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Affare o bidone? Questa è la nostra opinione.

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stralci evitare trappoleIn questo post spieghiamo quello che andremo a fare per l’operazione di cui abbiamo parlato nel post precedente.

Ringrazio le persone che hanno provato a contribuire con i loro ragionamenti.
E’ lo spirito giusto di condivisione che aiuta, confrontando le idee, a crescere e a trovare soluzioni fuori dai classici schemi che insegnano ai corsi.

Vediamo quindi quello che abbiamo studiato per questa casistica.

La prima cosa è far capire all’esecutato la sua reale situazione.
Sembra semplice, ma è ovvio che, come molti, abbia speranze e pretese, cercando di recuperare il più possibile anche da una situazione disastrosa come la sua.

Gli spieghiamo più volte che, essendo la casa pignorata, verrà venduta all’asta a metà del suo valore.
Ipotizziamo a 60/70.000.
Che non bastano minimamente a chiudere i suoi debiti e lo lascerebbero con almeno altrettanti debiti residui.
Anche contando un eventuale pignoramento e vendita delle quote.

In questo modo cerchiamo di farlo ragionare più volte.

  • Partiamo dalla sua richiesta “non negoziabile” di 30.000 da dare subito.
  • Passiamo poi dal “se non sono 30.000, posso accettare qualcosa di meno
  • Arriviamo al “posso valutare un’offerta se sensata
  • Al “ok, quanto mi potete offrire?

Il risultato, merito di una strenua trattativa di S2?
500 euro.
Sì, hai letto bene… cinquecento euro!
Con in più la condizione di liberare immediatamente l’immobile.

Non male, vero?

Spesso dico che la trattativa più difficile negli stralci non è quella con il creditore, ma quella con l’esecutato.
Che si attacca alla sua idea di valore di “casa sua”.
Che ha pretese assurde.

Si perdono un sacco di pratiche proprio per questo motivo.
Ed è uno dei motivi che ci ha spinto a cercare strade alternative al solito campanello per trovare gli esecutati.

Questa volta, comunque, riusciamo a spuntarla.

 

Altra parte molto delicata sono le finanziarie.
Stiamo facendo tutte le verifiche del caso.
Ma l’idea è di lasciarle proprio fuori dalla trattativa.

Ti spiego.
Il pignoramento è recentissimo, non pubblicizzato.
Se, con accordi, acconti ecc, prendiamo tempo, non partono e non scoprono che c’è una procedura già in corso.
E, se non intervengono, non serve chiuderle per poter tirar fuori l’immobile.

Facile? No.
E’ la parte più delicata di questo stralcio.
Ma ci stiamo lavorando.

 

L’ex moglie.
Stiamo aspettando i conteggi dall’avvocato.
Ma ci aspettiamo un’alzata di scudi su qualunque proposta.
Per ora conto di dover pagare tutto con gli interessi e le spese.

 

La banca.
Anche qui situazione delicata.
Il mutuo è sospeso, non in sofferenza.
Quindi, in teoria è più difficile trattare.

Ma c’è da considerare che è in corso un pignoramento.
Quindi la loro garanzia sta comunque saltando.

Ci aspettiamo quindi un po’ di trattabilità.
Come scritto nei commenti, punto a chiuderla a massimo 70.000.
Poi, se riesco a meno, meglio ancora.

 

Abbiamo poi il problema quote.
Problema?
E’ la cosa migliore che ci potesse capitare.

Non capisci?
Immagino.
Non è cosa che insegnano ai corsi di investimenti immobiliari.

Ma prima lasciami ricapitolare tutto.
Il nostro obiettivo è quello di chiudere l’immobile coprendo tutto l’investimento o quasi.
E guadagnare sulle quote.

Vediamo i numeri:

  • 500 euro a lui
  • 10.000 all’ex moglie (con le spese)
  • 70.000 alla banca
  • 5.000 euro di acconti per tenere buone le finanziarie
  • 10.000 euro di atti (acquisto quote, preliminare, procure, cancellazioni varie, agenzia)

Siamo sotto ai 100.000, valore minimo di rivendita immobile.
Ma se anche vendiamo a qualcosa in meno, significa che abbiamo comprato delle quote ad un cifra ridicola.

Ma alla fine, cosa me ne faccio di queste quote?

Prima cosa:
Se io sono comproprietario, e non ci sono diritti di abitazione, ho diritto di pretendere da chi ci vive un corrispettivo come affitto. Ovviamente in quota di proprietà su un affitto a prezzi di marcato.
Non parliamo di tanti soldi sicuramente, ma:
– mette pressione ai comproprietari per la trattativa successiva
– mi copre comunque qualche spesa da sostenere
– tanti o pochi sono comunque soldi che arrivano gratis (sono già rientrato dall’investimento ormai)

E poi?
Come suggerito da più persone, la prima cosa è proporre un accordo ai comproprietari.
La cosa più ragionevole è quella di cedere le quote delle case dove vivono loro in cambio di alcune quote sugli altri.
Può essere, a seconda delle valutazioni, che riesco ad intestarmi uno di quelli piccoli più qualche soldo come differenza. O che riesco ad intestarmeli entrambi, pagando a questo punto io una differenza.

In ogni caso a costo quasi zero mi ritrovo con uno o due immobili.
Che posso decidere di:

  • ristrutturare e rivendere
  • vendere così come sono
  • affittare

E se loro non accettano?
Posso chiedere una divisione giudiziale.

Ma so cosa stai pensando:
Carlo, però se devo mandare all’asta gli immobili devo sostenere un sacco di costi. E ci vogliono anni. E vengono poi svenduti e ricavo poco!

Pensi che non lo sappia?
Sono gli stessi discorsi che faccio agli esecutati e ai creditori ogni giorno.

Ma…
C’è un ma…

Questo è vero quando c’è un immobile solo indivisibile.
Ed è quindi l’unica possibilità per superare certe ostruzioni.

Ma, se ci sono più beni, il Giudice che segue la procedura dà incarico al CTU di fare varie ipotesi di divisione, rispettando i valori delle quote.
E il giudice, se non si trova un accordo, ne sceglierà uno (i più probabili sono i due che ho ipotizzato prima) e lo imporrà alle parti.

Intendo proprio che farà forzatamente i trasferimenti di proprietà, firme o non firme delle controparti.

 

Che dici, ora sembra un po’ più interessante?

E non ti ho ancora detto il meglio.

Ci sono due cose che, se mi riescono, rendono ancora più interessante il tutto.

La prima è che, anche se le cose non vanno come mi aspetto per le trattative, il mio investimento iniziale sarà solo dei 500 euro e del costo di rogito per le quote.
E aspetterò che le aste inizino ad andare deserte per avere più forza nella trattativa.
Quindi sono certo di arrivare al risultato promesso all’esecutato.
E nel frattempo ho le quote da gestire.

La seconda è che cercherò di fare tutto questo con un investimento che non superi i 25 / 30.000 euro, invece dei 100.000 di cui parlavamo.
Questo per far sì di avere un ROE che possa essere interessante già alla chiusura della prima parte.

Come farò?
Ma non mica vorrai sapere tutto!! 🙂

Fammelo prima fare. Poi te lo racconto.
Se no, sono solo parole.

E questo è un blog che racconta esperienze reali.
Mica teoria!

A presto.
Carlo
S1 “the boss”

2 Commenti. Nuovo commento

  • carli-1909
    06/04/2017 13:33

    Ciao, complimenti per la soluzione trovata! Avrei una domanda da fare per aver meglio chiaro l’esito di questa strategia: nel caso in cui la banca e i vari creditori non dovessero essere sufficientemente remunerati dalla vendita all’asta del primo bene, quali sono le probabilità che a quel punto aggrediscano anche le quote di proprietà degli altri beni? E se così fosse la strategia di trattare con gli altri proprietari sarebbe ormai compromessa? Grazie.

    • S1 The Boss
      17/04/2017 18:17

      Certo.
      Anche perché possono sempre fare una divisione giudiziale e mandare all’asta l’immobile intero.
      Le quote da sole sarebbero invendibili.

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