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Saldo & Stralcio: Il Business Plan

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Abbiamo visto in vari post quali sono i primi passi da fare.

Poi però dobbiamo diventare operativi e trovare questa fantomatica operazione immobiliare.

Come facciamo ad essere sicuri che sia un affare?

E a non avere sorprese che ci sballano l’operazione?

C’è un modo molto semplice: facendo un business plan!

E come si fa?

Molto semplice:
Prezzo d’acquisto + spese sostenute + utile = Prezzo di rivendita

Ok, chiaro!
Ma se io non so nessuno dei quattro valori, come faccio?

Ehi, ma non state attenti allora!!

Ho detto e ripetuto, fino alla nausea, che TUTTO parte dalla valutazione.
Io devo sapere esattamente a che prezzo rivenderò, e la parte difficile è che lo devo sapere prima!

Molti mi hanno scritto in questi mesi:
– ma sì, più o meno so i prezzi della zona
– chiedo alle agenzie
– a me interessa imparare a fare stralci, le valutazioni contano più o meno
– tanto l’immobile lo vedo, no? Perché devo andare a vederne altri?

Ricordate che il valore di mercato è una cosa, la cifra che ho sull’assegno quando vendo, è un’altra!
E’ quella che ti fa guadagnare o perdere soldi!
E dipende da mille fattori.
Come fai a fare una valutazione se non hai visto con i tuoi occhi almeno 30 case che saranno le tue dirette concorrenti sul mercato? Se non sai le caratteristiche che la rendono migliore o peggiore, e che dovrai quindi compensare con il prezzo?
E, in un momento di mercato, lento e difficile come quello di oggi, sai che l’unico modi di vendere in tempi rapidi, è che ci siano tante visite.
E come fai?
Lo pubblicizzi ad un prezzo più invitante della concorrenza.

Ma la cosa più importante è che, alla fine, il prezzo che hai pensato, deve essere quello a cui effettivamente vendi! Pena lo stravolgimento dell’operazione!

Rilleggetevi questo post sulla valutazione!

Ora so a quanto venderò, devo scoprire a quanto comprarlo!

Quindi, se penso (so) che venderò a “x”, mettiamo 150.000 euro, devo togliere tutte le spese che sosterrò, e ripeto, tutte!

La prima, e più importante: quanto deve essere il mio utile?
Siamo investitori, non dilettanti, quindi faccio un operazione per avere un utile.

Deve esserci un minimo al di sotto del quale non fate l’operazione, sia di cifra sia di percentuale!

Poi dovete togliere tutte le spese da sostenere.
Anche qui, dovete saperle, e dovete sapere a quanto ammontano!

Vi dico le principali, in ordine sparso:
Imposta di registro,
IVA,
notaio,
avvocato,
cancellazione pregiudizievoli,
condominio arretrato,
buonuscita per l’occupante,
pratiche edilizie,
certificazione energetica,
agenzia (per l’acquisto e per la rivendita),
ristrutturazione (con tutte le voci dettagliate: idraulico, imbianchino, serramenti, pavimenti ecc…),
tassa sulla plusvalenza.

Ovviamente non le posso riportare tutte e in maniera dettagliata, e non tutte le avrete ogni volta.
L’importante è che le calcoliate tutte. Fatevi fare dei preventivi se non le sapete, e tenetevi larghi.

Poi calcolate una buona percentuale per gli imprevisti.
Qualcosa c’è sempre, soprattutto all’inizio!

Quindi abbiamo:
Prezzo previsto di rivendita –
guadagno desiderato –
spese necessarie =
Cifra massima che posso pagare per l’immobile.

Non c’entra se lo prendete con un saldo a stralcio, all’asta, con una cessione di compromesso, con una semplice compravendita, quella è la cifra massima che potete pagare quell’immobile!
Senza eccezioni!

E se mi costasse un poco di più?
Semplice, non la fate, e ne cercate un’altra migliore!

Lo stralcio, e gli investimenti immobiliari in generale, hanno regole precise.
Se le rispettate, potete guadagnare tanti bei soldoni.
Se le infrangete… rimpiangerete di non essere rimasti nella tranquilla e sicura corsa del topo!

Ai vostri successi!

S1 “the boss”

11 Commenti. Nuovo commento

  • Aggiungo una cosa, nel Business Plan è corretto inserire tutte le voci nelle spese, ma è ben diverso dal calcolare quale budget avete bisogno subito. Un esempio, la plusvalenza è da inserire nel Business Plan perchè è una spesa da sostenere, ma non è da inserire nel capitale attuale d’acquisto perchè è un importo che pagherete alla fine dopo la vendita, quindi NON è da considerare nel budget immediato d’acquisto. Un altro punto è l’agenzia in rivendita.. e così via.

  • Mi sembra che la fate un pò troppo semplice…

    Un elenco buttato li di spese non serve a nulla sarebbe davvero utile che diate un’idea di quanto ammontano. Non è pensabile fare il giro di tutti per chiedere un “preventivo prima ancora di mettersi all’opera perchè, come giustamente faranno, risponderanno che ci vogliono informazioni piu precise e quindi diventa un circolo vizioso. ù

    Per poter crare un business plan come si deve bisogna arrivare almeno fino a quando si stanno per pagare i creditori e quindi molte spese sono già state effettuate tipo agente per un valutazione, avvocato per visionare la pratica, ecc..

    Il succo è che quando si hanno i dettagli per fare un vero piano siamo già ad un punto che il piano ormai non serve più perchè basta fare due conti e si vede se vale la pena fare l’operazione ma tutto il tempo già impiegato (che è il bene più prezioso) non si può quantificare ne prima ne durante.

    • S1 The Boss
      24/11/2011 19:41

      Scusa Michele, ma avere la “pappa pronta”, non ti serve a niente.
      Io ti posso dire, ad esempio, quando prende il mio piastrellista ad incollarmi un pavimento, ma non è detto che tu ne trovi uno allo stesso prezzo. Devi sentire più artigiani, farti fare dei preventivi al mq, ed hai un’idea di quanto ti possa costare, di volta in volta, questa voce.
      Le agenzie immobiliari, prendono le provvigioni più disparate, da zero al 6/7%, cosa ne so quanto sei bravo a negoziare, e a quanto ti metti d’accordo?
      Il mio avvocato mi fa un forfait, visto che mi gestisce parecchie pratiche. Quello che troverai tu (lo sai vero che dovrai trovarti i tuoi professionisti?) magari ti chiede una percentuale.
      L’inizio è la parte più lunga e difficile.
      Devi conoscere il mercato, trovare i professionisti, crearti l’esperienza.
      Nessuno ha mai detto che è facile, ma non ti aiuterei dandoti delle cifre.

      Dici che il tempo è il bene più prezioso, ed è corretto.
      Ma dovrai investirne molto (bada che ho detto investire, non impiegare) per avere le basi.
      Il bello è che è un lavoro che dovrai fare una sola volta!

  • Giampaolo Monti
    24/11/2011 19:15

    Ottimo post, grazie Carlo

  • Angela Paladini
    24/11/2011 19:49

    …Essendo nel settore da anni..
    ci son tanti modi ,e prezzi per fare un bella ristrutturazione si può spendere poco ed ottenere ottimi risultati e rendere l’immobile più appetitoso…

  • Angela Paladini
    24/11/2011 19:56

    un piccolo piccolo esempio:nei rivestimenti si può ottenere comuque un bagno di buon gusto senza spendere cifre per acquistare piastrelle costose..vai in un magazzino compri qualche scampolo anche di vari colori ..basta aver la fantasia nella posa,qualche fascia a metà parete,di un’altro colore ,come contorno perimetrale..qualche greca,. posato diagonale..ecc ecc ecc tanti tanti modiii…— il buon gusto non è sempre così costoso!!

  • cristian80
    25/11/2011 18:26

    Ciao Carlo
    grazie per averci regalato un’altro pezzo del puzzle.
    Domanda, a parte tutte le spese che variano a secondo della piazza e dalla capacità di negoziazione con il professionista o artigiano, in termini di percentuale intorno a che cifra di guadagno dobbiamo puntare rispetto al prezzo di vendita?

  • liberogiova
    25/11/2011 22:49

    Pienamente d’accordo,non scendere sotto il 20%.
    Con il mio team,come primo movimento abbiamo realizzato il 43%.
    Regola n 1, ….l’affare si fa al momento dell’acquisto.

  • Grazie Carlo per gli ottimi spunti che ci dai

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