Sta finendo Agosto, il blog è andato a rilento, voi eravate in ferie e noi sgobbavamo per ripartire alla grande a settembre.
Ci sono stati un paio di post che hanno fatto tanto clamore (sulla nostra pagina Facebook, ma se commentate qui, rimangono più visibili).
Ma sembra che la richiesta maggiore sia sui passi successivi dello stralcio.
Ricapitoliamo.
Abbiamo visto che il primo passo da fare, è capire la valutazione reale di un immobile.
Poi, sul sito del tribunale, andiamo a cercare le operazioni migliori.
Resta da guardare la perizia.
La parte più importante della ricerca, dove servono competenze per evitare errori e problemi.
La perizia è fatta da un professionista incaricato dal giudice: il CTU.
Deve rispondere ad una serie di domande:
– Descrizione degli immobili pignorati;
– Corrispondenza dei documenti ipotecari e catastali e vicende degli immobili nel ventennio precedente;
– Proprietà dei beni pignorati;
– I diritti reali a favore di terzi, tutte le formalità (iscrizioni e trascrizioni) e gli eventuali vincoli;
– Occupazione dell’immobile;
– Valore attuale e prezzo base per la vendita;
– Regolarità edilizia e urbanistica;
– Esistenza della certificazione energetica.
Di queste, quali ci interessano?
Tutte!
Guardiamole una per una.
– Descrizione dell’immobile.
Possiamo sapere com’è lo stabile, se c’è l’ascensore, se ci sono lavori da fare. Dalla descrizione dell’appartamento capiamo se è ristrutturato o se è tutto da fare, quante stanze ci sono, in che condizioni sono i bagni. (foto e planimetria non sempre ci sono).
Ogni perito fa storia a se, ci sono quelli che dicono: stabile in discrete condizioni, appartamento in stato originale. E basta,
E quelli che ti descrivono minuziosamente ogni angolo della casa.
Ovviamente nel primo caso, non ci sarà neanche una fotografia, nel secondo potresti farci un album di nozze!
In una perizia ho letto che c’era un cartello dell’amministratore in bacheca che invitava a non demolire tramezze interne per non pregiudicare la stabilità dell’edificio! Tranquillizzante!
– Corrispondenza dei documenti ipotecari e catastali
Ci interessa poco, se ci sono discordanze vengono sistemate dalla procedura.
– Vicende degli immobili nel ventennio precedente.
Sono le provenienze, importantissime.
Di solito è un elenco interminabile di questo ha comprato da quello, che ha comprato dall’altro che ha ereditato da un altro ancora.
E con la privacy che obbliga a nasconder i nomi, è tutto un susseguirsi di xxxxxxxxx nato a xxxxxxxx, cf xxxxxxxxxx compra da xxxxxxxx nato a xxxxxxxx ecc… e non si capisce assolutamente nulla.
Nonostante questo, bisogna controllarle lo stesso. Da evitare assolutamente (almeno all’inizio) le donazioni, pericolose. Se ci sono solo compravendite e successioni va bene.
Ogni tanto trovi anche qualche decreto di trasferimento. E’ qualche collega che ha comprato all’asta e poi rivenduto.
In un prossimo post, vedremo la risposta alle altre domande.
S1 “the boss”
12 Commenti. Nuovo commento
Ogni tanto trovi anche qualche decreto di trasferimento. E’ qualche collega che ha comprato all’asta e poi rivenduto.
Ha rivenduto e l’immobile è andato di nuovo all’asta? Giusto Carlo?
Già, se chi ha comprato, non paga il mutuo…
la storia si ripete!
La cosa piu complessa è leggere proprio le vicende, mi sto mettendo all’opera. Secondo voi è meglio partecipare ad un asta con incanto o senza incanto? E quali sono le cose più importanti che rendono un asta piu interessante rispetto ad un altra? Grazie di tutto. Ottimo articolo!!!
Tra asta con incanto o senza incanto non ci sono grosse differenze come potenzialità.
Di solito andiamo a quella senza incanto perchè è prima.
A parte il prezzo, a parità di commerciabilità dell’immobile, direi il fatto che sia libero, che ti accelera l’entrare in possesso della casa e quindi la possibilità di rivenderla.
S1 “the boss”
Riporto quanto trovo per un’asta immobiliare: “non è possibile cancellare delle formalità con il decreto di trasferimento e cioè trascrizione di atto di citazione, di sentenza dichiarativa di fallimento e di trascrizione di atto giudiziario.
Il giudice ha ritenuto non ostativa alla vendita il pendente giudizio innanzi la corte suprema in quanto non opponibile all’esecutante e pertanto all’aggiudicatario.
In ogni caso l’aggiudicatario, ricorrendone i presupposti potrà avvalersi delle disposizioni di cui all’art. 46, quinto comma, e dell’art. 40 sesto comma della L. 47/85 e successive modifiche”
Chiedo se riuscite a spiegarmelo in parole ricche:
– non opponibile all’esecutante cosa vuol dire?
– se dopo voglio rivendere l’immobile avrò dei problemi perchè non si possono cancellare queste formalità?
Il prezzo di questo immobile a base d’asta è al 60% del prezzo di perizia e conoscendo la zona sarebbe appetibile.
ciao e grazie.
In parole ricche…
C’è qualche trascrizione che non può essere cancellata, probabilmente perché pendente (una causa in corso).
Ma comunque avrebbe la precedenza il creditore che ha fatto il pignoramento (esecutante), quindi al massimo si possono rivalere in udienza di ripartizione e non su di te. Il tuo acquisto è quindi valido.
Rimane una trascrizione fatta a nome del precedente proprietario. Non ti da problemi nella rivendita se non che qualche possibile acquirente si spaventi e decida di non comprarla.
Non fidarti del prezzo di perizia, fai tu una valutazione reale e prudenziale.
Se poi è al 60% anche di questa, puoi valutare di fare l’operazione. Ma considera molto bene TUTTE le spese.
Nella mia esperienza 40/45% in meno del prezzo a cui rivendo (non di perizia) è il minimo che può dare un rendimento accettabile. Poi dipende da caso a caso.
S1 “the boss”
scusami ma non ho capito la storia del 40-45%. Intendi che il prezzo per accaparrarsi l’immobile deve essere il 40-45% del reale valore di mercato?
Grazie
Il prezzo di acquisto deve essere almeno del 40/45% in meno del valore dell’immobile sul mercato basato non sul prezzo di perizia ma sul prezzo analizzato da noi, tramite un accurata ricerca sul mercato reale chiedendo alle agenzie di zona e guardando i prezzi di altri immobili, più o meno pari al nostro, in vendita nella zona. Non soffermatevi mai ad una valutazione, le agenzie tendono sempre ad aumentare il prezzo per prendere l’incarico a vendere. Fate il giro di almeno 3/4 agenzie e poi analizzate il tutto.
WoW
Mille grazie per la velocità e competenza nella risposta.
Continuate con questo blog perchè merita essere seguito e tenuto in piedi.
Ciao
Complimenti per il post e per la chiarezza espositiva! Non ti fermare Carlo! Attendiamo con impazienza la 2º parte! 🙂
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