Occhio alla trappola della gestione “confusa e approssimata” delle centinaia di case all’asta. Scopri come prepararti ad affrontare il grande lavoro di ricerca e gestione degli immobili all’asta senza cadere vittima come un topo

Sai quali sono le 3 rogne che mi sono dovuto sopportare all’inizio, quando ho deciso di cominciare il percorso degli affari immobiliari?

Te le presento.

• Qual è il segreto nel fare un buon affare immobiliare con tutte queste case all’asta?
• Come faccio a sbrogliarmi con tutte queste case in vendita?
• Sarò in grado di riconoscere un buon affare all’asta?

Come tutti, il primo passo è stato quello di fare un corso di immobili per iniziare a chiarirmi le idee su cosa mi stava aspettando la fuori..

Non avevo minimamente idea di come muovermi né da dove cominciare. Quello che per me era ovvio è che ciò che era sotto al naso di tutti mi sembra opportuno fare. Se tutti fanno così, lo faccio anche io.

Parto con la teoria.

Ancora oggi non posso darmi colpe per cose che non sapevo e che oggi so. Per me era normale così.

Però è certo che volessi cambiare qualcosa nella mia vita.

Ero abbastanza stanco del mio lavoro, anche se pagava bene.

Non era più una questione di soldi.

Cercavo altro.

Volevo emergere e fare vedere ad altri che potevo fare soldi da solo senza dover aspettare uno stipendio.

Mi sentivo come il mio gatto che chiede le crocchette. Se non c’è nessuno a dargliele, rischia di patire la fame.

Mentre ti muovi con le poche conoscenze che hai, cerchi di associarti a qualcuno che deve o ha fatto il tuo stesso percorso. Giusto per scambiare qualche parola in merito e capirci di più.

E la mia ricerca mi ha portato a conoscere Carlo e Barbara.

Fin da subito mi hanno cominciato a parlare di stralci immobiliari, come funziona il saldo a stralcio ecc.

Ho percepito fin da subito l’esperienza pratica di queste due persone.

Urca… una vera rivelazione. Mai sentito cose del genere. Altro materiale che non conoscevo e da mettere nello zaino.

Ma c’era ancora il corso ad attendermi. Mi sentivo al settimo cielo.

Quindi inizio il corso di formazione immobiliare, e appena metto piede dentro a quell’ambiente, tutto mi sembra impossibile da credere. Tutto troppo bello per essere vero.

• Davvero si possono fare queste cose?
• Davvero posso fare soldi facilmente?
• Davvero è così semplice?

E’ fatta.

“Posso diventare ricco con gli affari immobiliari”

Mi sentivo un bambino al parco giochi. Eccitato e mai stanco di giocare.

Tutto il mio focus era sugli immobili, giorno e notte, con la promessa a me stesso di aver cominciato subito a lavorare.

Torno dal corso di immobili e comincio subito a mettermi all’opera come un buon studente.

Non mi sono mai tirato indietro quando c’è da farsi il culo. Onestamente credo di averne due.

Inizio a cercare case in vendita all’asta nella zona di Milano, perché è la zona liquida più vicina a dove abito, e qui iniziano i problemi che fino a qual momento mi erano stati tenuti nascosti.

Uno di questi è che la sola teoria non basta.

Appena mi affacciavo alla porta del lavoro pratico le difficoltà si radunano in fila alla mia porta e ognuna aspetta il proprio turno per presentarsi.

Mi arriva in faccia un treno in corsa.

• Ogni passo che muovevo era un errore.
• Ogni movimento era sbagliato.
• Ogni parola detta con le agenzie immobiliari mi si ritorceva contro.

Immagina il mio stato d’animo.

Stavo dando di matto.

• Tutto quello che avevo sognato si stava sgretolando tra le mani.
• Tutte le belle cose raccontate alla mia ragazza per convincerla che stavo facendo la cosa giusta si stavano ritorcendo contro.

Partecipavo alle aste immobiliari e mi trovavo orde di persone pronte a farsi concorrenza l’una con l’altra.

Il mercato dei privati non era ancora così sviluppato. Parlo di investitori immobiliari, sia con esperienza che abbozzati, che compravano a prezzi sballati e che facevano infuriare quelli più esperti.

Una volta uno degli investitori immobiliari con più esperienza ha gridato in faccia ad uno novello:

Voi siete la rovina di questo mestiere. Vi credete esperti solo perché avete fatto un corso. Arrivate qui alle aste giudiziarie a comprare le casa all’asta e sballate tutto il mercato. 

Se devo spezzare una lancia a favore di chi tiene corsi, nessuno mai ha detto di farsi prendere dalla foga e rilanciare solo perché ormai è diventata una questione di orgoglio. Tutt’altro. Ti dicono di contenere le emozioni e rimanere fedele al tuo Business Plan.

Ne ho viste molte di case vendute all’asta a prezzi folli. Fuori mercato.

Capisco bene che in quei momenti si può perdere lucidità quando non sia ha esperienza negli investimenti immobiliari. Ormai devi portartelo a casa l’immobile altrimenti ti senti un fallito.

In realtà vinci se molli l’osso prima che sia troppo tardi.

A te sembra di aver fatto il tuo miglior affare immobiliare al mondo ma quando il sangue si raffredda e la nebbia davanti agli occhi inizia a diradarsi, ti ritrovi in mano con un problema da gestire.

Questo è stato un periodo molto intenso dove ho imparato molto, ma ho anche rischiato di mollare il colpo e abbandonare per sempre il settore.

Meno male che è arrivato Carlo a prendermi per i capelli e a trascinarmi fuori da questo casino. Colpa sua adesso se non li ho più!

Carlo ha avuto la pazienza di sedersi accanto a me e illustrarmi gli errori che stavo commettendo e che a ripensarci oggi mi viene da ridere.

A volte le risposte sono davvero davanti ai tuoi occhi ma tu guardi da un’altra parte.

Ecco cosa abbiamo imparato in tutti questi anni.

Qual è il segreto nel fare un buon affare immobiliare con tutte questi immobili all’asta?

Siamo i primi a dire che le zone liquide come Roma e Milano sono arre geografiche dove è davvero difficile poter fare affari con gli immobili all’asta.

Se non sei d’accordo è perché non hai mai frequentato le aste di quei posti oppure hai sbagliato qualche valutazione nell’acquisto.

Sono cosciente che la domanda è: ma allora dove vado a cercare affari?

L’Italia è una grande provincia e ci sono più di 60 milioni di persone.

Roma e Milano contengono meno di 9 milioni di persone. Dove vivono tutte le altre?

Ma non è rischioso fare comprare all’asta in zone poco liquide?

Non lo è. Lo facciamo sempre.

Ma devi rispettare 3 regole fondamentali.

Prima regola: Ci deve essere prima di tutto una buona valutazione alla base.

Valutare il mercato di zona e i prezzi medi di rivendita per rendersi conto a quanto acquistare.

Se ci sono case è perché qualcuno le ha costruite, vendute a qualcuno che le voleva acquistare.

Seconda regola: battere la concorrenza sulla linea di partenza.

In realtà a quella linea non ci devi mai più arrivare.

Devi arrivare prima di tutti a mettere le mani sugli affari immobiliari più succosi.

Sai cosa significa questo? Saldo a Stralcio!

Lascia agli altri lo sfiancarsi di una lunga corsa che non vedrà mai vincitori, se non coloro che comprano per interessi diversi da un investitore immobiliare.

FACCI CASO: Sono anni che ci sgoliamo a dire che il saldo a stralcio batte la concorrenza alle aste. Avevamo il sentore che i privati si sarebbero avvicinati sempre più per comprare in questo mercato.

E guarda caso si è avverato! 

Lo capisco che il Saldo a Stralcio è più difficile delle aste.

Ma all’asta è difficile comprare per via dell’onda di persone che si sta riversando per fare acquisti.

Le agenzie pubblicizzano casa in vendita all’asta per avere acquirenti motivati. Sanno che compreranno ad un prezzo maggiore rispetto a tutti i presenti in sala e a meno del prezzo del mercato. Vendite assicurate per loro e concorrenza alle stelle per te!

Terza regola: devi conoscere gli esecutati come il palmo della tua mano. E’ con loro che fai l’affare. Non con la banca. Non con il condominio. Uno strumento valido è il nostro manuale di Psicologia dell’esecutato.

Devi conquistarti la fiducia della persona o di chi prende decisioni per lui.

Come faccio a sbrogliarmi con tutte queste case in vendita?

Qui devi attrezzarti da solo per non perderti nell’universo dei numeri R.G.E. Soprattutto se lavori su zone diverse per ampliare il raggio d’azione.

Mi sono perso molte volte in questo. Non riuscivo mai a trovare il capo della matassa e ingarbugliavo il lavoro.

Un piccolo consiglio che ti posso dare è quello di crearti un file dove aggiungi le aste che guardi, numeri RGE, note particolari degli immobili che visiti o che riconosci dalla foto. Particolari note che vengono scritte in perizia ecc.

Siamo caduti tutti negli errori in cui diventava difficile ricordarsi tutto.

Sopratutto io che sono un tipo molto sanguigno e ordinare le cose non è proprio nel mio carattere.

Però è da fare altrimenti ti trovi a domandarti costantemente:

• Come mai c’era quella casa all’asta con un prezzo così basso?
• Se un immobile l’ho scartato, perché?
• Quando è la data di quell’asta?
• Ma è nuova quest’asta?
• E così via…

Essere organizzato ti fa risparmiare tempo e ti da modo di lavorare in modo intelligente.

Lasciare questo lavoro, che aumenta giorno dopo giorno, alla sola capacità di memorizzazione ti crea solo grande confusione.

Tieni in ordine le cose che analizzi in modo da ritrovarle velocemente quando fai una ricerca.

Sarò in grado di riconoscere un buon affare all’asta?

Qui arriviamo al cuore dell’articolo.

E te ne parlo con il cuore in mano.

No, non sei in grado. A meno che non sei come Carlo, un ninja del settore capace di gestire le varie sfaccettature dell’operazione. 

Lungi da me il peccare di presunzione, ma credo fermamente che ci siano davvero pochi in Italia capaci di mettere insieme tutti i tasselli del rompicapo e scovare un vero affare immobiliare.

Non dico fare soldi con gli immobili. Quelli si fanno.

Parlo di affari veri.

• Quegli affari che fanno davvero gola e che tutti scartano.

Quindi, come fare ad essere in grado di riconoscere un affare immobiliare senza cestinarlo erroneamente per mancanza di esperienza?

I soldi stanno dove ci sono le difficoltà.

I veri affari NON risiedono nel cerchio della semplicità.

Si rilassano con le chiappe al sole nel cerchio delle difficoltà in attesa che qualcuno sappia notarli. Non hanno fretta.

• Immobili carichi di situazioni che fanno scappare a gambe levate chiunque si avvicini e non esperto del settore.

I mi sfrego sempre le mani quando ne incontriamo uno. E’ quasi un piccolo vanto su tutti gli altri che diventano pazzi per creare profitto con le case all’asta.

Però devo ammettere che non è facile e solo appoggiandosi ad un occhio esperto puoi succedere nell’operazione.

Anche perché se non sai cosa cercare è ancora più difficile.

Va bene la cosa difficile. Ma cosa si intende per difficile?

Quali sono le condizioni base che frenano tutti ma che a noi spalancano i cancelli verso gli affari all’asta?

Gli stralci si fanno partendo leggendo le perizie di immobili in asta. E Carlo con il libretto delle perizie ha fatto un capolavoro. Se sei fra i pochi che lo possiedono dovrai conservarlo con cura e gelosia perché non esiste sul mercato qualcosa di tanto specifico.

Per fare buoni affari con il saldo a stralcio devi sapere dove cominciare per essere già a metà dell’opera e prenderti un vantaggio iniquo e spudorato su tutti gli altri.

Come sempre l’invito è quello di chiedere sempre a Carlo quando hai un dubbio perché il dubbio è fonte di rischio o opportunità attraverso la pagina delle consulenze. Appena riapriremo.

Se invece ti è tutto chiaro e non hai dubbi… difficilmente c’è un affare dietro.

PS
Se lasci un commento su questo articolo con le domande inerenti al post, ti regaleremo delle risposte.

William