Anche oggi vediamo uno degli innumerevoli rischi che si corrono a fare investimenti immobiliari.
Ci sono veramente infiniti modi per farsi male in questo mondo.
E praticamente tutti derivano dal fare le cose con poca esperienza.

Certo, da qualche parte bisogna partire, e io sono l’ultima persona al mondo che vuole dirvi che questa professione “non s’ha da fare”.

Ma appunto… è una professione, non un gioco.
Se la prendi come un gioco, corri il rischio di schiantarti a 300 km/h contro un palo.

Quindi che atteggiamento devi avere?

Prova a pensare ad una qualsiasi professione.

• Avvocato
• Medico
• Idraulico
• Agente immobiliare
• Cuoco

Cos’hanno in comune?

Te lo dico io: un periodo più o meno lungo di studio (università, scuola professionale, corsi…) seguita da un lungo periodo di praticantato.
Per alcune professioni addirittura obbligatorio.

Un avvocato, dopo la laurea, deve lavorare quasi gratis per 2 anni in uno studio legale prima di poter esercitare.

Un medico durante la specializzazione, lavora in reparto.

Durante questo periodo di tirocinio, succedono alcune cose:

• guardi lavorare chi ha più esperienza di te, “rubando” il mestiere
• incominci a fare le cose più semplici, seguendo le indicazioni che ti danno, esercitandoti
• passi a fare cose più complesse con qualcuno che supervisiona il tuo lavoro

O vi fareste operare al cuore da un neolauretao che sa benissimo la teoria ma non ha mai preso in mano un bisturi?

Penso di no. O sbaglio?

E allora perchè dopo un corso, utilissimo senza dubbio , vi buttate come carne al macello convinti di essere investitori esperti?

Lo so, lo so, io ho fatto così.
Proprio per questo lo sconsiglio fortemente.
Mi sto ancora leccando le ferite!

Il problema del corso non è il corso stesso.
Ma la mole di informazioni che ti danno in 2 giorni.
Sembra un paradosso, ma quello che crea danni è il fatto che sono veramente completi.

Ma dare tante informazioni a chi non ha esperienza nel settore porta a due risultati

• alcune info non si colgono proprio, perchè si sta ancora assimilando quelle prima
• ci si confonde, anche tra termini simili ma che hanno valenze diverse

Quindi quello che può succedere appena ci si butta sul mercato è quello che poteva capitare ad un membro del gruppo.
Pieno di buona volontà, ma senza l’esperienza necessaria a capire le implicazioni di quello che incontra.

Vediamo cosa ha rischiato “Luigi” (nome di fantasia).
Premetto che non è una critica nei suoi confronti, o di quelli di nessun altro.
Anzi, ha accolto i miei consigli con mente aperta e sta lavorando per vedere se e come risolvere le problematiche che ci sono.

Ma chissà cosa sarebbe successo se, per caso, non ci fossimo confrontati.

Ci sentiamo per altri motivi e mi parla di un’asta molto interessante nella sua zona, chiedendomi se mi interessa partecipare, visto che non ci arriva con tutto il capitale.

Io sono sempre aperto a valutare operazioni che possono rendere bene, quindi gli chiedo di mandarmi il link.

Ovviamente, non conoscendoci, gli assicuro che non sarei andato a partecipare cercando di soffiargli l’affare.
Ed è il motivo per cui ho cancellato tutti i riferimenti.
Così non potete andare neanche voi a fargli (farci, visto che, se va in porto, partecipo) concorrenza! 🙂

Mi manda questa mail, con i dati dell’asta.

Come vedi mi parla di una criticità che sta valutando con l’agenzia.

Ora, non so che agenzia è, come si pone e cosa fa, quindi non la giudico.
Ma avviso te se dovessi fare una cosa del genere.

Come prima cosa, perché ti affidi ad un’agenzia immobiliare per partecipare ad un’asta?
Che vantaggio ti può dare per cui la paghi?
Se un’agenzia ti dice “mi paghi solo in caso di aggiudicazione (quindi la classica provvigione), ti compilo il modulo secondo Tribunale (sull’avviso di vendita è segnato bene come la vogliono, e spesso hanno già dei moduli da compilare), e ho contatti col custode” non mi sembra che stiano dando un vantaggio epocale.

Ci sono, è vero, strutture specializzate in aste che lavorano molto bene.
Ma questo significa che rifanno TUTTE le verifiche.
Praticamente ricreano la perizia da capo.
E sicuramente non lo fanno gratis.
Perché queste verifiche costano, indipendentemente dal fatto che poi tu ti aggiudichi l’asta o meno.

E comunque già da una prima occhiata, ti sanno già dare un parere su quello che c’è.

Mentre qui, da mail “vado oggi a parlarci per chiedere di queste criticità“.
Quindi le hai viste tu, non te le hanno indicate loro!

E quanto la paghi l’agenzia?
Il 3% più IVA?
Su una base di circa 85.000 euro, sono più di 3.000 euro.
Cifra che copre più di 6 mesi di affiancamento pratico con me 🙂
Su TUTTE le operazioni che valuti in quel periodo.

Comunque…
Vediamo, anche se sappiamo che può non essere sufficiente, cosa dice la perizia:

Come ti sembra?
Può andare?
Qual’è la criticità da approfondire, secondo te?

Al che rispondo con questa mail.

E fin qui, non sapendo bene cosa aveva valutato lui, e che considerazioni aveva fatto, tutto bene.

Ma mi si è gelato il sangue nelle vene leggendo la sua risposta.

Non voglio entrare nel merito delle problematiche che ci sono.
Ne ho parlato in vari post.
E in alcuni casi si possono risolvere.

La mia paura, pensando a tanti di voi che si buttano con il massimo impegno in questo mondo, è:
ma tu sai le conseguenze di queste trascrizioni?

Sai che rischi di comprare l’immobile a 85.000 euro, ottimo prezzo, per carità, e non entrarne mai in possesso?
Peggio che comprare la nuda proprietà.

Certo, prima o poi avrai il possesso pieno, e quindi il valore sarà notevolmente più alto di quello che l’hai pagata.
Ma tra quanti anni?

E soprattutto: parcheggiare capitale in attesa che si rivaluti, è la tipologia di investimento che vuoi fare?
Devi averne davvero tanto!
Certo, sono in molti a fare investimenti così.
Ma deve essere una scelta ponderata. Non la conseguenza di un rischio sottostimato.

Non entro nel merito del sequestro conservativo, che potrebbe addirittura farti perdere la proprietà del bene.
Non penso in questo caso, ma potrebbe in teoria.

O anche tu pensavi che fosse un passo della procedura esecutiva?

Questa è un’operazione che se fatta in maniera incosciente può farti PERDERE 90.000 euro.
Perdere, buttare nel cesso, bruciare.
Non so come dirlo più chiaramente!

Certo, lo so che tu non l’avresti fatta, perché le cose le sai bene.
Ma è anche vero che non sempre è scritto tutto bene in perizia.
Ne abbiamo parlato in altri post.

Se fosse stato scritto in mezza riga nell’ordinanza di vendita, per esempio, l’avresti notate queste cose?

Non mi stancherò mai di ripeterlo.
In questa professione ogni piccolo errore può farti perdere decine di migliaia di euro.
DECINE DI MIGLIAIA DI EURO!!!!

Vuoi correre il rischio?

O sarebbe meglio avere qualcuno che supervisiona tutto il lavoro che fai, e che ti “protegge” dal fare cavolate costosissime?

Abbiamo detto che tu questa operazione non l’avresti fatta, perché sai che alcune problematiche hanno rischi notevoli.

Sicuro di far bene?

In una mail successiva mi scrive che il giudice si è espresso sulla non opponibilità di alcune di queste trascrizioni.
Ok, ha detto “sembra che…”
Sta verificando

Per questo dico che questo post non è una critica al nostro amico “Luigi”.
Si sta muovendo nella maniera corretta.

Non l’ha scartata a priori, ma sta facendo i controlli necessari.

E se alla fine la pratica va in porto, faremo una splendida operazione.

E sai perchè?
Perché le operazioni che gli altri scartano, sono quelle che, la volta che riesci a risolverla, sono più fruttuose in assoluto.

Al di là dello sprovveduto che si può fare tanto male, chi se la compra una casa con tutti questi problemi?
Qundi scenderà ancora probabilmente.
E l’affare diventerà ancora più interessante.
Sempre SE queste problematiche verranno risolte.

Quindi:

• se la fai, senza valutare i potenziali rischi, sbagli
• se non sai cosa analizzare, e tiri una monetina per decidere, sbagli
• se la scarti senza aver valutato bene se possibile risolvere, sbagli.

Se invece vuoi essere sicuro di prendere la decisione più giusta, ben ponderata, senza perdere soldi o senza rinunciare ad un potenziale ottimo guadagno, la soluzione è questa

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A presto

S1 “the boss”