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Immobile derivante da donazione in perizia: affare sicuro o meglio lasciar perdere?

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Nel fare stralci sappiamo tutti che dobbiamo conoscere, anche, le dinamiche che girano attorno a una normale compravendita. Infatti lo stralcio, alla fin fine, altro non è che una compravendita di un immobile, sia pure con qualche complicazione a contorno. Ma alla fine dopo situazioni debitorie, soddisfacimento di creditori ed estinzioni di procedure cosa rimane da fare? C’è pur sempre un tizio che acquista un immobile da un altro tizio dal notaio. Compravendita, appunto.

Vediamo quindi oggi un classico: scrutando una perizia si scopre che il bene proviene da donazione. È sicuro per noi e per l’acquirente futuro oppure è da evitare?

Come forse già sapete, molti storcono il naso quando si tratta di acquistare un immobile che proviene da donazione. Cioè che è pervenuto all’attuale proprietario non per compravendita ma per donazione. Ovvero qualcuno ha “regalato” la casa, nessuno ha versato un prezzo.

La donazione è un metodo per trasferire immobili discretamente diffuso, soprattutto all’interno delle famiglie, fondamentalmente per due motivi. Perché è un metodo per sistemare le cose con i figli mentre si è ancora in vita. Un genitore, raggiunta una certa età, pensa a cosa sarà dopo di lui/lei e l’ultima cosa che vorrebbe è lasciare questo mondo pensando ai figli che si litigheranno l’eredità. Inoltre è anche un metodo piuttosto economico per compiere un passaggio di proprietà. Bisogna sempre andare dal notaio per fare un atto (con i relativi costi) ma almeno dal lato imposte ci sono delle buone agevolazioni rispetto alla normale compravendita.

Dicevo che molti storcono il naso quando devono acquistare un bene proveniente da donazione, addirittura molti ritengono invendibile un immobile di questo tipo e tra chi si occupa di stralci c’è anche chi dice di fare “click”, cioè di lasciar perdere e passare avanti a un’altra pratica. C’è un fondo di verità in tutto questo ma, soprattutto con gli strumenti oggi a disposizione, le soluzioni ci sono e non è il caso di essere così catastrofici, vediamo perché.

Per capire cosa potrebbe andare storto dal punto di vista dell’acquirente di un immobile di provenienza donativa, occorre prima fare un breve ripasso su cosa è una successione, un erede legittimario e cosa è la quota di legittima. (Vedi art. 565 e seguenti cc)

La successione è quell’altro modo di acquistare immobili senza pagare un prezzo: muore qualcuno e lascia in eredità i suoi beni a qualcun altro.

A prescindere dal fatto che vi sia o non vi sia un testamento, la legge prevede una sorta di “protezione” per alcuni tipi di parenti molto stretti di colui che ora non c’è più e lascia un’eredità (il de cuius, in legalese).
Per legge infatti non è possibile “diseredare” la moglie, i figli (naturali o legittimi che siano) o gli ascendenti (genitori), anzi la legge prevede delle quote da rispettare, il diritto a una sorta di minimo sindacale sull’eredità a queste categorie di parenti.

Per esempio, se chi muore lascia il coniuge e un figlio, la legge prevede che:

    • al coniuge spetta almeno 1/3 dell’eredità
    • al figlio spetta almeno 1/3 dell’eredità

Il restante 1/3 rappresenta la quota disponibile, cioè la parte di eredità che tramite testamento il de cuius può assegnare a chiunque: agli stessi legittimari, ad altri parenti o anche a perfetti sconosciuti. A sua scelta, secondo le volontà che ha riportato nel testamento.

Se il testamento non rispetta le quote di legittima esso può essere impugnato da chi ha interesse, cioè da chi si ritiene leso o addirittura del tutto privato della legittima. Se aperto il testamento vi si legge “lascio tutto a mio figlio” la moglie, nel caso sopra, può impugnarlo e quindi contestarlo.

Ho detto può. Non è una azione automatica, se nessuno si oppone o non vuole difendere quel proprio interesse non succede nulla.

In caso non vi sia testamento, la legge prevede una suddivisione preordinata tra parenti che, ovviamente, tiene conto della regole della quota legittima dette sopra.

Veniamo finalmente alle donazioni. Il problema della donazione è che la legge praticamente la considera un anticipo, effettuato in vita, sulla futura eredità. Cioè, entra pienamente nel calcolo del patrimonio totale da dividere tra gli eredi e quindi entra nel calcolo della quota legittima da calcolare.

E quindi all’atto dell’apertura della successione, quando uno muore per intendersi, non si fanno i conti solo con gli attuali averi del de cuius. Bisogna mettere in conto anche tutte le eventuali donazioni che egli/lei ha effettuato in vita!

E se l’erede si sente danneggiato nella legittima, per far valere le sue ragioni potrebbe:

Avviare un’azione di riduzione della legittima. Cioè una causa che accerti che è stato danneggiato: non ha avuto il minimo sindacale di legge (la legittima).

Una volta vinta la causa e quindi appurato da un giudice che è stato danneggiato e nel caso non possa soddisfarsi diversamente, può avviare un’azione di restituzione. (Vedi Art. 563 cc). Cioè una causa con questi effetti:

Il bene donato e poi venduto, viene tolto dal giudice dall’attuale proprietario (colpevole soltanto di aver acquistato un immobile proveniente da donazione.)

Nel restituire il bene, eventuali ipoteche nel frattempo poste sull’immobile perdono di efficacia

Con la conseguenza che il proprietario spogliato del suo bene, al massimo, se la potrebbe prendere con chi gli ha venduto la casa, fargli causa e sperare che possa risarcirlo.

Con l’altra conseguenza che la banca che avesse incoscientemente erogato il mutuo su quell’immobile perderebbe la garanzia supportata da ipoteca volontaria. Ecco perché le banche non erogano mutui sugli immobili oggetto di donazione! A meno che … continua a leggere.

Un bel guaio.

Rimedi?

Ci sono, e non solo di tipo preventivo.

Te li elenco un po’ tutti, anche quelli con difetti o sconsigliabili, così hai un quadro completo e non potrai temere confronti con nessuno!

ANNULLARE LA DONAZIONE (PER RIPENSAMENTO)

Annullare la donazione, in senso stretto, non è possibile. La legge ritiene la donazione un atto liberale, cioè gratuito, dettato da principi morali. Non è che uno può fare una donazione, con tanto di atto notarile e poi dice “no, scusa, ci ho ripensato, ridammelo che mi serve” ☺
La donazione in sé, una volta perfezionata, non può essere annullata. Punto.

REVOCA DELLA DONAZIONE (SOLO PER GRAVI MOTIVI)

Se non è possibile annullare l’atto in sé, la legge però prevede che in determinati casi una donazione possa essere revocata con una causa. Si tratta di casi rari e particolari previsti quando:Il donatario (colui che ha ricevuto in donazione) si dimostri

  • ingrato con fatti piuttosto gravi: per esempio abbia tentato di uccidere il donante o altri atti di una certa gravità e ingratitudine.
  • Il donante (colui che ha donato) abbia avuto un figlio dopo la donazione

Nel primo caso per evidenti motivi di ingratitudine, nel secondo caso perché il donante potrebbe voler rifare i conti con i futuri eredi vista la sopravvenienza di uno o più figli che all’epoca della donazione non aveva o non sapeva di avere.
Te la riporto per completezza ma non è certo una possibilità utile in una operazione immobiliare.

ATTENDERE 20 ANNI (o 10 ANNI)

L’azione di riduzione della legittima e l’azione di restituzione (quella che a noi fa più paura) sono soggette a termini di prescrizione, cioè non possono più essere avviate, nemmeno se ci sono le giuste motivazioni, quando siano passati:

  • oltre 20 anni dalla trascrizione della donazione (tranne se viene trascritta una opposizione alla donazione, ove il termine si allunga)
  • oltre 10 anni dalla apertura della successione, cioè dalla morte del donante.

Metodo decisamente scomodo. Stare in ansia e sperare per 20 anni non va bene.
Ma se quando acquisti questi termini sono già trascorsi, sai che quell’immobile è sicuro.

RISOLUZIONE DELLA DONAZIONE PER MUTUO DISSENSO

Visto che la donazione in sé non è annullabile, allora si può pensare di poter fare una specie di “controdonazione”. Donante e donatario vanno dal notaio e si fa quello che si chiama appunto atto di risoluzione della donazione per mutuo dissenso. Il bene torna al donante.

ATTENZIONE: Sentirai a volte (anzi spesso) parlare di questo atto con il termine REVOCA della donazione. E’ assolutamente sbagliato, la revoca della donazione è tutt’altra cosa, si fa con una causa per motivi gravi e ne abbiamo parlato sopra. Preparati a sentire parlare impropriamente di revoca della donazione: tu sai che in realtà la frase giusta è atto di risoluzione per mutuo dissenso. Non è un puntiglio o pignoleria, sono due casi assai diversi. Ovviamente non sono errori che può mai fare un notaio ma magari potrai sentire questo strafalcione da altre figure non professionali che girano intorno all’immobiliare. Poni attenzione ai giusti termini e farai un figurone.
Difetti. Questo rimedio non può essere applicato nei seguenti casi:

Il donante non è più in vita (se uno è morto non è che può andare dal notaio)

La donazione originale non era proprio semplice semplice con un donante, un immobile, un donatario. Magari invece coinvolgeva più persone e più immobili, per quote ereditarie e non per interi, intrecciate con un atto di divisione. Se tu vuoi liberare solo un immobile è decisamente un bel problema sciogliere tutto perché coinvolge persone che non hanno alcun interesse nell’operazione.

Ma quando invece la cosa è fattibile, basta prevedere la spesa e l’organizzazione dell’atto e può essere una buona soluzione. Ovviamente alla fine dell’atto chi avrà il diritto di vendere l’immobile, liberato dal rischio donazione, è colui che ha donato in origine che ritorna proprietario. E’ lui che potrà vendere e in genere non ci saranno problemi per un eventuale mutuo richiesto dall’acquirente.

FIDEJUSSIONE, RINUNCIA ALL’AZIONE DI RIDUZIONE, RINUNCIA ALL’AZIONE DI RESTITUZIONE

Sono tre diverse possibilità, di solito abbinate all’atto di vendita di un bene proveniente da donazione, con l’intento di prevenire i problemi. La fidejussione prestata dal donante e alla quale sono poi tenuti gli eredi renderebbe sconveniente (ma pur tecnicamente sempre possibile) una eventuale azione di restituzione del bene. La rinuncia preventiva da parte di tutti i legittimari, ad azioni di restituzione su quell’immobile specifico, sempre da tenersi davanti al notaio, è un’altra soluzione con una certa efficacia.

Ma purtroppo nessuna di queste soluzioni copre l’ipotesi più temuta e che è impossibile da prevedere e scongiurare: il famoso figlio segreto.
Se un giorno spunta fuori un figlio naturale del de cuius, magari tenuto nascosto fino a quel momento, escluso ingiustamente da ogni eredità, egli può vantare la sua quota di legittima e fare causa ai suoi parenti!
Sarà anche un’ipotesi remota e da telenovela (ma mica tanto) ma è proprio il motivo ultimo per cui non tutte le banche, che non vogliono prendersi il minimo rischio, accordano il mutuo nemmeno con questo tipo di soluzioni.

LA POLIZZA ASSICURATIVA: LA SOLUZIONE CHE MANCAVA

Da qualche anno esiste una rivoluzione in questo campo: una apposita polizza che assicura proprio contro il rischio azione di restituzione di un bene immobile di provenienza donativa. La soluzione perfetta quando non sono percorribili altre strade.
Fino a 3-4 anni fa questo tipo di polizza non esisteva ed è questo il motivo per cui qualcuno, non del tutto aggiornato, ancora oggi afferma (errando) che un immobile proveniente da donazione è di fatto invendibile se devi fare mutuo o comunque pericoloso per l’acquirente che acquista cash.

Con questo tipo di polizza invece, a fronte di un premio in unica soluzione, in genere sotto i 1.000 euro, semplicemente sei coperto dal rischio di subire un’azione di restituzione. A prescindere da chi ha pagato all’epoca il premio per la polizza (il donante, il donatario o il terzo acquirente), nel momento in cui dovesse verificarsi il sinistro (azione di restituzione vittoriosa da parte di un legittimario) il beneficiario della polizza sarà comunque il proprietario dell’immobile in quel momento.

Ricorda che la polizza non copre dal rischio di una azione di restituzione dell’immobile ma, nel caso avvenisse, ti rimborsa con l’equivalente in denaro del valore assicurato.

La polizza è attiva fino a quando sussiste il rischio. Dopo 20 anni dalla donazione (non opposta) o dopo 10 anni dalla morte del donante nessuno può più avviare azioni di restituzione e quindi la polizza cessa il suo compito. Fino a quel momento sarai coperto dalla polizza, dopo quel momento sarai naturalmente coperto dalla legge perché la cosa cade in prescrizione.

Attenzione a un dettaglio. Quando c’è un mutuo di mezzo e la banca accetta di erogarlo grazie alla polizza, il beneficiario, in caso di sinistro, è la banca perché è lei che erogato i soldi e rischia l’annullamento dell’ipoteca volontaria.

Certo, non abbiamo uno storico di casi reali per capire cosa succede veramente in caso di sinistro e se la compagnia paga senza problemi. Certo il rischio in genere è basso e le compagnie avranno fiutato un business finora scoperto e probabilmente a basso rischio.

Fatto sta che sempre più banche (attenzione, non tutte) si stanno orientando ad accettare il mutuo in presenza di questo tipo di polizze e addirittura le consigliano direttamente quando c’è una donazione di mezzo sulla storia dell’immobile. Se la polizza tranquillizza una banca a maggior ragione servirà a tranquillizzare un privato che acquista in contanti.

CONCLUSIONI

Intendiamoci, quando si può scegliere, un immobile che non ha provenienza da donazione è pur sempre meglio. Anche mettendo in piedi una delle soluzioni che abbiamo visto, potrebbe comunque essere un po’ più lento da rivendere o essere motivo di richiesta di uno sconto maggiore da parte dell’acquirente, ci sta e dobbiamo tenerne conto. Ma di certo non è motivo di esclusione dell’affare, abbiamo visto che le soluzioni ci sono. La scelta della soluzione migliore e adatta al caso specifico va sempre valutata anche consultandosi con il notaio.
Adesso che sai quasi tutto sulle donazioni sai anche cosa fare quando trovi una donazione in perizia.

Buoni stralci a tutti!

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