Come spaccare un Credito di 7 milioni e sbriciolarlo a 300 mila senza avere la forza di Hulk, senza fare una proposta di stralcio, ma solo usando le regole “nascoste” del gioco

Cari stralciatori, eccoci qua con una nuova pratica fresca fresca di ieri pomeriggio.

Non nascondo una forte eccitazione quando succedono queste cose.
Anche io sono umano e mi faccio coinvolgere dall’entusiasmo.

L’entusiasmo, comunque, va compensato con il tenere i piedi ben saldi a terra perché non è quello che ti fa chiudere gli affari.
L’entusiasmo è quello che ti fa spaccare il muso contro il muro.

Siccome la mia esperienza mi ha insegnato che è bello emozionarsi per una bella pratica, ma alla fine contano i numeri, metto via l’eccitazione e inizio a basarmi su questi.

Ultimamente stiamo parlando molto di pratiche difficili e soprattutto di quelle che le persone che escono da un corso fresche fresche tralasciano perché gli è stato detto di lasciar perdere.

“click, passa oltre”…   l’hai mai sentito?

Certo, in un corso non possono spiegare a chi non ha esperienza tutte le variabili e le casistiche, quindi se la cavano con questa indicazione: Ci sono problemi? Click, passa a quella dopo!

Ma, come detto più volte, i soldi veri stanno nelle pratiche difficili e che nessuno vuole affrontare.

Nessun problema, mi offro volontario per affrontarle tutte.

Ora passo la palla a te e vediamo cosa avresti fatto con questa operazione.

Le prime info che ho sono queste:

• Condominio in Liguria, ottima zona;
• Proprietà di una società;
• Il 95% è stato confiscato dallo Stato.

AHIA! Già qui… sarebbe da click!

Hai idea di cosa vuol dire?
Che mi devo interfacciare e mettermi intorno al tavolo con lo Stato che, sappiamo bene entrambi,  è una brutta bestia da trattare.

Già con Equitalia non è possibile avere sconti e si hanno sempre problemi anche solo per le tempistiche delle rinunce agli atti.

Immaginati di parlare con un ufficio che si occupa di confische per reati penali e cercare di ottenere deleghe, autorizzazioni e liberatorie…

UNA FOLLIA!

Ma io prima di buttare una pratica solo perché ci sono problemi valuto anche il possibile rendimento.
Sicuramente abbandono pratiche difficili che, anche in caso di successo, mi portano solo due spicci.
Non è che per forza bisogna lavorarle tutte!
Ricordi la regola del coraggio di dire di NO?

Ma sapendo, come so nella mia esperienza, che (quasi) tutti i problemi hanno qualche possibilità di essere risolti, quando l’utile previsto in caso di successo può essere interessante, la studio sicuramente meglio prima di buttarla.

Quindi vado avanti ad analizzarla.

Lo Stato in via ufficiosa chiede 2.000.000 di euro per liberare le quote.

“DUEMILIONI!!!! Mi stai parlando di vecchie Lire o parliamo di Euro?
Ma sì, 2 milioni… Ahahaha!!  E dove li trovo???”

Già mi sembra di sentirti 🙂

E’ una paura comune all’inizio quando si parla di cifre più grosse del proprio capitale.
Che per la maggior parte, anche per noi all’inizio, non permetterebbe neanche di trattare un monolocale nel paesino più sperduto in mezzo alla campagna.

E hai ragione.
Neanch’io li ho disponibili così facilmente, neanche contando gli investitori che abbiamo.

Ma, come si dice, se hai una buona operazione, i soldi si trovano. Giusto?
Beh, non è facile senza i contatti che si possono creare solo in tanti anni di lavoro.

Ma non è comunque un ostacolo insormontabile.

Quindi non scoraggiamoci, e vediamo se l’operazione è buona o no.
Abbiamo detto: 2 milioni per riscattare la società.
E servono poi 300.000 euro per finire la ristrutturazione.
Certo, sono altri soldi.

Sarebbe meglio fosse stato finito in modo da poter magari iniziare a trovare degli acquirenti e ridurre il capitale iniziale da investire. Ecco la cosa perfetta nel mondo perfetto.

Ma sai in questo caso cosa sarebbe successo?

Essendo un immobile confiscato dallo Stato, se fosse stato finito sarebbe già stato usato dal comune per ospitare immigrati e persone bisognose.

Certo, a 35 metri dal mare è una sistemazione ideale… quasi quasi cambio nazionalità! 🙂

Calcola che il valore dichiarato è di 10.000.000, forse qualcosa di più.

Anche pagando il 5% al comproprietario, direi che è un bel rendimento.
Anzi, ottimo.

Quindi vale la pena provare a lavorarci.

Ma analizziamo bene la situazione (mai fidarsi di perizie, dichiarazioni degli esecutati o cose riportate da chiunque, lo dico sempre).
Mi parlano di 1.200 mq. I prezzi medi in zona sono di 5.000 euro/mq.
Già mi tornano poco i numeri.
1.200mq x 5.000 = 6 milioni… scusate, e gli altri 4?

Ma non è finita… scartabellando i documenti trovo che i mq commerciali sono circa 800.

Quindi…

• Valore dichiarato 10 milioni;
• Valore sui metri quadri dichiarati 6 milioni;
• Valore sui metri quadri corretti 4 milioni.

Capisci perché quando dico che è facile farsi molto male se non si fanno le dovute verifiche?
Fai i conti su 10 milioni di valore e poi in realtà sono 4…
Ci sono 6 milioni che alla fine mancano nei conti.

Pericolo scampato solo perché ho avuto l’accortezza, la voglia e la competenza di sfogliarmi ed analizzare circa 12 cm di altezza di fascicolo per trovare SOLO 4 righe di descrizione un po’ più dettagliata.

Comunque, se facciamo i conti della serva, si spendono 2.300.000 per ricavarne 4.000.000.
Non è più spettacolare come pareva all’inizio, ma può valerne sicuramente la pena.
Sia in percentuale, ma, soprattutto, come valore assoluto.
C’è da mettersi a posto per qualche anno…

Continuo quindi ad approfondire.
Salta fuori un’istanza di fallimento fatta dalla ditta che ha fatto gran parte della ristrutturazione.

Questo è un grossissimo problema perché trattare un fallimento complica tantissimo la cosa.

Fine della storia.
Il credito con il fallimento è difficilissimo da trattare.

Per cui, SOLO adesso penso seriamente di chiudere il fascicolo e di lasciare perdere alla fine.

Mi alzo, guardo il comproprietario negli occhi e gli dico: Il fallimento è un problema, dobbiamo abbandonare!

Ma qui salta fuori il genio dalla lampada del nostro amico. Merito suo…

Il comproprietario ha fatto acquistare il credito dalla sua segretaria.
Quindi oltre a ritirare l’istanza di fallimento, diventa anche creditore della società.

Aspetta, aspetta?
Non è tutto perduto!
(Tra l’altro è un’idea interessante da tenere in considerazione nelle casistiche future).

Ok, mi risiedo e vado avanti.

Nuova sorpresa!
C’è una parte che ho dimenticato di dirti, anche perché anch’io l’ho scoperta dopo un po’ di tempo.
L’immobile è stato acquistato con mutuo di 3.500.000 più un altro mutuo di 1.200.000 per la ristrutturazione.

• Quindi un debito con la Banca di 4.700.000 euro.
• Poi c’è lo Stato, la ristrutturazione…

Ok, quindi anche con le cifre non ci stiamo dentro.
Oltre a tutte le difficoltà che già sono saltate fuori.

Debiti altissimi, problematiche che sembrano insormontabili, capitale da investire non disponibile…
Direi che ci sono tutti i presupposti per scartarla.

Ma perché insisto ad andare avanti.
Fai Click e passa ad un’altra pratica, giusto?

Tu fai pure click, in fondo è quello che ti hanno insegnato, giustamente.

Ma io sono testone e voglio studiarla fino in fondo, per poter dire “ho fatto comunque tutto il possibile, non ho tralasciato nessuna possibilità“.

Gli affari migliori e con i grandi soldi sono quelli più complessi, che tutti tralasciano.

Quindi ho analizzato tutte le carte.
Letto 4 anni di battaglie legali fatte dal comproprietario.
Parlato con legale, con il commercialista, pensato ad ogni cavillo, conosciuto e non, da applicare.

Ti dico solo che, scavando scavando, abbiamo due risultati:

la banca non dobbiamo pagarla

forse (ci stiamo ancora lavorando bene) abbiamo trovato un articolo del Codice Civile per cui non pagheremo neanche lo Stato.

SCUSA?
Come fai a non pagare né la Banca e né lo Stato?

Capisco il tuo stupore e avrei reagito allo stesso modo all’inizio, ma questo è ciò che dice la legge ed è ciò che è stato sancito da una sentenza.
C’è pure una sentenza? Si, ma a Sfavore della banca.

Quindi, se tutto va bene, passiamo da un debito di 3,5 + 1,2 + 2 + 0,3 = 7 milioni su un valore di 4 milioni a un debito REALE di ZERO e l’unico investimento sono i 300.000 da investire per la ristrutturazione.
Sempre su un valore di mercato di 4 milioni.

Interessante vero?

Mi sono perso… a che punto della storia avresti già fatto click? 😀

Torniamo seri.

Se ti interessa, posso anche dirti il perché di questo risultato.
Non ho paura che impari troppo.
E comunque è una casistica che si trova una volta su un milione di casi.

Ma il concetto che voglio passarti è che è folle rinunciare a delle pratiche solo perchè in un corso BASE ti hanno detto di lasciar perdere.

Ed è folle voler fare tutto da soli, pratiche facili o difficili che sia, per non dividere il guadagno o per non spendere soldi in consulenze.

Questi sono i problemi di chi inizia.
Tu devi fare click su queste operazioni.
E comunque, perché dividere gli utili con qualcuno? Meglio fare da soli, no?
Già si parte con mille difficoltà, pochi soldi e tante speranze.
Non è conveniente pagare qualcuno per analizzare una pratica e dare consigli, che poi magari non portano neanche alla chiusura.
E già gli utili sono spesso risibili (per chi vuole diventare milionario in fretta, come tutti i neo-investitori, 30-40.000 di utile da un’operazione sono pochi).
Se poi li divido con chi mi aiuta, rimane troppo poco per lo sforzo fatto.

Te lo dico col cuore: se la pensi così, non incominciare neanche questa attività. Ti fai un culo così per chiudere solo le robette semplici semplici, in cui oltretutto troverai tanta concorrenza.

Se invece vuoi fare anche queste pratiche, se vuoi ottenere un risultato migliore di quello che faresti da solo, se vuoi imparare un modo di analisi che arriva solo da anni di pratica, chiedi a chi ha già qualche anno di esperienza, e portatele a casa invece di lasciarle andare.

P.S. Molte delle soluzioni che adesso sappiamo mettere in pratica derivano da ragionamenti nostri e dei professionisti del nostro team.
Ma altre pepite d’oro arrivano trovando per caso delle mosse fatte da degli sconosciuti che riusciamo a comprendere e replicare.

Certo, non basta leggere 20 perizie semplici semplici per arrivarci.
Sai quante pratiche personalmente ho letto, analizzato, studiato?
Penso almeno 3-4 mila!
Ovviamente solo una minima parte le abbiamo lavorate, e ancor meno chiuse, ma da ognuna di queste ho ricavato un piccolo pezzettino del puzzle degli affari immobiliari che posso poi usare per trovare delle soluzioni che a molti altri sfuggono.

S1 “the boss”