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La parte difficile degli stralci.

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DifficileTutti sanno che fare stralci è difficile. Richiede competenze tecniche specifiche. Ma tra tutte le cose che bisogna fare, qual è quella che ti fa saltare più spesso l’operazione?
Non ci crederai mai!

 

Certo, bisogna sapere bene cosa fare.

  • Leggere le perizie e capire quali vanno bene e quali no
  • Imparare a come fare un’offerta ai creditori, in modo che la accettino
  • Fare tutte le verifiche per evitare che si insinui un creditore all’ultimo
  • Trovare un’agenzia immobiliare che riesca a gestire la cosa senza creare problemi
  • Riuscire a coordinare gli avvocati dei creditori, giudice e notaio per fare contestualmente rinuncia, estinzione e rogito

Ma tutto questo è veramente una bazzecola rispetto alla cosa più difficile in assoluto:
Gestire l’esecutato!

Ti racconto alcune pratiche che stiamo gestendo in questo periodo:

Casa vuota in provincia di Milano. Gli esecutati sono da tempo andati in affitto.
Non hanno problemi a darci la delega, né a vendere l’immobile.
Vogliono solo chiudere il debito.
Ci organizziamo, prendiamo appuntamento con l’agente immobiliare che va a visitarla.

Il suo responso: “Casa popolare in zona non troppo interessante”.
Ma questo lo sapevamo già.
Anzi, la sua valutazione è anche leggermente più alta di quello che pensavo.

Ma è da descrizione che lascia sconcertati: “Guarda che è pieno di cose abbandonate. Presenta male e soprattutto c’è una puzza incredibile.
Sarà difficile trovare qualcuno interessato in queste condizioni

Cioè, devi vendere casa per saldare il mutuo, che già è altino di suo, ti lamenti che non arrivano proposte e ce l’hai in queste condizioni?

Gli abbiamo quindi dato un ultimatum: svuota, pulisci, arieggia e solo DOPO mettiamo in vendita l’immobile e facciamo la trattativa con i creditori.
Se no perdiamo solo tempo e non è nostro interesse fare un’operazione così.

E, sotto questo punto di vista, non è neanche il peggiore.

 

Pratica in provincia di Treviso, gestita dal nostro collaboratore Mark.
Questa è la mail che mi ha mandato.

Esecutato 1

Certo, se comprassi non sarebbe un problema.

Si svuota, si pulisce, due lavoretti per presentarlo al meglio e via.

Ma, come sai, noi cerchiamo di operare con terzo acquirente.
Che in certe condizioni è difficile da trovare.

Ovviamente gli esecutati in questione si sono dichiarati disponibilissimi a sistemare.
Ma i giorni passano….
E nulla si muove!

 

Poi ci sono quelli per cui la loro casa vale oro.

Altro cliente a Milano.
Casa ex popolare, in buone condizioni, complesso ristrutturato di recente.
Guardo su immobiliare.it e vedo appartamenti pari al suo nello stesso complesso da 175.000 a 195.000. Di richiesta.
Quindi presumo che il valore reale di rivendita, soprattutto se devo farlo in fretta, è 155-170.000.

A quanto la vuole mettere in vendita lui?
260.000
Con un pignoramento sopra!

Sono 5 settimane che ci discutiamo.
Guarda che all’asta viene venduta a 80-90.000.
Rimani a mani vuote, anche se hai un debito piccolo.
Devi contare anche le spese di procedura, delegato, CTU ecc…

Meglio vendere in fretta e ti trovi pure con un gruzzoletto per ricominciare.

Piano piano sta incominciando a capitolare, ma che fatica!

Anche perché, nonostante tutto, è un ottima operazione.
Il debito è intorno ai 65.000.
Quindi ci sono ampi margini sia per noi sia per lui.
E ci spiacerebbe perderla.

 

Come quella di cui ho raccontato nell’altro post, che a distanza di mesi è ancora in ballo.
Con messaggi deliranti che arrivano ad intervalli regolari.
Ma non molliamo l’osso.
La vogliamo e ce la faremo prima o poi.

Per carità.
In casi come questi, con debito molto piccolo rispetto al valore, ci può stare qualche resistenza.

Ma ci sono casi in cui si rasenta la follia.

 

Questo cliente ha deciso arbitrariamente che lui vuole 41.000 euro da mettersi in tasca.
Senza se e senza ma.

Questo un messaggio che manda ad S2

IMG-20150708-WA0000

Inutile dire che:

  • il debito è parecchio più grande
  • caricare il nostro compenso al prezzo di vendita, la manda fuori mercato
  • se viene venduta all’asta gli rimane circa quella cifra…. ma di debiti residui

Vedremo come si evolverà la situazione.
Ovvio che a queste condizioni i presupposti non ci sono.

Ci risentiremo al massimo quando sarà all’asta a molto meno del debito e vedremo se sarà più disponibile.

 

Insomma, è molto più facile trattare con i creditori, anche se pure lì ne avremmo da raccontare, che sperare che gli esecutati, che avrebbero tutto il vantaggio a lasciarci lavorare con la massima libertà, siano ragionevoli e collaborativi.

E, a livello emotivo, è meno peggio non riuscire a chiudere una pratica per ostruzione del creditore o perché non si trova un acquirente piuttosto che per irresponsabilità del proprietario e debitore.

Pensateci quando volete fare il cosiddetto “stralcio senza soldi”, andate ad inserire una variabile molto complessa, che si aggiunge alle mille che già ci sono in questo tipo di pratiche.

 

Lo so, lo so, a volte sembra che faccia di tutto per scoraggiare potenziali investitori immobiliari in erba.

Non è così.
Fare stralci, aste e investimenti in generale è una gran cosa, che dà grandi soddisfazioni sia economiche sia operative.
Ma davvero non sopporto chi fa passare questo lavoro come semplice ed immediato, con il semplice scopo di vendere corsi.
Non perché non siano validi, per carità, ma perché mandano allo sbaraglio persone non ancora pronte e formate, convinte di poter fare operazioni complicate senza sforzo.

E mi spiace vedere queste persone volenterose, che si impegnano a fondo a fare questo lavoro, non ancora in grado di gestire tutte le problematiche che sorgono, inconsapevoli dei rischi che corrono, che mi chiamano perché “non lo sapevo, non so cosa fare, non so come risolvere” quando ormai la situazione è persa o, peggio, già aperta, con investimento fatto ma con problematiche che fanno andare tutto a rotoli.

Quindi partite con operazioni semplici, facendovi comunque seguire o da qualcuno che lo sa fare o dal vostri team di professionisti.
Poi, piano piano, passate ad operazioni più complesse.

Bisogna imparare tante cose.
Sia tecniche, sia di gestione delle persone.
E sulla gestione di se stessi.

S1 “the boss”

2 Commenti. Nuovo commento

  • Bravo Carlo, sono in sintonia con te. Essendo anche io un investitore immobiliare e formatore, non sopporto i venditori faciloni, che illudono le persone facendo credere che tutto sia facile come bere un bicchiere d’acqua pur di vendere il loro corso. E queste cose che affermi le ho postate in vari articoli del mio blog. Soprattutto il settore stralci che e’ ambito da tutti gli aspiranti investitori per i quadagni enormi presunti e come spieghi molto bene per poterci arrivare ci vuole molta preparazione tecnico pratica e dedizione. Anche lo Short Trading (proposta di acquisto e cessione del preliminare) che e’ un po’ il cavallo di battaglia di tutti i formatori, viene fatto passare per cosa facile ma che di fatto non lo e’ e di far credere ai corsisti che i venditori stiano a braccia aperte ad aspettare loro di venderegli il loro immobile perche’ ‘motivati’. Ma chi ci mette impegno e dedizione oltre allo studio puo’ raggiungere gli obiettivi preposti altroche’, ma non tutti, Infatti dopo aver frequentato questi corsi che siano stralci, Short Trading, frazionamenti, sub locazioni, ed altre tecniche, l’80% e passa abbandona l’idea perche’ la teoria studiata messa in pratica risulta molto ma molto piu’ complessa, ma con un mentore vicino competente puo’ portare a molte soddisfazioni a chi vuole investire tempo e denaro in questa affascinante professione.
    Complimenti per il tuo blog.
    Stefano

    • S1 The Boss
      19/12/2015 11:52

      Ciao Stefano e grazie per i complimenti.
      Hai ragione. E’ molto più complesso di quello che spiegano ai corsi.
      Ma c’è da considerare che le variabili sono talmente tante che è impossibile spiegarle in 2 giorni.
      Soprattutto a chi non ne sa proprio niente e a fatica comprende le nozioni basilari.
      Sta poi alla persona studiare, approfondire e insistere per arrivare al risultato.

      L’appoggio di un mentore, come dici tu, aiuta in questo processo.
      Ma, ancora più importante, evita grossolani errori che possono costare molti molti soldi.
      Sia in perdita, o mancato guadagno.
      Sia, e questo viene pensato meno, buttando operazioni molto profittevoli perchè non si hanno le competenze per gestirle..

      Il “click, passa oltre” che insegnano ai corsi per che ne sa di più significa “qui non ci sarà concorrenza. Vediamo come posso risolverla e fare un utile molto più alto che in quelle semplici

      A presto

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