Oggi un post diverso dal solito.
Invece di raccontare quello che facciamo, vogliamo fare un ragionamento più costruttivo assieme a voi.
Siete in tanti che ci chiedono di collaborare, di seguire alcune loro operazioni o semplicemente un parere.
Noi cerchiamo sempre di rispondere a tutti.
Ma penso sia ancora più importante imparare a ragionare con la propria testa, valutando tutte le possibilità e le loro conseguenze.
Ma, soprattutto appena usciti da un corso, non è facile capire se quello che ci si presenta davanti è un’opportunità o un grosso bidone.
E il rischio è doppio:
- ci si fa sfuggire occasioni ottime
- si fanno operazioni senza valutare i rischi, perdendo soldi e tempo
Per questo voglio provare a parlarvi di un’operazione che ci si è presentata che secondo noi a proprio questa dualità: può essere un’opportunità molto interessante o una boiata pazzesca.
Noi abbiamo fatto le nostre valutazioni.
Imparate anche voi a ragionare su queste cose.
Vi racconto di un cliente, ormai esecutato, che ci ha fatto una proposta.
Partiamo dai fatti:
- Pignoramento dalla ex moglie per qualche migliaio di euro.
- Residuo mutuo importante, pari a circa il valore dell’immobile.
- Qualche finanziamento che sta in qualche modo gestendo.
La sua proposta è questa:
“Ho la casa pignorata, ma ho anche delle piccole quote su 4 immobili con mio fratello e mia madre, con cui non mi parlo da tempo.
Ho assolutamente bisogno di 30.000 euro per fare delle cose importanti nella mia azienda.
Se me li date vi intesto tutto e ve la vedete voi.”
Riepilogo i numeri.
- La casa vale intorno ai 100.000 (valore verificato).
- Mutuo residuo (per ora con sospensione) 95.000
- Pignoramento per 5.000 più spese della ex moglie
- 25.000 di finanziamenti con qualche arretrato
- Lui vuole 30.000 euro.
- Le quote sulle altre case sono di 1/6 su due immobili da 80 – 90.000 e di 1/3 su due piccoli appartamenti che forse valgono 40 – 50.000. Gli altri comproprietari sono in forte contrasto con lui e non vogliono averci a che fare.
Noi abbiamo fatto i nostri ragionamenti e le nostre proposte e abbiamo ormai deciso esattamente cosa fare.
Ma sono curioso di capire che cosa avreste fatto voi.
- Avreste lasciato perdere tutto perchè non ci sono i presupposti?
- Avreste accettato la sua proposta?
- Avreste fatto una controproposta? Quale?
- Cosa avreste preso e cosa no?
- Avreste fatto “click” come insegnano ai corsi e sareste passati ad altro?
E’ importante ragionare e confrontarsi.
Potreste trovare delle idee a cui non avete mai pensato e che vi potranno essere molto utili nella vostra carriera da investitore immobiliare.
Scrivete qui nel post i vostri ragionamenti.
Tra pochi giorni vi diremo quello che abbiamo fatto noi.
S1 “the boss”
12 Commenti. Nuovo commento
Prendo la casa e anzichè dargli i 30.000 propongo di saldare i suoi debiti: 25.000 + 5.000 , debiti che vado a chiudere stralciando, direi max 10.000 per tutti e due
il mutuo deve essere verificato per valutare presenza di anatocismo o usura e comunque può essere saldato a stralcio accordandosi con la banca che sicuramente preferisce monetizzare anche a fronte di un ribasso.
diciamo che saldo tutti i debiti con 60.000.
quindi vendendo l’immobile , nell’ipotesi qui sopra , ho un utile di 40.000
Ciao Daniele.
Ipotesi molto ottimistica sulle riduzioni:
– lui i soldi li vorrebbe cash per reinvestirli (dice lui)
– il debito di 5.000 è dell’ex moglie a cui vanno aggiunte le spese di procedura, quindi saranno molti di più. E inoltre ha il dente avvelenato con l’ex marito
– il mutuo è sospeso, non ci sono quindi ritardi e sofferenze.
Comunque, nella tua ipotesi, se compro devo aggiungere le spese notarili e di registro.
Cosa faresti con le quote? Le consideri o lasci perdere?
Carlo quando parli di 80/90.000€ per gli appartamenti più grandi e 40/50.000€ per quelli più piccoli, intendi per ognuno o per la coppia?
Sono per ognuno.
Ma tieni conto che sono valutazioni di massima.
Non possiamo andarli a visitare.
Nei due grandi ci abitano appunto il fratello e la madre (è una bifamiliare) con cui non si possono vedere.
Negli altri due sembra ci siano degli inquilini e sono disastrati.
Oltretutto siamo a più di 500 km di distanza e stiamo prima imbastendo il tutto prima di andare.
Per me ci sono troppe variabili di cui tener conto, per questo motivo passerei e vi spiego il perchè.
*Il mutuo non è ancora in sofferenza e solo sospeso, quindi non puoi andare a trattare con la
banca per un ipotetico accordo (al ribasso) per stralciare.
*C’è l’ex moglie di mezzo, e si sa che le ex sono davvero una spina nel fianco ponte a
strappare fino all’ultimo quattrino disponibile.
*Lui mi sembra un tizio poco affidabile, mi chiede 30.000€ ed in più gli devo anche risolvere
i problemi (ovviamente con il mio tornaconto) con finanziamenti e quant’altro! Io direi o l’una
l’altra cosa, entrambe sono difficilmente esaudibili.
*Per quanto riguarda le quote, è vero che sarebbero una bella fetta, ma quando
disponibili? Sappiamo che non sono in vendita al momento, anzi ci vivono madre e fratello
dentro nelle più grosse, e inquilini in quelle più piccole, quindi ben lontane dall’essere
vendute. In questo caso vorrebbe dire tenere vincolati dei capitali chissà per quanto tempo.
Oppure cercare di venderle agli attuali proprietari, cosa che vedo molto difficile da fare.
*La distanza anche influisce, seppur in maniera minore, sull’operazione. 500 km non è
proprio dietro l’angolo, e per ogni minimo problema che bisogna essere presenti, vorrà
dire farsi almeno 1000 km con spese e problematiche di sorta annesse.
In effetti questi problemi sono tutti corretti.
Ma, presi uno ad uno, c’è modo di risolverli secondo te?
Grazie comunque della partecipazione alla discussione.
Proviamo a prenderli uno alla volta, come dici tu Carlo.
*Mutuo.
Per quanto riguarda questo punto, si potrebbe aspettare che la procedura di
pignoramento della moglie faccia il suo corso, così la banca per non perdere il diritto
di prelazione sul credito, gli chieda di rientrare del residuo. Ovviamente lui non avendo
i soldi andrebbe in sofferenza ed in questo caso potremmo tentare lo stralcio. Oppure
dirgli di non pagare più ihihih.
*Ex moglie.
Qui ce poco da trattare secondo me, gli si danno i 5000€ più le spese e la cosa è
sistemata.
*Tizio.
Qui senza parlarci viene dura fare ipotesi. Di sicuro non gli darei quello che chiede
ma al massimo la metà, quindi si dovrebbe accontentare di 15000€.
*Finanziarie.
Qui niente di anormale, si stralcia anche perchè sanno che con un residuo mutuo
così, e con un pignoramento in corso, non prenderebbero niente. Quindi direi 10000€.
*Quote.
Per le quote avremmo 1/6 di 160000€ (la bifamiliare grossa), ed 1/3 di 80000€ (i due
appartamenti più piccoli). Quindi circa 54000€ di quote per i 4 immobili. Io farei
pressioni sui familiari ed in cambio delle due quote della bifamiliare (dove vivono), mi
farei lasciare i due appartamentini più piccoli, gli darei una sistemata alla meglio e li
vederei.
*Distanza.
Anche qui ce poco da fare, quella ce è rimane. Si cercherà di andare li proprio quando
è strettamente necessario.
Ricapitoliamo adesso un po il tutto e conteggiamo le uscite:
-Tizio 15000€
-Finanziaria 10000€
-Ex moglie 8000€
-Mutuo 30000€
-Piccola rist.
2 immobili piccoli 15000€
-Spese varie 7000€
Per un totale di 85000€ di uscite.
Adesso veniamo alle entrate eventuali:
-Vendita al ribasso primo immobile 90000€
(quello pignorato)
-Vendita dei 2 immobili piccoli 40000€ x2
leggermente ristrutturati
Il totale entrate sarebbe di 170000€
Con questa ipotesi avremmo una plusvalenza lorda di 85000€, che anche detassata
sarebbe un bel gruzzolo che renderebbe l’operazione fattibile e lo scenario cambierebbe.
Complimenti Oreste. E’ un ragionamento fatto molto bene.
Ti do i miei pareri sui vari punti:
– Mutuo: in ogni caso al vedo difficile fargli accettare 30.000. E’ pur sempre il creditore ipotecario. Ed eventualmente ha anche le quote a disposizione.Penso che già chiuderlo, al momento a 70.000 / 75.000 sarebbe un successo.
– Ex moglie: penso anch’io
– Esecutato: Sicuramente si prova a trattare. Lui chiede quelli per necessità. Poi dirò se e cosa siamo riusciti ad ottenere.
– Finanziarie: il tuo ragionamento ci sta
– Quote: Il ragionamento ha senso. Ma ha due problemi:
– i conti fatti così sono molto a nostro favore. Più facile che sia ottenerne uno. Non due.
– questa è la proposta, ma cosa usi per convincerli? E se non ci stanno?
– Distanza: quella ci tocca. Sempre più vicino di Palermo (dove abbiamo chiuso il più lontano, per ora)
Rifacendo quindi i conti, mantenendo la tua ipotesi:
Uscite circa 120.000 (15+10+8+70+10+7)
Vendita circa 130.000 (90+40)
Un piccolo guadagno c’è.
Non vale la pena investendo tutto.
Potrebbe se lo facciamo in altro modo (rimandando alcuni pagamenti dopo, per esempio)
Comunque un buon esercizio di ragionamento, bravo.
Se gli importi restano quelli dati, lascio stare l’operazione relativa all’esecuzione; perchè!
Se è pur vero che potrei provare a stralciare la moglie (€ 5.000,00 e passa) e la finanziaria (€ 25.000,00 e passa), è altrettanto vero che non è detto che accetterebbero. La moglie sicuramente no perchè è creditore pignorante e quindi, quanto meno sulle spese sarebbe garantito il privilegio rispetto alla banca, forse anche il credito, alimentare avrebbe privilegio, senza contare l’astio che probabilmente c’è. La finanziaria potrebbe anche accettare una somma a stralcio perchè intimorita dal grosso creditor ipotecario della banca che, in caso di vendita, assorbirebbe l’intero importo o quasi del ricavato. Il vero problema, tuttavia, resta la banca, la quale potrebbe non essere incentivata a stralciare se sapesse che può recuperare una buona parte della somma. Ovviamente, se ci trovassimo difronte a cifre diverse, perchè magari al terzo incanto o quarto non si vende, è chiaro che il discorso cambia radicalmente. Poi, facendo due conti, a tutto voler concedere, avremmo un ipotesi di questo genere: (€ 5.000,00 + spese da pagare integralmente o quasi, finanziaria ottimisticamente al 50%, 12.500,00, più € 30.000,00 a lu= totale 47.500,00 arrotondato per spese alla moglie = € 50.000,00) e non abbiamo ancora toccato la banca!!!!!!!! Se i valori sono quelli dati, come ho detto all’inizio, è un bidone.
Quanto alle quote ereditarie non mi esprimo perchè il dato più importante, i rapporti tra i coeredi non sono chiari. Potrei, ipoteticamente, provare ad offrire all’esecutato € 15.000,00 per le sole quote, per poi rivenderle ai coeredi (che non vedrebbero piu la faccia del parente che odiano) al doppio, ma, ripeto, dovrei conoscere i dettagli dei rapporti tra loro.
Nel complesso, quindi, ritengo l’operazione poco appetibile, allo stato attuale.
spero di aver dato un fattivo contributo al vs. blog che ritngo interessante.
buon lavoro
Giuseppe Labalestra
Ciao Giuseppe.
Condivido le considerazioni che fai nelle trattative.
Purtroppo, finché non ci si parla, non possiamo sapere se e quanto sono disposti a scendere.
Non ho capito, tu offriresti la metà di quanto richiesto solo per le quote, lasciando perdere il resto?
Per i rapporti personali no so che dirti. Non posso andare a stuzzicare senza avere titolo.
E non so neanche se avrebbero i soldi per comprarmele al doppio.
Comunque è un’idea interessante.
E’ esatto; allo stato attuale delle cose e delle somme dovute a tutti (ex moglie, finanziaria, banca, ma soprattutto verso quest’ultima), lascerei stare; magari difronte ad un ribasso in asta del almeno 35_40% (tipo terzo incanto), imbastirei trattative, perchè la banca vedrebbe venir meno la prospettiva di recuperare in toto, ed anche la finanziaria sarebbe ben più accondiscendente, le cui sperante di recuperare, come chirografario, sarebbero presso che inesistenti.
Quanto agli eredi mi sono già espresso ma, ripeto, senza informazioni più accurate è anche inutile parlarne (magari le quote sono già state pignorare dalla banca nell’atto di pignoramento e quindi il problema neanche si pone, perchè dovremmo poi contrattare con la banca anche per la liberazione di queste quote e la banca potrebbe tirarci il collo ancor di più perche sa che anche gli altri coeredi, diversi dal debitore, non potrebbero vendere gli appartamenti finchè insiste il pignoramento, anche pro quota.
Quindi, in sintesi, ad oggi la proposta è un bidone.
Buon lavoro S1
Che tipo di informazioni più accurate vuoi Giuseppe?
Le quote non sono state pignorate ed i parenti non sanno nulla di tutto quello che sta succedendo.
Tenete conto che i finanziamenti non sono ipotecari e che per adesso non ci sono intervenuti in questa procedura.
Il creditore procedente è l’ex moglie, non la banca ma ricordiamoci il grado!!