4 Potenti consigli per per lavorare con certezza solo sulle pratiche che contano ed evitare di sprecare tempo e correre inutilmente con valutazioni, creditori o altro

Oggi possiamo dire di poter tirare un sospiro di sollievo e lasciarci alle spalle gli anni bui dell’inizio quando si cercava in tutti i modi di far quadrare i conti anche quando le condizioni non sostenevano l’affare.

Uno degli errori più banali che abbiamo commesso all’inizio è stato quello di perdere tempo in pratiche non convenienti.

Sembrava fatto apposta e sembrava che tutte le pratiche erano affari imperdibili.

Anche se sai che la pratica è a rischio e sei a filo di rientro, comunque ti girano le scatole lasciarla perdere.

Perché? Perché un modo si trova sempre, dai!

Correre a destra e sinistra a parlare con agenzie e vedere se la prossima valutazione è migliore di quella precedente che mi ha detto l’agente immobiliare X in modo da farmi andare bene l’operazione a tutti i costi.

L’altro agente non capisce e mi ha valutato poco la casa, vediamo se il prossimo è più sveglio perché se ha clienti che sono disposti a pagarla 20 mila euro in più, allora il mio Business Plan sta in piedi.

Forse riesco a risicare qualcosa dalla ristrutturazione. Se l’idraulico mi fa meno, ci sto dentro!

Ci cascavamo ogni volta e, a parte innervosirci, ci promettevamo di non cascarci più ma alla fine ti fai convincere dall’inesperienza, dai numeri forzati e dall’esecutato e cadi nuovamente nella trappola.

Per carità, ci sta che all’inizio si faccia questo errore, non è colpa di nessuno, ma se si continua insistentemente per quella strada, inizia a diventare fastidioso.

Per parecchio tempo abbiamo continuato a commettere l’errore di perdere tempo in cose evitabili e tutte le volte ci ritrovavamo davanti al tempio della vergogna e ci fustigavamo promettendo di:

• Non fare più le cose di fretta
• Non insistere di far quadrare i numeri a tutti i costi anche quando sai di essere fuori Business Plan di parecchio
• Non fare le giuste ricerche per capire tutti i debiti
• Non dire più quella cosa all’esecutato…
• Non farti vedere troppo entusiasta
• Non promettere più una cifra di buona uscita all’esecutato senza PRIMA una valutazione dell’immobile da parte di qualcuno competente sul mercato ed evitare di fare e farti fare prezzi a caso

Queste sono solo alcune delle situazioni in cui ci cacciavamo e non riuscivamo ad uscire senza farci male.

Un po’ perché ti esponi verso l’esecutato, gli prometti delle cose che poi non puoi mantenere e passi per un principiante, altro che esperto in immobili, e se passa la voce in zona, ti giochi la carriera.

Un po’ perché rischi di girare come una trottola per tribunali e agenzie immobiliari senza avere delle basi concrete su cui iniziare a ragionare.

Sono comunque cose che impari man mano che fai pratica, ma devi essere cosciente e disposto a investire parecchio tempo PRIMA di arrivare a capire una serie di cose che possono evitarti di perdere tempo.

Quindi:

Provi, sbagli e correggi.
Provi, sbagli e correggi.
Provi, sbagli e correggi.

Per un tot di anni prima di raggiungere un livello di conoscenza immobiliare tale da poter mettere da parte, finalmente, tutti gli errori del principiante.

ATTENZIONE: gli Stralci Immobiliari sono una gran bella cosa e possono farti guadagnare bene ma se li prendi con il piede sbagliato, va a finire che li odi.

Il tuo più grande rischio è quello di mettere da parte un settore che poteva essere l’unica possibilità di far soldi e tornare a fare il tuo lavoro quotidiano, abbandonando per sempre il tuo sogno di essere libero finanziariamente.

E la cosa peggiore è di finire di vedere altri a fare soldi e tu no!

Ma andiamo a vedere in dettaglio quali sono i 4 errori che maggiormente si commettono quando si è all’inizio e che alla fine ti portano via tanto tempo ma non ti fanno fare l’affare

Valutazione dell’esecutato

L’errore numero uno negli Stralci Immobiliari è la mancanza di valutazione.

Non mi soffermo alla valutazione dell’immobile, mi auguro che se fai Stralci, questa deve essere la prima cosa da fare.

Parlo della valutazione dell’esecutato.

Spesso si fanno delle valutazioni sterili basate solo sul quanto vale l’immobile e quanto sono i debiti.

Perfetto, ma altre volte non si fanno delle valutazioni più profonde che vanno oltre la logica dei numeri ma che si basano sulle emozioni.

Devi valutare bene se conviene NON fare una pratica anche quando i numeri stanno in piedi, proprio perché ci sono delle problematiche nascoste che all’inizio non sei in grado di vedere.

Stai bene attento perché questa cosa non te la dicono ai corsi.
Normalmente ti dicono di non fare una pratica:

• se i numeri non ci sono
• se ci sono trascrizioni strane in perizia
• se l’agente immobiliare non capisce cosa vuoi fare
• se non trovi gli esecutati d’accordo a non uscire di casa

Ma non ti parlano di una delle situazioni più pericolose: Sapere con chi hai a che fare e quale maschera sta portando l’esecutato.

Se sai con chi hai a che fare, hai tutti gli affari immobiliari ai tuoi piedi!

Conoscenza

Devi conoscere per filo e per segno TUTTA la situazione debiti e la volontà dell’esecutato.

Gli esecutati sono bugiardi in partenza. Non perché sono cattive persone ma nascondono delle informazioni che se dai per scontato, gli credi senza accertartene tu stesso, rischi di andare a fondo con l’operazione.

La conoscenza non è solo inerente alla parte tecnica. Quella la devi conoscere, punto!

Ma devi conoscere l’esecutato come fosse tuo padre o tua madre.

Devi carpirne le intenzioni e il perché ti sta nascondendo qualcosa.

Sappi che per l’esecutato i debiti non sono mai troppi e l’immobile vale come il castello del Sultano del Brunei.

Devi avere la pazienza di andarti a fare tutte le verifiche per capire se chi è intestatario dell’immobile, rischia l’intervento di qualcuno.

• Equitalia
• CRiF
• Condominio
• Banche
• Finanziarie
• Privati

Visione

Gli affari immobiliari sono anche Visione.

Devi avere il quadro completo della situazione e capire cosa puoi arrivare a fare con un immobile.

A volte, basta conoscere la zona e capire che se un immobile di 90 mq non lo vendi neanche a piangere ma con un frazionamento ti metti in tasca un’ottima plusvalenza.

Gli affari immobiliari non si cercano, si creano.

Devi avere lungimiranza e vedere un immobile in tutte le sue forme.

Stralciare un buon prezzo con un negozio, magari in una via poco trafficata, che se trasformato grazie ad un cambio di destinazione, diventa un appartamento e lo bruci in due mesi.

So che alcune cose si conoscono, ci mancherebbe, ma molte volte si dimenticano e si cercano chissà quali affari immobiliari quando basta tornare alle basi fondamentali.

Gli affari immobiliari si creano.

Quindi, utilizza la testolina per capire cosa fare prima di dire di NO.

Devi avere il coraggio di dire NO ad una pratica, perché?

Parti da questo presupposto: Non tutte le pratiche si fanno.

Non ho detto che non tutte le pratiche sono buone. Ho detto: Non tutte le pratiche si fanno.

Anche se ci sono i numeri, bisogna avere il coraggio di dire NO e tirarsi indietro perché possono nascere delle complicazioni future.

Alcuni esempi:

• Zona poco liquida ma hai la promessa verbale di possibili acquirenti.

Evita perché se queste persone poi cambiano idea, ti rimane un immobile invendibile sul groppo. Le parole lasciale al vento. A te servono le carte, ma anche con quelle, se le persone non hanno nulla, non puoi attaccarti a niente.

• Immobile che si è svalutato nel tempo ma che i proprietari non lo vogliono lasciare. Trovi il modo di Stralciare i debiti al 60% del valore dell’immobile e i proprietari dicono di voler stare dentro pagandoti un affitto per poi risctattarti l’immobile fra 3 anni quando le CRiF sono decadute oppure c’è qualche parente che lo compra.

So che può essere interessante perché ti da un rendimento alto annuo e che poi nel tempo ti fa rientrare di tutto l’investimento più la plusvalenza. Ma c’è un ma.
Devi conoscere la storia dell’immobile e le caratteristiche di zona. Vedere se c’è tanta roba in vendita o meno. E poi siamo sempre li. Se fra qualche anno, le condizioni di mutuo cambiano e a nessuno di loro puoi fare il mutuo, il parente si tira indietro o altro, ti ritrovi inquilini sul groppo.
Valuta attentamente.

Per farlo devi essere in zone liquide dove se non sono loro a comprarlo sarà qualcun altro.

Ultimo esempio, ma ne avrei a decine.

• Con gli attuali creditori puoi stralciare ma c’è il rischio d’intervento di un creditore che ti rovina tutto l’affare.

E’ troppo rischioso tirare fuori soldi e ritrovarsi l’intervento di un creditore che non ti fa chiudere la procedura. Rimani con il cerino in mano.

A chi è all’inizio dico di lasciare perdere.

In realtà il modo per bloccare eventuali creditori c’è e dipende sempre dal tipo creditore che rischia l’iserimento.
Ogni creditore lo si tratta in modo diverso per evitare di farlo intervenire nella procedura.

Buona Stralciata

WoW