Come scovare gli esecutati fantasma grazie a informazioni preziose concesse dai vicini

A volte ci si chiede se i fantasmi esistono o meno.

Almeno, io ci credo e sono certo che dopo questo articolo comincerai anche tu a credere un po’ di più su questi simpatici esserini ricoperti di lenzuolino.

Ma i fantasmi esistono sul serio?

Nel nostro lavoro sì. Sono gli esecutati che non vogliono farsi trovare. Spariscono nel nulla e nessuno sa niente di loro. La casa è lì ma non c’è traccia di anima viva in quelle mura ormai disabitate da tempo.

Perché gli esecutati abbandonano l’immobile?

Dietro a questa situazione ci sono 2 questioni da tenere ben presente.

1. Non è mai una motivazione sola a svuotare quelle mura, bensì una serie di variabili, oggettive e soggettive, che adesso andiamo ad affrontare.

2. Non dare mai nulla per scontato quando trovi una casa vuota.

Come scovare gli esecutati fantasma grazie a informazioni preziose concesse dai vicini

Valutiamo il flusso del lavoro che va svolto con massima attenzione senza metterci nulla di proprio. Esiste un metodo scientifico e che funziona e va seguito per filo e per segno.

Facciamo un passo indietro.

Come detto e ripetuto cento volte, MAI andare a freddo a suonare un campanello.

La strategia per contattare gli esecutati

Prima ci deve essere una strategica azione riscaldante che stimola il problema dell’esecutato e lo invoglia a contattarci.

I dettagli del come scrivere una lettera in modo efficace non li affrontiamo oggi, per quello ci sarà poi un nostro specifico prodotto che uscirà a breve.

Serve mandare una lettera agli esecutati che inizi a fare il lavoro sporco per noi in primis battuta.

Purtroppo da questa azione nasce il primo problema che frena la maggior parte di chi fa stralci.

Attendere che sia l’esecutato a chiamare per primo, proprio per evitare di andare a mettere quel dito sul campanello che tanto spaventa.

Nella rivista precedente abbiamo affrontato l’argomento del “Campanello Mannaro”, una simpatica rappresentazione delle paure che frenano molti nel suonare i campanelli.

Perché gli esecutati non rispondono alle lettere

Quando si mandano lettere e gli esecutati non rispondono, di solito è per situazioni tipo:

• Hanno paura di incontrare qualcuno che li
freghi.

• Sono timidi e non hanno il coraggio di fare la prima mossa.

• Non vogliono far sapere del problema alla famiglia.

• La casa è vuota. O perché hanno traslocato per fatti loro, oppure il giudice ha disposto lo sgombero dell’immobile. Molti tribunali lo fanno.

In questo numero invece, affrontiamo un altro pezzo del puzzle:

Prendere informazioni dai vicini quando l’immobile è vuoto

Il buon Enrico Ranzato, nostro miglior studente, e oggi socio, ha imparato una lezione importante da noi e che non smette mai di ripetere a chi vuole imparare:

Vai a suonare i campanelli, cazzo!

Queste semplici 6 parole devono essere il tuo motto di vita quando alla lettera non vedi reazione da parte degli esecutati.

Come detto, se la casa è vuota, è normale che le tue lettere rimangano a marcire nella cassetta abbandonata, insieme ad altra posta.

Arriviamo alla sezione domande che so che ti stai ponendo.

Perché gli esecutati:

• non vanno a ritirare la posta?

• non fanno il servizio “seguimi” delle poste?

• non incaricano un vicino/amministratore perché gli invii la corrispondenza?

Tutte domande giuste ma la risposta è una sola.

Gli esecutati non vogliono essere trovati da chi li ha perseguitati da tempo.

Dicono No:

• ai vicini che li odiano.


• ai creditori che li pressano con comunicazioni e minacce.


• all’amministratore.

Gli esecutati vogliono solo essere lasciati in pace e chiudere la porta alle spalle sulla loro vita scomoda. Per sempre.

Ricordi la stazione del mondo scomodo?

Per cui oggi affrontiamo una parte molto importante su come andare a scovare gli esecutati che per qualche motivo diventano irraggiungibili.

Nel gruppo del club, spesso ci viene chiesto come riuscire ad arrivare agli esecutati quando la casa è vuota.

Le lettere si accumulano nella buca e i vicini non hanno intenzione di proferire parola con te.

I più coraggiosi vanno ad affrontare il mostro del campanello e dopo aver scoperto che l’immobile è vuoto, si recano dai vicini a fare domande.

In alcuni casi, i vicini sono disponibili a rilasciare informazioni. Ma la maggior parte delle volte si negano o fanno finta di non sapere.

Perché i vicini non ci danno informazioni sugli esecutati?

Questo accade perché si commettono 2 errori grossolani.

Il primo errore è quello di non avere l’atteggiamento giusto per affrontare la situazione.

Sappi che un atteggiamento sbagliato mette sul chi va là tutte le persone e si chiedono perché sei lì.

Quanti falsi tecnici delle compagnie telefoniche, di luce, gas avvicinano la persona per fregarla?

Ricordati della diffidenza.

Perché sei lì davanti alla mia porta?
Chi sei? Cosa vuoi da me?

Si ritorna sempre ai fondamentali, non c’è nulla da fare.

Le persone vanno rassicurate in tutti i modi, partendo proprio dall’atteggiamento e dall’abito che deve trasmettere fiducia totale.

Se non correggi gli errori dovrai scontrarti sempre con catenelle, spioncini, voci da dietro la porta.

I vicini spesso non lasciano informazioni perché:

• Hanno paura di te;


• Hanno paura che tu sia lì per fregare l’esecutato e che poi quest’ultimo se la vada a prendere con loro. Per cui utilizzano la parola Privacy per non rilasciare alcuna informazione;


• Non vogliono aiutare l’esecutato.

Il secondo errore comportamentale, il più grave.

Dire che si è lì per aiutare l’esecutato con i debiti.

Non bisogna mai dire con i vicini che si vuole aiutare una persona che fino a quel momento gli ha recato un danno.

Dicendo così, rischi di compromettere l’operazione, perché l’ultima cosa che vogliono fare gli altri condomini è aiutare una persona che li ha messi in difficoltà con le spese condominiali.

Se potessero lo vorrebbero vedere soffrire, affogare nei suoi errori, per sempre.

E il non darti informazioni è il loro modo per fargli dispetto.

Come fare a strappare informazioni importanti al vicino senza fargli capire che vogliamo aiutare un suo nemico?

Adottare la tecnica del travestimento che permette di indossare la divisa del nemico, confondersi con gli altri soldati e rubare le strategie di difesa, e d’attacco, dall’interno.

In questo caso la difesa che il condomino sfoggia per non far gocciolare informazioni.

Perché la tua azione di travestimento abbia successo davvero, ci si deve mettere nei panni di una persona che non è lì per aiutare un suo nemico, ma per fare il suo stesso gioco.

Far scendere in campo l’avidità del vicino è essenziale per la riuscita della missione sul campo nemico.

La mimetizzazione ha pieno effetto se ti travesti da colui che vuole acquistare casa, pagare le spese condominiali arretrate, e per fare ciò ti serve conoscere dove si trova l’esecutato per poter far partire i tuoi materiali informativi.

La mossa corretta è quella di rendersi interessati a voler acquistare la casa che in quel momento ha creato solo problemi a tutto il palazzo.

Mostrandoti interessato a pagare le spese arretrate del condominio, apri una porta nel cuore dell’inquilino che abbandona tutta la diffidenza e le remore della Privacy, per aprirti le porte alle informazioni che hai bisogno.

Mettiti nei suoi panni. Se qualcuno ti bussasse alla porta dicendoti che vuole pagare un debito che grava anche sulle tue spalle, non lo aiuteresti nell’impresa?

Ricordati che le persone sono “avide” e mettono loro stesse prima di tutti gli altri.

Se sono loro ad avere un vantaggio, ti forniscono tutto ciò che vuoi. Se invece pensano di non ottenere nuovamente nulla, ma che ancora una volta l’esecutato la può aver vinta, allora non ti dicono niente. 

Il lavoro strategico è proprio quello di lavorare sulla mimetizzazione della tua persona.

Abbandona le vesti di chi vuole aiutare un esecutato e mettiti la divisa del compratore che vuole sistemare le cose per il palazzo intero.

Una frase in più che puoi utilizzare è questa:

“So che ci sono problemi legati a quell’appartamento, ma sono pronto a prendermi carico di ciò che c’è da pagare perché a me piace proprio questa zona e non me la farei scappare per nulla al mondo.

Il vantaggio è anche vostro che andrete a sostituire un vicino che non paga, con qualcuno che è regolare.

Il problema mio è che non riesco a trovare la persona per potergli fare l’offerta d’acquisto.

E se non lo compro io, chissà per quanto tempo quell’appartamento può rimanere vuoto.

Mi sa mica dire dove posso trovarlo?”

Mi raccomando al tono della voce che deve essere calmo e rilassato. Tu sei lì per comprare davvero l’appartamento, se ci pensi, per cui non stai dicendo nessuna bugia.

Anche l’amministratore non è esente da questo stimolo di avidità. Puoi usare la stessa tecnica facendogli capire che lui può diventare nuovamente un amministratore ben voluto risolvendo un problema sentito dal condominio. In parole semplici, significa la certezza del rinnovo del mandato di amministrazione e la sua parte di compenso.

Se invece preferisci rimanere semplice perché non ti senti ancora pronto, prova a dire che hai della documentazione urgente da fargli recapitare.

Mi auguro di averti aiutato in questa situazione.