L’unico scopo dell’investitore immobiliare è di pagare il meno possibile un immobile per poterlo poi rivendere a prezzo più alto, creando un ottimo guadagno.

Sembra abbastanza scontato ma sapresti metterlo in pratica oggi stesso?

A volte la semplicità con la quale viene venduto questo lavoro è disarmante. Compri a 2 e vendi a 4… tutto li.

Certo.
Sali su un aereo, siediti in cabina di pilotaggio, decidi dove vuoi andare e vai. Ma che vuol dire.

Solo perché un concetto sia semplice e banalmente chiaro NON significa che sia facile da applicare, soprattutto se sei nuovo del quartiere.

Facciamo un po’ di chiarezza…

Per fare ottimi affari immobiliari hai diverse opzioni:[protected]

• Puoi trovare qualcuno che ha urgenza di vendere e proporgli un prezzo vantaggioso che, dato il mercato di oggi, potrebbe accettare per non dover aspettare chissà quanto per vendere.
• Puoi comprare immobili all’asta. Oggi si fanno affari migliori di qualche anno fa. C’è poca liquidità, i mutui non li danno, quindi è facile che le aste vadano deserte più volte, rendendo i prezzi vantaggiosi.
• Puoi attuare il Saldo a Stralcio e trattare con i creditori per ridurre il debito al minimo, evitando che l’esecutato rimanga con debiti residui e comprando ad un buon prezzo.

Come già detto altre volte, ci sono vari tipi di creditori:
Equitalia: che non tratta, quindi fate molta attenzione a questo debito e non credete a ciò che vi viene detto. Fate le vostre analisi nei posti giusti.

Condominio: tratta poco, ma è facile fare leva sul fatto che, la maggior parte delle volte non prende niente dalla procedura e si può attaccare solo agli ultimi 2 anni (compreso l’anno in corso).

Finanziarie: è facile spuntare un buon accordo visto che difficilmente rimane qualcosa da spartire con loro una volta pagati i creditori privilegiati.

Fornitori, aziende e privati: qui varia molto. Decide una persona, che spesso non ragiona in maniera “matematica” ma per principio. Dipende molto anche dalla disponibilità dell’avvocato che li segue.
Se punta alla sua parcella, diventa un ostacolo. Se spiega al suo cliente che l’offerta è più conveniente delle alternative, può diventare un ottimo alleato.

Banche: di solito sono quelle che hanno l’ipoteca di primo grado. Sono quindi quelle che passano davanti a tutti nella divisione del ricavato della vendita. E quelle che vantano il credito più grande.

Quindi l’obbiettivo è di convincerle ad accettare il meno possibile, in modo da lasciare a noi un margine maggiore.

Ma perché la Banca dovrebbe accettare una cifra nettamente inferiore al suo credito?
Se fai una proposta a stralcio tanto al ribasso, senza dare delle motivazioni, sicuramente verrà rigettata.
Se invece riesci a far loro capire perché sia conveniente, anche per loro, accettare, le probabilità girano in vostro favore.

Ricorda, hai persone che ti ascoltano con interessi diretti, non cose.

• Devi lavorare al meglio e far entrare nella testolina di chi prende una decisione che sei la loro ultima speranza per raccimolare qualcosa prima che il loro credito venga frantumato dai ribassi.

Una trattativa è come una partita a Braccio di Ferro: se sei vecchio come me, ti ricorderai sicuramente il film Over the Top, in cui un piccoletto deve affrontare uno grosso due volte lui. Esattamente come te contro la Banca, forte del suo credito, di un nugolo di avvocati stipendiati, che abbassano le loro spese legali e di miliardi di euro che fanno apparire le vostre richieste come una goccia nell’oceano.
Ma, proprio come Stallone, possiamo girarci il cappellino e cambiare la presa per poter avere la forza di sconfiggere il gigante.

Vediamo assieme un po’ di modi per convincerli.

– prezzo probabile di vendita all’asta:
Le banche sanno per esperienza che non succede praticamente mai che l’immobile venga venduto alla prima asta e raramente alla seconda. Questo perché chi compra all’asta, con i rischi e le problematiche che ciò comporta, vuole fare un affare, e compra con almeno il 25 – 30% di sconto, ma spesso arrivando anche al 40 – 50%.
Se voi, nella proposta, fate capire alla banca che probabilmente la casa verrà aggiudicata ad una determinata cifra, motivando ferocemente la cosa, mettendo in evidenza tutte le problematiche che ha e magari allegando una relazione, è più facile che accetti una cifra simile, visto che tanto più di quelli non prenderebbe.

Soprattutto oggi con la possibilità di offrire immediatamente il prezzo ribassato del 25% rispetto al prezzo base d’asta.

– cessione del credito e cartolarizzazione:
Molte volte, per vari motivi, anche di bilancio, i crediti, soprattutto quelli in sofferenza delle Banche, vengono ceduti ad altre società che lo pagano una frazione del valore reale.
Facciamo un esempio: se io devo alla Banca 100.000 euro e la Banca vende questo credito alla società X, che lo paga 30.000, io divento debitore di 100.000 verso questa società.
Ma, avendolo pagato molto meno, questa sarà ben disposta ad accettare ribassi anche consistenti.

Altre volte i crediti vengono cartolarizzati. Cioè convertiti in obbligazioni che vengono vendute ai piccoli risparmiatori. Cioè ai vecchietti che si fidano del direttore della Banca che gli consiglia come investire…
Se il debitore paga, gli danno una piccola parte dell’interesse, se non paga, ci perde il risparmiatore.
La Banca non ci perde MAI, state tranquilli quando fate una proposta!

– tempistiche:
Riallacciandoci a quanto detto prima sul probabile prezzo di vendita, si può spingere anche sulle tempistiche in cui la banca riesce a rientrare dei suoi soldi.
Mettiamo di essere alla prima asta, noi spieghiamo che, quasi sicuramente l’immobile non verrà aggiudicato prima della terza. Cosa vuol dire in termini di tempo?

La prima asta è tra un mese, tra cinque la seconda, tra nove la terza. Poi il tempo per il pagamento e per fissare l’udienza di riparto.

Significa almeno 2 anni prima che la Banca veda soddisfatto parte del suo credito.

A parità di cifra, o quasi, voi cosa preferireste? Prenderli subito o tra 2 anni?
Beh, anche la Banca!

– costi di procedura:
Ogni volta che si tiene un’asta immobiliare, il creditore procedente deve pagare il custode Giudiziario, la Pubblicità e il Delegato alla Vendita. Oltre ad aver pagato il legale e il CTU.
Chiudere subito può convenire soprattutto per evitare ulteriori costi, che andrebbero anche a limare il capitale effettivamente recuperato.

– bilanci:
Questa è un’arma a doppio taglio.
A seconda della strategia della Banca in quel preciso momento, la banca può muoversi in maniera diversa. Se deve raggiungere dei budget di rientro, sarà molto ben disposta ad accettare quanto le proponete.
Se invece non vuole mettere a bilancio una perdita, siete fregati!

Ovviamente abbiamo affrontato il tema in via molto generale, ma vi sarete resi conto che fare una proposta non è semplice. Bisogna tenere in considerazione molti fattori che possono influenzare la trattativa.[/protected]

Dai, ti ho già svelato troppe cose!
Se hai operazioni interessanti, contattaci. Magari possiamo aiutarti ad ottenere un buon risultato!

Carlo, S1 “the boss”