa NON fare mai.
E lo dico con cognizione di causa, perchè è capitato anche a noi.

 

Nessuno nasce maestro.
Un semplice, forse banale proverbio che nessuno dovrebbe mai dimenticare!
Il concetto che esso racchiude è la base su cui si fonda Viveredimmobili e della mia volontà di insegnarvi quanto c’è da sapere per diventare un buon investitore immobiliare.

Come di consueto mi servirò di un piccolo aneddoto per spiegarvi che, se è vero che “sbagliando si impara”, è comunque molto meglio avere qualcuno che vi dice in anticipo gli errori da evitare!

Quello di cui vi parlo oggi è uno sbaglio che commisi durante il mio primo stralcio. Si parla di ormai ben sette anni fa – purtroppo il tempo passa per tutti – e di un errore da non commettere mai e poi mai, dovesse cascare il mondo!

Era estate e, carico come non mai da un corso sugli stralci che avevo appena frequentato a Milano, mi ero buttato a capofitto nella ricerca di un immobile da stralciare.
Dopo aver sfogliato perizie su perizie, finalmente incappai nell’immobile perfetto ancora occupato dal proprietario. Galvanizzato dalla scoperta, mi presentai a casa dell’esecutato proponendogli un’operazione di “saldo e stralcio”, soluzione vantaggiosa per entrambi e subito accettata.

Con la mia bella delega in tasca, l’iter da seguire era per me semplicissimo: bisognava prima passare in tribunale ad analizzare il fascicolo e dopo contattare i creditori, ovvero la banca e il condominio, per trovare un accordo.
Se con il condominio la cosa fu semplice, con la banca risultò molto più ostica e mi ci volle qualche mese di trattativa.

Quando tornai dall’esecutato, con il quale senza difficoltà trovai un accordo economico, ero pronto a complimentarmi con me stesso per l’impresa.
Ma l’entusiasmo durò poco, perché subito mi resi conto che alla data dell’asta mancava appena una settimana!
A questo punto voi mi direte “e che problema c’è?! Basta pagare i creditori!”. Ed effettivamente è quello che pensavo io prima di fare il fatale errore del principiante, ovvero non tenere conto dell’uscita dell’esecutato dall’immobile e quindi avere l’immobile pignorato occupato!

Ricapitolando: i creditori volevano i soldi, la base d’aste era bassa e rischiavo che l’appartamento venisse venduto di lì a pochi giorni, ma l’esecutato non sapeva dove andare. Non volendo perdere tutto il lavoro fatto, decisi di pagare i creditori e dare una parte concordata all’esecutato, chiudendo l’operazione con la promessa IN FIDUCIA di liberare l’immobile il prima possibile.

Sì, avete letto bene, ho scritto “in fiducia”.
Bene, non l’avessi mai fatto E NON FATELO MAI! Passai i tre mesi successivi a telefonare e a fargli vedere appartamenti in affitto senza trovare alcuna soluzione. Anzi, nel frattempo l’esecutato non si faceva più reperire, né a casa né al telefono.

Ormai vivevo in un inferno, non sapevo che fare ed ero completamente nel panico. Pensate che arrivai persino a fare degli appostamenti sotto casa dell’esecutato, a tutte le ore del giorno e della notte, pur di riuscire a parlargli!
Dopo mille peripezie – e altrettante notti insonni – finalmente gli trovai una soluzione in affitto, e pure a due passi dalla vecchia casa.

Come nelle fiabe anche questa storia ha un lieto fine, visto che una volta che riuscii a liberare l’immobile lo rivendetti in appena due mesi e con un ottimo guadagno. Ma allo stesso tempo le emozioni e la fretta di concludere l’operazione mi fecero perdere tre mesi di operazione e dieci anni di vita per la paura!

Morale della favola: prima di saldare i creditori e l’esecutato, fatevi consegnare le chiavi dell’immobile libero da persone e cose, ne va della vostra salute! 🙂

A presto e buono stralcio a tutti!

Matteo Rizzo

11 Commenti. Nuovo commento

  • cesare14
    03/01/2014 15:55

    Grazie Matteo per avere condiviso la tua esperienza..!!!!!
    Potrebbe essere anche sufficiente una procura speciale irrevocabile ….. ?????Chiaramente con le chiavi e ancora meglio…..
    Saluti a tutti

    • S1 The Boss
      04/01/2014 17:44

      Non è un problema di procura. Normalmente hai un compromesso.
      Il fatto è che, se l’immobile non è libero, perdi mesi prima di poterlo fare visionare, e quindi per rivenderlo.

  • cesare14
    07/01/2014 11:38

    Grazie per la sollecita risposta.
    Ti volevo chiedere se un contratto di locazione 4 + 4 o altro , può rappresentare una limitazione o un vincolo . Secondo te risulta come deterrenta alla vendita in esecuzione….?????
    Grazie e buon lavoro….!!!!!

    • S1 The Boss
      07/01/2014 15:10

      Un contratto fatto prima del pignoramento, è valido. Quindi l’inquilino può rimanere anche dopo la vendita all’asta.
      Questo può scoraggiare un acquirente, oppure essere da incentivo per chi vuole mettere a reddito.

      Se fatto dopo, non è valido. Ma comunque significa che hai persone dentro casa che l’acquirente dovrà mandare fuori, con tempi incerti per la liberazione.
      Ma non fa grande differenza rispetto a quando è occupato dagli esecutati.

  • cesare14
    10/01/2014 21:11

    Grazie S1 per i tuoi preziosi consigli …
    Ti chiedo gentilmente un altro chiarimento se è possibile …!!!!
    Ma il canone di locazione deve avere una sua logica o puoi indicare diciamo quello che vuoi ….. Es….. La casa va all’asta e l’esecutato vuole rimanere in casa sua per motivi affettivi …. Può mettere es 1.000 euro al mese con un contratto fatto davanti a un notaio per 15 anni …..
    L’immobile vale 1.200.000/1.500.000
    E sicuro di rimanere in casa sua anche dopo pagando regolarmente l’affitto …???
    Spero di essermi spiegato bene ….!!!!
    Grazie ancora per il vostro bellissimo blog …!!!!! Buon lavoro

    • S1 The Boss
      10/01/2014 22:03

      Come ti ho detto prima, il contratto vale solo se fatto prima del pignoramento.
      Ovviamente, anche in questo caso, se fatto in maniera “dolosa”, tipo al figlio, con canone vile, con durata non corretta ecc, può essere impugnato sia dal creditore, sia dall’eventuale cliente.

  • cesare14
    11/01/2014 03:41

    Quindi secondo te la cosa migliore sarebbe trovare un accordo preliminare con l’eventuale acquirente. …..!!!!!!
    Faccio umilmente ricjhiesta per mettermi A vostra completa disposizione….. Per una eventuale collaborazione …………….Se vi può interessare la zona di Rimini Riccione Cattolica Misano ……. La nostra Riviera Romagnola ….. Ha diverse opzioni interessanti in questo momento …. Sarebbe per me motivi di grande soddisfazione poter collaborare con il vostro gruppo di lavoro ……. Ti ringrazio ancora per la tua cordiale disponibilità e spero di contraccambiare in qualche modo con il mio operato …….
    Buon lavoro S1………..grazie ancora ….!!!

    • S1 The Boss
      11/01/2014 11:27

      A meno che l’acquirente non compri per mettere a reddito, la vedo dura.
      Da investitore: se no riuscivi a pagare il mutuo, chi mi garantisce che mi pagherai l’affitto?
      I tempi per un eventuale sfratto, poi, sono molto più lunghi dell’esproprio.
      Se vuoi tenerti la casa devi pensarci prima del pignoramento, per metterla in protezione o per assicurarti il diritto di usarla.

  • cesare14
    11/01/2014 13:44

    No….!!! Il pignoramento ancora non è’ stato eseguito ….!!!! Il problema grosso e che ci sono ipoteche ben superiori al valore immobile e le banche sono ca. 10
    Lo so che sicuramente è’ un problema a cui sicuramente non c’è’ soluzione ….
    Si potrebbe stralciare …. Ho già dei contatti con il liquidatore a ca. 1.000.000 / 1.200.000 . E’ una villa unifamiliare a Riccione …. Inserita in un quartiere esclusivo in zona collinare con ottima vista mare ….!!!!
    Ma si parla di cifre grosse e finora nessuno ha fatto offerte serie ….!!!!!!
    Se credi di avere qualche soluzione fattibile …..!!!! Verrei io a trovarti in sede nel tuo ufficio ….. Così anche per conoscerci di persona …!!!!!
    Per adesso un grosso grazie per tutto il tempo che mi hai dedicato …..
    Buona giornata e buon lavoro S1 …!!!!!

  • cesare14
    12/02/2014 18:09

    Ciao Carlo……….ti rinnovo i miei complimenti per il vostro blog interessantissimo..!!!!!!!
    Una domanda tecnica ………….. La non pignorabilità della prima casa è sempre valida al di la delle ipoteche trascritte e degli importi …….????? so che per essere prima casa non deve rientrare nelle classi A1-A8-A9 ….Giusto ….??????
    Credo che difficilmente le banche mandino all’asta beni preziosi ……ma che non danno nessun tipo di reddito….. unita abitative o residenziali………anche perchè il ribasso sarebbe di proporzioni drastiche visto il deserto che c’è alle aste in questo momento….!!!!!!
    Quindi un immobile accatastato A7 …….con un valore commerciale odierni di ca. .1.500.000,
    ma con ipoteche superiori al valore di cui sopra di ben 10 volte perchè rientra in un concordato di tipo privatistico fra banche e piccoli creditori………i piccoli sono gia stati pagati dalle banche grosse……ha sempre la possibilità di essere pignorato ….??????
    Ti ringrazio per la tua cortesia …….!!!!!!!

  • cesare14
    12/02/2014 18:10

    E’ solo legato ai pignoramenti di Equitalia…?????? Solita presa per il culo da parte di Maninelsacco….Saccomanni.!!!!!! Le banche non rientrano nella legge…..???????

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