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Saldo e Stralcio: le difficoltà di una pratica. Come superarle?

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Scopri come mai la maggior parte di chi inizia a fare Investimenti Immobiliari smette dopo un po’ di tentativi dicendo che è impossibile trovare buoni affari.

 

Ciao a tutti.
Lo ammetto, non sono ancora riuscito a mantenere l’impegno del post settimanale!
Cercherò di recuperare andando avanti nell’anno…

Ma il motivo è molto semplice: con i nuovi collaboratori stiamo mettendo in piedi un sacco di pratiche interessanti.

Non si risparmiano, ogni giorno mi mandano perizie nuove da controllare, mi arrivano sms alle 6 del mattino con domande su come portare avanti una trattativa , mail alle 2 di notte con i resoconti delle visite della giornata, richieste di appuntamenti su skype per aggiornamenti…
Ragazzi, ma non dormite mai?? 😀

Ovviamente non tutte sono rose e fiori.

Abbiamo una bella pratica in cui Mark, un nuovo collaboratore, è riuscito a prendere la delega dopo un sacco di peripezie.
La casa era vuota, i vicini non sapevano dove erano i proprietari, ma la pratica aveva i presupposti per essere interessante.

Come fare?

Gli abbiamo dato qualche indicazione e nel giro di 2 giorni avevamo un bel foglio con il nuovo indirizzo.

Si presenta al cancello e parla con l’esecutata, che però non ha tempo.
Gli spiega a grandi linee quello che fa e viene rimbalzato ad altro giorno.

Dopo poche ore lo chiama il nuovo compagno della signora.
E gli fa un milione di domande.
Chi sei, cosa fai, non ci credo che non chiedi soldi, guarda che lei non ne ha, se vuoi raggirarla guarda che caschi male ecc…

Devo dire che, anche per me che ho esperienza, non è sempre facile riuscire a trasmettere i concetti principali al telefono e sotto pressione.
Ma Mark, devo dire, se la sbriga benissimo.

Quindi, anche se non troppo convinti, fissano alla fine un appuntamento per i giorni successivi.

Incontrandoli tranquillamente di persona, riesce finalmente a far capire come abbiamo intenzione di lavorare, e prende la fantomatica delega.
Anche se manca quella del marito che dovrebbe riuscire ad avere in questi giorni.

Nell’appuntamento fa tutte le domande che servono e che gli sono state insegnate e prende le informazioni principali per poter partire con lo sviluppo della pratica.

E, come spesso accade, ci rendiamo conto che non è sempre tutto bello e lineare come può sembrare dalla perizia.

C’è un grande debito con la Banca per il mutuo, ci sta, lo sapevamo e capita quasi sempre.
Non dovremmo avere problemi a fargli accettare un saldo e stralcio, considerando che già ora la casa è all’asta al 60% del valore del debito.
Ma in realtà, il creditore procedente è un’altra finanziaria, che vanta 60.000.
E’ un cifrone, che aggiunto al debito principale lo porta al doppio del valore della casa.

Certo, all’asta questa finanziaria prenderebbe niente, ma dobbiamo convincerla a chiudere con poco. E non è sempre facile, visto che sanno che se non firmano la rinuncia agli atti noi non possiamo chiudere la procedura. Hanno quindi il coltello dalla parte del manico, e a volte se ne approfittano.

Per fortuna abbiamo due o tre modi diversi per uscire da queste situazioni. Vedremo in fase di trattativa cosa riusciremo a fare e come.

Poi c’è ovviamente il condominio e “l’amica avvocato” che non ha risolto niente ma che le chiede comunque 4.000 euro di parcella.
E il compagno faceva le pulci a noi…

A parole non ci sono altri debiti, neanche con Equitalia.
Ma comunque verificheremo.

 

A questo proposito, ti racconto una cosa successa proprio ieri.
Stavo parlando con un collaboratore che sta seguendo uno stralcio in Sardegna.
Fatta l’analisi dei debiti, mi riferisce che ci dovrebbe essere qualcosa con Equitalia. Poca roba comunque, 6 o 7.000 euro.
Io gli consiglio, prima di proseguire con le altre trattative, di fare un controllo sul debito reale.
Quindi ieri mattina va in Equitalia per chiedere un Estratto di Ruolo.

Questo è l’sms che mi ha mandato:

Qundi, mi raccomando: prima di iniziare a lavorarci sopra, fate tutte le verifiche.
Se no si arriva alla fine e la pratica salta facendovi ritrovare con tantissimo tempo perso inutilmente.

E non voglio farvi pensare a cosa succederebbe se certe scoperte le fai DOPO aver già pagato qualcuno…

 

Tornando all’altra pratica, il problema serio è un altro.
Sapete perchè non abitano più nella casa pignorata e abbiamo dovuto cercarli in giro per il mondo?

Perchè il Tribunale li ha sfrattati.

Ormai il Tribunale di Monza, che era l’unico che lo faceva, sta facendo scuola.
Visto che è più facile vendere all’asta un immobile vuoto, evitando al potenziale acquirente i rischi sulla liberazione, fanno che sfrattare subito i proprietari.

Ottimo per chi compra all’asta.
Oddio, non proprio, perchè così si avvicinano anche quelli che non partecipavano proprio per questi problemi, aumentando quindi concorrenza e rilanci.
Ma almeno si accorciano i tempi.

Meno buono per noi che facciamo stralci.
Se le chiavi le ha il custode, come facciamo a valutare l’immobile?
E a farlo vedere a potenziali acquirenti?
Ricordate che, se possibile, cerchiamo sempre di non comprare se non abbiamo già l’acquirente.
Ma se non posso farlo vedere, come faccio?

In questo caso, poi, il custode giudiziario è anche il delegato alla vendita, a sta già facendo ostruzione per visionare il fascicolo.
Figurati che secondo lui neanche il diretto interessato, l’esecutato, può guardarlo.
E certo, cosa c’entra lui, mica è roba che lo riguarda.

E quindi siamo in una delicata trattativa per cercare di uscire da questo stallo.

Direi che come prima pratica in lavorazione, il nostro Mark non si sta facendo mancare nulla…

 

E c’è gente che si crede un investitore professionista perchè ha fatto un corso di due giorni riguardante tutto il panorama degli investimenti immobiliari, o un corso on line in semplici moduli settimanali!

Poi lasciano perdere dopo poco perchè non ci sono pratiche interessanti.

Non è che non ci sono, è che non ti hanno insegnato a risolvere tutte le problematiche che ci sono attorno.

 

Se speri di trovare pratiche in cui il debito è un quarto del valore dell’immobile, in cui i proprietari vogliono solo andarsene senza strascichi e che fanno senza storie tutto quello che gli chiedi, i creditori sono ben disposti a chiudere e magari pure in zona liquida, stai fresco.

Anche se….

Già, ne stiamo seguendo una proprio così.
A volte anche i miracoli accadono.

Ma sarà argomento di un prossimo post.

A presto

S1 “the boss”

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