Se vuoi comprare una casa all’asta occupata dall’esecutato, è possibile, ma devi imparare la trattativa se non vuoi ritrovarti fuori dalla porta, il portafoglio vuoto e con le pive nel sacco
Leggi attentamente questo articolo e ti prometto che alla fine troverai una sorpresa.
Dopo una mattinata domenicale passata a scambiare commenti e opinioni sulla nostra pagina facebook relativi ad un post di un nostro utente, ci siamo permessi di scrivere qualcosina a riguardo.
Trattare con gli esecutati prima di comprare una casa all’asta occupata è la parte più chirurgica dell’operazione.
Non puoi permetterti di sbagliare e rischiare di uccidere un affare.
O peggio, avere a che fare con un esecutato che non lascia immobile libero.
Sembrerà scontato ma è fondamentale aver preso accordi chiari per evitarsi brutte sorprese dopo, quando ormai hai tirato fuori i soldi dal portafogli.
Ecco la strategia che sta dietro a questo nuovo modo di trattare con gli esecutati prima di comprare una casa all’asta occupata
Riesco a percepire i tuoi pensieri:
“Ma a me non serve una strategia. Io compro all’asta, è la mia proprietà! Al corso mi hanno detto così.”
Vero, e non posso colpevolizzare chi ha comprato un’informazione e la prende per oro colato.
- Ma tu la vuoi evitare di fare la figura dell’allocco con chi ti conosce, vero?
- Non vuoi finire nell’elenco di coloro che sono rimasti fregati da qualcuno più furbo di loro, vero?
Come diciamo sempre, la teoria non è pratica.
In un mondo perfetto chi compra la casa all’asta è il nuovo proprietario e ha il diritto di entrare in casa propria in qualunque momento. Le persone che sono dentro escono senza fare troppe storie e tutto finisce a tarallucci e vino.
- Magari con una stretta di mano e anche un grazie mille per avermi comprato casa. Non preoccuparti di dove andrò a vivere, goditi la tua nuova casa, io mi cerco qualcos’altro… (Si chiama ironia).
Ma serve anche questa in certe situazioni.
In molti casi il tribunale ci viene incontro occupandosi di liberare direttamente l’immobile nei 30 giorni successivi all’acquisto in asta e in altri casi PRIMA che la casa venga venduta.
Ma torniamo a noi.
2 consigli su come comprare casa all’asta occupata dal proprietario
Perché è vitale aver preso accordi chiari?
E soprattutto, come faccio a farmi capire dagli esecutati che il più delle volte non ascoltano o non capiscono? Il corso completo di “Psicologia dell’esecutato” tratta nello specifico il come le persone reagiscono quando si trovano in questo guaio.
- Come diventare un’autorità per loro
- Come prendere punti sul loro avvocato
- Come creare una lettera potente di 31 pagine per il primo contatto dell’esecutato
- Come capire in quale binario morto si trovano e poterli sbloccare per ricominciare a riprendere la strada verso la soluzione insieme a te piuttosto che con qualcun altro
Andiamo avanti…
Esistono varie reazioni alla situazione:
1. Loro stessi decidono di fare un bimbo perché così, sia il giudice che il nuovo proprietario, si potrebbero mettere una mano sul cuore e loro potranno stare dentro per ancora tanto tempo a spese del nuovo acquirente. Tu.
2. Loro stessi decidono di non andarsene, non vogliono sentire ragioni, rifiutano le visite dell’ufficiale giudiziario, prendono tempo e magari passa un anno prima che la forza pubblica liberi l’immobile.
3. I buoni consigli del legale, dell’amico del bar, della vicina di pianerottolo, dove con tutto il bene del mondo dicono loro di stare tranquilli perché sono senza lavoro, un bimbo piccolo, la nonna disabile ecc ecc. Nessuno può sbatterli fuori casa!
Lo fanno perché vogliono bene a queste persone ma non hanno chiara la situazione:
La vendita all’asta non è uno sfratto ma un esproprio! Lo so che lo sai e se fai questo di lavoro è il minimo. Ma loro non lo sanno e ti devi scontrare con gli esecutati per evitare grane future.
Però queste situazioni ti mettono in una parte di difetto perché l’esecutato con la casa all’asta da fiducia a queste persone “amiche” e tu sei l’ultimo arrivato. Il vampiro che gli vuole succhiare il sangue senza il suo permesso.
Hai mai condiviso un piatto di pasta con loro? No.
Altre persone sì.
Se ci pensi è un casino dover mettersi a discutere per strada e litigare per avere la casa. Se ci si mettono in mezzo anche amici, parenti e vicini di casa, sei finito.
La casa l’avrai ma passerà un po’ di tempo e se sei li per fare affari immobiliari sai che l’investimento deve rientrare il prima possibile per avere forza finanziaria. Non puoi sbagliare.
Ti ho parlato di strategia perché è solo una questione strategica.
La cosa migliore è andare a casa loro prima di acquistare casa, conoscerli, capire la loro situazione e cosa servirebbe loro per lasciare l’immobile.
Anticipo che gli esecutati non sono tutti uguali. Noi ne abbiamo catalogati 12 tipi diversi.
Clicca qui per scoprirli.
Ogni esecutato reagisce in modo diverso alle tue parole
Quindi occhio a come parli. Anche se a tutti dici sempre le solite cose (ecco l’errore), qualcuno lo fai arrabbiare, altri li fai scappare. C’è chi ti ruberà le informazioni per farsi le cose da solo.
Dico cose fuori dal mondo? Credo che tu sia d’accordo con me su questo.
Non sto leggendo la mente. Abbiamo passato tutti le stesse problematiche.
Tratta, magari, un trasloco più 1/2 anni di affitto, dipende da quanto vale l’affare. Alcuni lo accetteranno, altri no.
Non offrirgli tempo ulteriore dopo la vendita dell’asta. Se vai con un buon margine di tempo prima della banditura loro avranno il tempo di organizzarsi.
Fagli capire che: sei disposto a trattare una buona uscita in tempi relativamente ottimali per te e per loro, fagli firmare un foglio dove loro promettono di uscire dall’immobile e che tu pagherai le spese SOLO DOPO lo sgombero.
Contatta l’azienda di traslochi e preoccupati tu di pagare.
Trova anche un appartamento e paga i 2 anni anticipati al padrone di casa.
NON DARE SOLDI IN MANO AGLI ESECUTATI, se li hai offerti, SOPRATTUTTO PRIMA CHE SIANO USCITI DI CASA!
Se hei la certezza di accaparrarti l’immobile all’asta, digli che hai buone intenzioni, ma se qualcun’altro si aggiudica l’immobile non sarà così tanto magnanimo.
Devi avere tu la merce di scambio in mano. Devi offrire sicurezza. Tu sei la loro ultima speranza per uscire con dei vantaggi.
Tratta, media e sii co-operativo.
P.S. Adesso ti do una chicca che nessuno sa perché l’abbiamo sviluppata in questi anni di lavoro e forse siamo i primi a saperla.
Sai che esiste un modo per fare un’analisi attenta del tipo di esecutato che hai di fronte e capire come parlargli nel giusto modo senza rischiare di:
- dare troppe informazioni
- offenderlo
- mettergli dubbi in testa
- evitare di far si che faccia tutto da solo
- scappare
- e altri dieci casistiche…
Ti interessa?
Ecco dove puoi approfondire. Clicca qui!
William
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18 Commenti. Nuovo commento
Voglio imparare a fare gli stralci, ho studiato e fatto corsi. Ora il destino mi ha fatto trovare il vostro blog che seguo da due tre mesi. Nulla accade per niente, voglio passare all’azione lasciando da parte le parole. inizierò a fare screening di perizie. Se avete voglia di un collaboratore in zona Ravenna – Forlì sono qua. Siete in gamba e volete il bene degli altri, continuate così.
Ciao Giovanni. Hai ragione, nulla succede per caso.
Se vuoi realmente passare all’azione, ti fa onore.
Noi possiamo aiutarti, ma solo se sarai disposto a metterti in gioco e a fare tutto quanto il necessario. E questo dipende solo da te.
Tienici aggiornati.
grazie Carlo, vorrei mandarti una mail chiedendoti alcune conferme sulle struttura dello stralcio e sull’operatività, onde evitare magari errori e/o perdite di tempo (già che ne ho poco!) inutili.
potete girarmi una mail vostra a info@giovannimagnani.com ?
grazie
una splendida giornata !
G.
Ciao Giovanni.
La mail la trovi nella pagina dei contatti.
Comunque te l’ho girata anche via mail.
S1 “the boss”
Articolo molto interessante.
Ciao,
articolo interessante.
Pensa che qui a Modena c’è un appartamento all’asta che (come confermatomi dall’amministratore condominiale) non ritira la posta ma paga le utenze altrimenti gli staccherebbero il riscaldamento e non paga le spese di condominio.
Secondo te come è possibile trattare con gente del genere?
Beh, non è detto che sia fatto in malafede. Magari ha perso il lavoro e più di quello non riesce a fare.
Bisogna comunque fargli capire che prima o poi la casa verrà venduta e lui verrà sbattuto fuori.
Il tuo intervento potrebbe, in teoria, lasciarlo senza debiti e con un piccolo gruzzoletto per vivere.
Poi, ovvio, gli esecutati difficili ci sono…
Ciao a tutti…Master and Servants… non sò se questo è il posto giusto ma i complimenti non si rifiutano mai quando sinceri…i miei lo sono! Complimenti per il blog su un argomento così interessante, complimenti per l’ironia con sono trattati, e complimenti per lo spirito… nel senso che questo particolare argomento, l’acquisto all’asta, trattato con questi sani principi e buon senso, valgono mille dettagli tecnici.
Io stesso sono stato esecutato e ho rischiato in prima persona…di veder vanificati anni di lavoro…la storia è lunga …ovviamente…ma finisce bene…me la sono ricomprata io!!!
Il consiglio di lavorare, in un certo senso, per la parte più debole, è non solo di buon senso perchè evita complicazioni varie ed eventuali ma è una paga in più in un operazione già per sua natura vantaggiosa. A far del bene si guadagna sempre…a approfittare delle altrui disgrazie non credo…stò per partecipare a un asta …ma devo capire questa roba dello stralcio…La domanda è se posso …Meglio il contatto con il notaio? o prima con la proprietà? Il notaio è autorizzato a dare i riferimenti degli esecutati? Grazie per le eventuali risposte…e sorvolate sull’ingenuità delle domande….Panta Rei
Ciao. Grazie dei complimenti.
Il notaio non può, per privacy, darti informazioni.
Ma puoi comunque concordare una visita, magari quando è ancora ad un prezzo troppo alto e difficilmente verrà venduta.
Poi hai comunque indirizzo e piano. Facile trovare chi è l’esecutato.
Se leggi gli altri post, ci sono altri consigli utili.
S1 “the boss”
Salve S1, mi affaccio per la prima volta all’argomento aste poichè nello stabile dove abita mia figlia la nuda proprieta di un appartamento è andata all’asta ( per ora deserta ).
L’abitazione è occupata dai figli della signora ottantenne intestataria della nuda proprietà, che alloggia in un altro stabile. Aggiungo che sono due anni che non viene pagata la quota condominiale. Chiarisco che non voglio speculare ma solo stare vicino a mia figlia. Secondo il vostro parere potrei proporre lo “stralcio” cioè una somma che estingua i loro debiti. Inoltre come posso tutelarmi, servendomi di un legale ? O esiste un altro tipo di professionista che puô aiutarmi ? Vi sarei molto grata se mi deste qualche dritta.
Ringraziando auguro una buona serata, Marisa
Beh, acquistare la nuda proprietà, è un rischio.
Qualcuno ha l’usufrutto, quindi ha il diritto di stare dentro. Se l’obbiettivo è abitare di fianco a tua figlia, non è il caso di acquistare all’asta. Se non previo verifiche di chi ha l’usufrutto e di cosa vuole farne.
Per stralciare dovresti prima avere una delega dai proprietari (sia della nuda proprietà sia dell’usufrutto), verificare quali e quanti sono i debiti, accordarsi per la liberazione e la vendita dell’immobile e provare a fare un offerta al ribasso con i creditori.
A parte la chiusura finale in tribunale, che è meglio che la segua un legale, potresti fare tutto da sola.
Ma, senza esperienza, non sapresti cosa verificare per limitare i rischi.
Inizia magari a parlare con i figli per capire meglio la situazione. Dicendoti comunque interessata ad acquistare e ad aiutarli con l’estinzione del debito.
Poi magari ci esponi gli sviluppi e ti possiamo dare qualche consiglio più specifico.
S1 “the boss”
Una domanda da principiante……!!!!!
Un contratto di locazione 4+4 o anche più anni , può essere considerata una mossa astuta per ritardare i tempi per lo sgombero , o per pregiudicare una eventuale vendita all’asta….????
In due parole………. Sta cosa scoraggia gli eventuali partecipanti all’asta… ?????
So che c’è una sentenza della Cassazione che dice che hanno efficacia solo locazioni fatte prima del pignoramento……!!!!!!! Ho letto però su molte perizie che molte locazioni …o finte locazioni…. sono state fatte anche dopo il pignoramento….!!!!!!!
Grati per un prezioso consiglio,…….saluto cordialmente
Un contratto fatto prima del pignoramento, è valido. Quindi l’inquilino può rimanere anche dopo la vendita all’asta.
Questo può scoraggiare un acquirente, oppure essere da incentivo per chi vuole mettere a reddito.
Se fatto dopo, non è valido. Ma comunque significa che hai persone dentro casa che l’acquirente dovrà mandare fuori, con tempi incerti per la liberazione.
Ma non fa grande differenza rispetto a quando è occupato dagli esecutati.
[…] questo vecchio articolo, ti spiegavo già anni fa che conviene sempre prendere contatto con gli esecutati, per capire che […]
Buon giorno.
volevo fare una domanda, sto seguendo un asta dove l’ appartamento attualmente è occupato da terzi (una signora con due minori) senza regolare contratto di affitto.
La condizione degli attuali occupanti in quanto donna sola con 2 minori può creare grossi problemi per lo sgombero dell’immobile???
grazie anticipatamente buona giornata
Essendo un esproprio e non uno sfratto, il fatto che ci siano minori non blocca né ritarda la procedura.
Ovviamente l’ufficiale giudiziario, essendo una persona, può avere qualche remora in più e concedere magari un accesso o due in più.
Buona sera Boss!
Vorrei porle una domanda, mi sono aggiudicato un appartamento all’asta, e ho contattato l’esecutato cercando di trovare una via breve per liberare l’appartamento mostrando anche un certo interesse per il mobilio presente. lui mi ha detto che era disponibilissimo a lasciarmi la casa, chiedendomi di vederci addirittura domani, chiedendomi gia quanto volevo spendere..
Ora io so che ci vorra un po prima che il tribunale mi trasferisca la proprieta, inoltre io vorrei aspettare a pagare la casa al 2 gennaio per motivi fiscali.Come mi devo comportare con l’esecutato ? se poi mi da le chiavi,sto commettendo qualcosa di illegale?Sopratutto, come posso tutelarmi?
Grazie Boss!
Se ti da le chiavi è un’ottima cosa e non fate niente di illegale.
Per tutelarti (da cosa?) devi comunque aspettare il decreto di trasferimento, perchè prima non sei proprietario.
Prima puoi solo cercare un accordo bonario.