A grande richiesta, concludiamo l’analisi della perizia.

Se non l’hai letta, guarda la prima parte.

Proprietà dei beni pignorati.
Praticamente sempre degli esecutati.
Serve per controllare se ci sono comproprietari, usufrutti o nude proprietà.

I diritti reali a favore di terzi.
Qui veniamo a scoprire se ci sono usufrutti, assegnazioni della casa familiare in seguito a separazione, fondi patrimoniali, vincoli architettonici, convenzioni, tutela delle belle arti. Quasi tutto è gestibile in uno stralcio, ma se trovate qualcosa, meglio consultarsi con un avvocato o comunque con una persona esperta.
E’ spassosissimo vedere come i periti cerchino di pararsi il c… , con frasi come “non risulta ma mi riservo di controllare meglio”, “dovrebbe essere valido ma lascio decidere al giudice”, “nel dubbio farò una doppia valutazione considerando entrambe le possibilità”
La perizia dovrebbe dare risposte, no?

Le formalità.
La parte più interessante. Vengono scritte tutte le ipoteche e i pignoramenti sull’immobile. Così abbiamo la prima idea di quanti creditori ci sono e, magari, anche per quale importo.
Quasi sempre c’è un’ipoteca volontaria dovuta al mutuo. Dalla data, possiamo anche capire se e per quanto tempo l’ha pagato.
Poi ci possono essere ipoteche legali (di solito Equitalia) o giudiziali (banche, finanziarie e fornitori).
Di sicuro c’è un pignoramento (se no, non sarebbe all’asta).
La maggior parte delle volte è il condominio o la banca.
Sconsigliato provare uno stralcio con più di 3 creditori. Diventa molto complicato gestirli.

Occupazione dell’immobile.
Qui veniamo a sapere se ci abita qualcuno e chi.
Nessun problema se è l’esecutato.
Bisogna prestare attenzione se è qualcun altro.
A che titolo ci abita?
Se è un familiare o un amico “ospite” non ha titolo per opporsi, quindi si può facilmente far sloggiare.
Se è un affittuario, bisogna fare attenzione alla data di registrazione del contratto. Se è anteriore a quella di pignoramento, è un contratto valido, e può rimanere fino a scadenza. Se invece è posteriore, non è opponibile.

Valore attuale e prezzo base per la vendita.
Viene dato un presunto valore di mercato dell’immobile. L’80% delle volte (per la mia esperienza) è troppo alto. Quindi non fidatevi troppo. Vale il discorso fatto in precedenza di essere noi a conoscere il mercato e a fare valutazioni corrette.

Regolarità edilizia e urbanistica.
E’ tutto a norma o ci sono abusi da sanare? Verande, muri spostati o abbattuti, bagni non a norma. Qui il perito dice se ci sono problematiche e se e come possono venire sanate.
Importante perché è un costo non indifferente dell’operazione.

Esistenza della certificazione energetica.
Non c’è mai. Calcolatene il costo nel business plan perché vi servirà nella rivendita.

Ora il mio consiglio è di leggere più perizie possibile per allenare l’occhio.
Fregatevene della zona, del valore, della data. Leggetene tante! E leggete tutto!

Se trovate un termine che non conoscete, vi do una dritta: su questo sito trovate ogni spiegazione a ogni dubbio.

Noi siamo comunque a disposizione per ogni chiarimento!

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