Monthly Archives: maggio 2014

Saldo & Stralcio Stralci Quotidiani

Saldo e Stralcio: Slalom tra mille Insidie. Parte 1.

Scrivo questo post, in più parti perché molto lungo, senza sapere ancora come andrà a finire.
Per farvi capire come una pratica è un continuo incontro di ostacoli, spesso inattesi, che bisogna superare. Il tutto in una corsa contro il tempo.

A volte qualcuno ci dice che si vuole mettere a fare stralci e investimenti immobiliari subito dopo aver fatto un corso.

Ottima cosa, anche noi abbiamo iniziato così.

Però bisogna tenere conto che in un corso di due giorni spiegano, a persone completamente a digiuno di qualsiasi nozione tecnica, sei o sette modi di investire in immobili.

Secondo voi possono spiegarvi e farvi capire e ricordare tutte le variabili e le problematiche di un’operazione?
Assolutamente no.

Tant’è che chi parte di solito segue tre strade:
– si fa male, sbagliando qualcosa, e perdendo soldi;
– paga centinaia di euro in coaching;
– riesce a trovare qualche persona competente con esperienza che lo segue.

Altri modi non ci sono.

Per farvi capire la complessità di un’operazione media, vi racconterò passo a passo quella che stiamo chiudendo in questi giorni.

Ai primi di dicembre read more »

Area Riservata Aste Immobiliari Saldo & Stralcio

Saldo & Stralcio: Come fare una trattativa.

L’unico scopo dell’investitore immobiliare è di pagare il meno possibile un immobile per poterlo poi rivendere a prezzo più alto, creando un ottimo guadagno.

Sembra abbastanza scontato ma sapresti metterlo in pratica oggi stesso?

A volte la semplicità con la quale viene venduto questo lavoro è disarmante. Compri a 2 e vendi a 4… tutto li.

Certo.
Sali su un aereo, siediti in cabina di pilotaggio, decidi dove vuoi andare e vai. Ma che vuol dire.

Solo perché un concetto sia semplice e banalmente chiaro NON significa che sia facile da applicare, soprattutto se sei nuovo del quartiere.

Facciamo un po’ di chiarezza…

Per fare ottimi affari immobiliari hai diverse opzioni:

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  • Puoi trovare qualcuno che ha urgenza di vendere e proporgli un prezzo vantaggioso che, dato il mercato di oggi, potrebbe accettare per non dover aspettare chissà quanto per vendere.
  • Puoi comprare immobili all’asta. Oggi si fanno affari migliori di qualche anno fa. C’è poca liquidità, i mutui non li danno, quindi è facile che le aste vadano deserte più volte, rendendo i prezzi vantaggiosi.
  • Puoi attuare il Saldo a Stralcio e trattare con i creditori per ridurre il debito al minimo, evitando che l’esecutato rimanga con debiti residui e comprando ad un buon prezzo.

Come già detto altre volte, ci sono vari tipi di creditori:
Equitalia: che non tratta, quindi fate molta attenzione a questo debito e non credete a ciò che vi viene detto. Fate le vostre analisi nei posti giusti.

Condominio: tratta poco, ma è facile fare leva sul fatto che, la maggior parte delle volte non prende niente dalla procedura e si può attaccare solo agli ultimi 2 anni (compreso l’anno in corso).

Finanziarie: è facile spuntare un buon accordo visto che difficilmente rimane qualcosa da spartire con loro una volta pagati i creditori privilegiati.

Fornitori, aziende e privati: qui varia molto. Decide una persona, che spesso non ragiona in maniera “matematica” ma per principio. Dipende molto anche dalla disponibilità dell’avvocato che li segue.
Se punta alla sua parcella, diventa un ostacolo. Se spiega al suo cliente che l’offerta è più conveniente delle alternative, può diventare un ottimo alleato.

Banche: di solito sono quelle che hanno l’ipoteca di primo grado. Sono quindi quelle che passano davanti a tutti nella divisione del ricavato della vendita. E quelle che vantano il credito più grande.

Quindi l’obbiettivo è di convincerle ad accettare il meno possibile, in modo da lasciare a noi un margine maggiore.

Ma perché la Banca dovrebbe accettare una cifra nettamente inferiore al suo credito?
Se fai una proposta a stralcio tanto al ribasso, senza dare delle motivazioni, sicuramente verrà rigettata.
Se invece riesci a far loro capire perché sia conveniente, anche per loro, accettare, le probabilità girano in vostro favore.

Ricorda, hai persone che ti ascoltano con interessi diretti, non cose.

  • Devi lavorare al meglio e far entrare nella testolina di chi prende una decisione che sei la loro ultima speranza per raccimolare qualcosa prima che il loro credito venga frantumato dai ribassi.

Una trattativa è come una partita a Braccio di Ferro: se sei vecchio come me, ti ricorderai sicuramente il film Over the Top, in cui un piccoletto deve affrontare uno grosso due volte lui. Esattamente come te contro la Banca, forte del suo credito, di un nugolo di avvocati stipendiati, che abbassano le loro spese legali e di miliardi di euro che fanno apparire le vostre richieste come una goccia nell’oceano.
Ma, proprio come Stallone, possiamo girarci il cappellino e cambiare la presa per poter avere la forza di sconfiggere il gigante.

Vediamo assieme un po’ di modi per convincerli. read more »

Consulenza Debito Stralci Quotidiani

Saldo & Stralcio: tu porgi l’altra guancia?

Negli ultimi mesi ci sono stati momenti davvero duri. Abbiamo scelto di seguire una strada che pensavamo fosse in discesa ed invece ci siamo accorti che era in salita.

Come al solito arrendersi non fa parte di Stralciando, e testa alta e sguardo deciso siamo andati avanti verso il nostro successo.

Ce ne sono successe di ogni tipo ed una ve la voglio raccontare.

Ci chiama un giorno un cliente….

QE (quasi esecutato): ciao stralciando, ho un problema, i miei legali non mi aiutano, sei in grado di farlo tu?
S1: dammi i particolari, analizzo la situazione e ti faccio sapere se posso aiutarti.

La sua storia è questa. Ha read more »

Saldo & Stralcio Stralci Quotidiani

Investire in immobili: dove trovo le operazioni?

E’ una domanda che riceviamo spesso.
Ma davvero, in questo periodo di crisi, di cui sentiamo parlare tutti i giorni, è un problema trovare affari d’oro?

Possibili investimenti immobiliari ci passano sotto il naso tutti i giorni!
Bisogna semplicemente ascoltare, e saper fare le domanda giuste.

Spesso da una cosa che sembra di poco valore, nascono le opportunità migliori.

Vediamo questa, fresca fresca di domenica scorsa.
Già, perchè, se serve, si lavora anche di domenica.

Viene in appuntamento tutta la famiglia: genitori, i due figli, grandi, e la moglie di uno di questi.
Analizziamo il loro problema, troviamo una soluzione che possa andare bene, e ci accordiamo anche sul pagamento.
Ma sappiamo che è una pratica che alla fine, ci metterà in tasca una cifra modesta, rispetto al lavoro svolto.
Non tutte le pratiche sono tanto redditizie, ma sempre pratiche sono, e non si buttano via.

Ma qui arriva la sorpresa.

Il figlio read more »

Saldo & Stralcio Stralci Quotidiani

I rischi degli Stralci

Oggi parliamo dei rischi che si corrono quando si fanno operazioni di saldo e stralcio.

Di molti abbiamo già parlato, tutte le cose da verificare, intervenuti, spese condominiali, visure, leggere e capire una perizia.
Ci sono tante cose che possono andare storte, per questo sono operazioni che devono avere un margine elevato.
Ma ci sono rischi che rimangono anche quando facciamo tutte le verifiche necessarie.

Abbiamo già parlato più volte del periodo di “limbo” tra la rinuncia agli atti e il timbro di mancata opposizione.
E’ uno dei rischi più grandi negli stralci.
Ma non è l’unico.

Prova a immaginare:
trovi l’operazione perfetta. Casa in zona liquida, in buono stato. Valore mettiamo 200.000 per fare conti semplici.
Debito180.000.
L’esecutato read more »

Aste Immobiliari Consulenza Debito Saldo & Stralcio

Saldo & Stralcio: come si sta evolvendo l’operatività

Ciao a tutti.

Ormai sono circa 5 anni che ci occupiamo di investimenti immobiliari, di saldo e stralcio, di aste, di consulenze debito…

Come è cambiato il modo di lavorare in questi anni?
Ovunque si sente che il mercato è fermo, che i prezzi sono crollati.
Si può ancora guadagnare facendo questo tipo di lavoro, o si rischia di prendere cantonate spaventose?

E’ una domanda complessa.

Non è più possibile fare come si è sempre fatto.
Comprare all’asta al 25/30% di sconto, fare qualche abbellimento e rivendere.
Oppure cercare di contattare gli esecutati per proporre uno stralcio che riduca il debito giusto sotto il valore di mercato.
Ormai, la maggior parte delle volte, il debito residuo del mutuo è il 30/40% più alto del valore di mercato. In più si aggiungono finanziarie, condominio, Equitalia, rendendo veramente difficile fare una trattativa interessante.

Anche se le Banche, rispetto a tempo fa sono più disposte a trattare.
Sanno che sperare di prendere soldi con un’esecuzione immobiliare è diventata un’utopia.

Giusto ieri read more »

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