Opportunità nascoste leggendo le perizie

8787658_2_lE’ un po’ di tempo che non scrivo nel Blog.
Un po’ perché veramente impegnato con pratiche e consulenze, un po’ perché stiamo usando più il gruppo Facebook per raccontare giorno per giorno le nostre avventure.

Ti invito, se non l’hai ancora fatto, ad iscriverti anche tu.

Visto che abbiamo stoppato per qualche mese la possibilità di fare consulenze con noi, ti voglio raccontare una cosa senza peli sulla lingua.

La tua intelligenza sta nel prenderla come un NON spot per venderti qualcosa.

Se non sapevi che il percorso Gold non è più disponibile, vuol dire che non sei iscritto al blog e quindi non hai ricevuto le mail.

Significa anche che non segui il gruppo Facebook, ancora più grave perché in questi anni sono passate una marea di pepite d’oro nei post e nei commenti di quel gruppo.

Voglio raccontarti una storia.

Un giorno un maestro e il suo discepolo erano in riva al fiume.
Stanno cercando pietre adatte a costruire un bellissimo sentiero per il monastero.
Mentre parlavano l’allievo prendeva i ciottoli per terra, gli dava un’occhiata e, se non erano proprio perfetti, li lanciava il più possibile lontano, cercando di battere il proprio record di lancio.

Il maestro lo lasciava fare, ma rimaneva vigile.

Ad un certo punto l’allievo prende una grossa pietra, brutta e bitorzoluta e si appresta a lanciarla il più lontano possibile.

Ma il maestro lo blocca.

“Fermo! Non lanciarla!”

“Perché?” gli chiede l’allievo.

“L’hai guardata bene?”

“Certo. E’ proprio brutta e inutile. Nessuno ne sentirà la mancanza”

“Sai cosa sono quelle sporgenze? Quelle che tu reputi che rovinino la forma perfetta del sasso?

“Queste qua verdastre?” rispose l’allievo “Rovinano l’aspetto della pietra, che non starebbe bene assieme alle altre, la rendono brutta”

“Certo, ma questa pietra all’interno ha uno smeraldo grezzo.” (vedi foto)

 

Ok. Lo ammetto.
A scrivere storielle Zen faccio pena.

Ma il mio scopo è un altro.

Metterti nelle mani la morale di questa storia perché rispecchia fedelmente quello che a volte succede nel nostro lavoro del Saldo a Stralcio.

Potrebbe interessarti scoprire come due semplici lettere, capite male da un CTU, ti possono far guadagnare quasi il doppio da un’operazione

Immagino la tua testa che, quasi involontariamente, si è messa a fare sì.
Anche perché di solito gli errori dei CTU sono quelli che ti fanno perdere un sacco di soldi, non guadagnare.

Ho detto spesso che le opportunità migliori sono quelle in cui c’è qualche problema per cui l’immobile scenderà tantissimo all’asta.

Questo ti da enormemente più forza nella trattativa sia con l’esecutato, che rischia di rimanere con il fardello sulla testa del debito quasi interamente da pagare, nonostante abbia perso la casa, sia con i creditori che non riusciranno a prendere che qualche briciola.

O sei ancora convinto che basta scrivere “Spett. Banca, Le offro a saldo e stralcio del debito la cifra X. In attesa di un Suo riscontro Le porgo distinti saluti.” ?

Gli sconti fighissimi si ottengono DIMOSTRANDO che la tua offerta è migliorativa rispetto a quello che il creditore può aspettarsi di ricavare dall’asta. 

Un mio recentissimo collaboratore (sì lo so che in realtà è gente che mi paga, e che dovrei chiamarli studenti o clienti, ma io li sento realmente collaboratori) mi manda una pratica da controllare perché c’è un contratto di locazione di 6 anni, che scade quest’anno, rinnovato per mancata disdetta.
E visto che gli ho fatto una testa così che le operazioni NON si buttano solo per questo, me l’ha fatta vedere.

Parliamo quindi di una locazione. Affitto.

Per come operiamo noi, già rende la cosa poco appetibile, perché ad oggi preferiamo non bloccare il capitale, ma farlo girare il più possibile. Valuteremo quando sarà ora di crearci delle rendite.

La prima cosa da verificare, ovviamente, è se è opponibile o meno.
Qui lo è, fatto prima del pignoramento.
In più è scaduto, ma la procedura non ha dato nei tempi la disdetta, anzi, non l’ha proprio mandata.
Quindi si è rinnovato per altri 6 anni.

C’è qualcuno che vuole comprare un immobile all’asta con dentro una persona che non puoi sbattere fuori per 6 anni?

Qualcuno c’è. Ma dipende dal canone di affitto che può ricevere.
Mediamente chi mette a reddito vuole almeno il 5-8% di redditività.
Io li prendo in considerazione dal 25% in su, sarà per questo che non ne abbiamo ancora trovati? 🙂

Quindi vado a vedere quant’è in questo caso: 200 euro mensili.
Su un valore immobile di quasi 200.000 euro.
Ok, all’asta andrà a molto meno, ma siamo fuori da qualunque parametro che lo renda minimamente interessante.
E se nessuno lo vuole, scenderà di tantissimo.

Una ghiotta occasione.

Immagino sappiate, e se non lo sapete ve lo dico ora io, che c’è una legge che stabilisce quando un contratto di locazione è opponibile all’aggiudicatario di un’asta.

Oltre, ovviamente, alla data di registrazione che deve essere precedente a quella del pignoramento, un altro parametro che viene considerato è proprio il canone, che non deve essere vile.

Parliamo proprio di una articolo del Codice Civile che lo dichiara non opponibile, quindi senza necessità di lunghe cause per farlo dichiarare simulato, fare revocatorie o altro.

Una cosa molto più veloce.

Questo articolo, il 2923 del Codice Civile, dice che non è opponibile all’aggiudicatario un contratto di locazione inferiore di un terzo al prezzo di mercato.

Testualmente: “In ogni caso l’acquirente non è tenuto a rispettare la locazione qualora il prezzo convenuto sia inferiore di un terzo al giusto prezzo o a quello risultante da precedenti locazioni.

Chiaro, semplice e lineare.

Il nostro CTU ovviamente ne ha tenuto conto.
Prova a leggere la sua perizia.

locazione

 

Quindi chi legge la perizia non si azzarderà mai ad andare a comprare questo immobile.
Il contratto è opponibile, quindi io spendo 120-150.000 euro per avere una rendita di 200 euro al mese per 6 anni.
Tra 6 anni poi i prezzi saranno scesi ancora, l’immobile sarà più vecchio e sarà da ristrutturare.

Capite che opportunità fantastica?

No?

Mi prendi per pazzo? Opportunità fantastica questa?

Non hai capito, allora.
Ha considerato non “inferiore DI un terzo”, ma “inferiore AD un terzo” specificando quindi che il contratto è valido ed opponibile.

Nella realtà, se anche conti il valore minimo dato di 402 euro, l’importo minimo per legge dovrebbe essere 268, non 200.
Quindi il contratto NON è opponibile, qualunque cosa dica il CTU che non ha nessun valore giuridico.

Secondo voi, a quanto può scendere un immobile occupato ancora per 6 anni con un canone bassissimo?
Valore di perizia 200.000.

100.000?

70.000?

Se teniamo il parametro del 5% lordo di redditività (che miseria) è interessante a 48.000.

Sono calcoli che posso far vedere ai creditori per dimostrargli che quella sarà la cifra che prenderanno dall’asta, e che quindi fanno prendere forza alla mia proposta?

Secondo voi, se si aspettano di prendere 48.000 euro tra un anno e mezzo, dopo 5-6 aste deserte ma costose, se io gli offro sull’unghia 60.000 euro, li accettano o no?

E, anche sapendo che i CTU sparano alto, l’immobile lo posso rivendere in fretta a 150.000?

Comprare a 60.000 per rivendere a 150.000, pur considerando i costi di acquisto, agenzia, imposte ecc… è un’operazione fantastica

Che, scommetto, pochissimi di voi avrebbero visto.

Abbiamo fatto molti post per far vedere i rischi più o meno nascosti delle aste e degli stralci immobiliari.

Ma il non vedere le opportunità è il rischio maggiore.

Cazzo, non so se hai capito bene, 60 su 150! Ma quando vi ricapita!

Questo è il vantaggio SLEALE che chi ha aderito alla nostra proposta del Gold avrà.
Avere un Team che è allenato a vedere rischi ed opportunità dietro ogni pratica.

Che ti evita pericoli che possono farti perdere soldi, ma anche che ti svela punti di vista nascosti che ti faranno fare un mare di soldi!

Il poter analizzare con chi ha occhi da falco su certe opportunità, non ha prezzo.

Se non sei dentro, mi spiace per te.
Ormai non è più possibile aderire.
E così com’è non ci sarà mai più.

Ma faremo altre cose per darti queste informazioni.
Non ti lasceremo solo senza la possibilità di interagire con noi.

Resta sintonizzato, questione di pochi giorni e saprai cosa bolle in pentola.

Carlo Silli
S1 “the boss”

Lascia un commento