Ok, dopo aver passato diverso tempo a conoscere il mercato, ora abbiamo un’idea chiara di cosa è richiesto nella zona di interesse, i prezzi medi, le disponibilità di spesa.

E’ un consiglio che ti do vivamente perché conoscere la propria zona di appartenenza è un fattore DETERMINANTE perché chi meglio di te può conoscere anche i più piccoli dettagli di un quartiere?

Se è una zona buona, se la gente scappa, se ci hanno fatto una discarica vicino, se ha chiuso una fabbrica oppure deve aprire uno stabilimento e quindi porterà occupazione e di conseguenza persone da fuori.

E’ ora che iniziamo a cercare qualche affare di saldo e stralcio!

Dove li cerco? E’ la domanda più ovvia.
Ci sono molti modi, ma la maggior parte richiede di aver già creato una rete di conoscenze e contatti che ci possono portare a trovare persone in sofferenza.

Quindi, per ora, ci “accontentiamo” del metodo più semplice: le case che sono già all’asta!

Ci sono, a seconda delle zone, diversi siti dove vengono pubblicate.
Se non sapete quali sono, andate sul sito del tribunale che vi interessa, e verrete indirizzati sul sito giusto.

Ora potete selezionare il comune che vi interessa e incominciare a scegliere le occasioni migliori.
Sapete ormai bene le zone da scartare. Con google maps, vedete dove sono gli immobili e, se possibile, con street view, vedete anche lo stabile e le condizioni della zona.

Evitate contesti brutti. Può essere un appartamento bellissimo, ma se è in un brutto stabile, è difficile venderlo.

Guardate, se ci sono, foto e planimetria allegate al bando d’asta, iniziate a farvi un’idea della facilità di vendita e del prezzo.

Vedrete la fantasia di chi pubblica le informazioni sul sito:
– scansioni di fax in cui le fotografie sono macchie nere incomprensibili;
– 42 foto delle piastrelle e di particolari vari, senza una visione di insieme delle stanze;
– foto dello stabile ripreso da più angolazioni, ma niente foto dell’interno;
– foto che, per privacy, hanno rettangoli bianchi per oscurare facce, foto, quadri, elementi distintivi, per cui alla fine non vedi assolutamente niente;
– fotocopie di fotocopie di fotocopie di fotocopie di planimetrie catastali per cui pensi di guardare uno stabile di Gaudì, invece che un semplice appartamento;
– 27 file di planimetrie, in cui sono compresi i mappali delle 4 province confinanti, le foto prese da google maps satellite, dello stabile, dell’isolato, del quartiere e della città, ma non trovi assolutamente l’unico file che ti serve, la planimetria dell’alloggio!!

E tu sei già comunque contento, perché qualcosa c’è.
In molti casi, non ci sono foto e planimetrie allegate.
E io mi chiedo: ma se serve a pubblicizzare l’asta, per fare in modo che partecipi più gente possibile, non è meglio dare qualche informazione in più?

Comunque hai iniziato a fare una prima selezione delle pratiche da guardare, ti rimangono quelle potenzialmente facili da rivendere.

Devi poi analizzare le perizie per capire le problematiche che ti andrai a trovare per fare l’operazione.

E ti trovi davanti a una marea di particolari a cui fare attenzione. Con termini e sottigliezze per cui ti servirebbero 10 anni di studi legali, tecnici e amministrativi per capirci qualcosa.

Senza dimenticare i vari vincoli che potrebbero gravare l’immobile e che normalmente ti fanno scegliere di lasciar perdere perché è un’operazione infattibile.

Quando ti trovi davanti a fondi patrimoniali, sequestri conservativi, assegnazioni, cosa fai? Click e passi oltre?
Quello è il tuo peggiore errore in assoluto.

So che al corso ti hanno detto di lasciarle da parte, ma sappi che c’è una buona percentuale di quelle pratiche che sono fattibili e stai buttando al vento decine di migliaia di euro e io posso dimostrartelo in qualsiasi momento.

Qualcuno ha mai detto che è facile fare stralci senza preparazione?

In un prossimo post, analizzeremo la perizia nel dettaglio, per ora divertitevi a guardare quello di cui abbiamo parlato.

S1 “the boss”